物企资本江湖再起硝烟，龙湖智创生活为何此时冲刺上市？

来源 | 地产密探

编辑 | 密探君

如今，“千呼万唤始出来”。2022年开年伊始，房企上演资本大戏，还看头部大鳄。

这一次，龙湖再想低调，估计都难了。1月7日晚间，龙湖集团公告拟分拆龙湖智创生活有限公司（以下简称为“龙湖智创生活”）到香港联交所主板独立上市。

当天，龙湖智创生活已向联交所提交上市申请表格，披露了公司招股说明书。

地产密探发现，从时间点上看，就在1月7日这天，龙湖集团官网披露旗下全新智慧生活及空间服务品牌“龙湖智创生活”正式发布。

龙湖官方为此阐述说，龙湖智创生活是基于全新业务内涵、外延，在“一个龙湖”生态体系中，生长出来的全新品牌，有机融合了龙湖集团原有智慧服务、商业运营等业务的核心能力。

这意味着：龙湖集团掐着时间点“搞事情”，或筹谋已久，也无疑为新年物业服务管理行业投掷了一枚“深水炸弹”，必然炸起白花花的惊人巨浪。

外界曾猜测：龙湖此时分拆物业，或与同行之间的“暗战”也有关联。

去年11月份，万科A曾公告拟分拆子公司万物云空间科技服务公司到香港联交所上市，一度引发市场热议，惊呼又一个物业服务“市值巨无霸”要来了！

没想到的是，龙湖暗地里早有谋划，而且率先对外披露了分拆物业赴港上市招股书。

2021年，龙湖将房屋租售、房屋装修升级为主航道业务，加上地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务，已拥有六大主航道。

相较而言，目前头部物业公司，未上市的所剩无几。最受关注的无疑是万科、龙湖这两家旗下的物业服务板块。

图：55家上市物企一览表，来源：克而瑞

在提供传统物业服务“好口碑”的优势基础上，强化智慧与科技化服务成为头部物业服务企业谋划上市、提升公司估值的加分项。

2021年之前，物业公司上市后颇受资本市场青睐和追捧，即便是一家口碑一般的物业公司亦如此，估值普遍一路走高，很多超过了开发商母公司的估值。

保利物业总经理吴兰玉2020年曾分析认为：

第一，物业行业是一个持续经营型的行业，天花板还很远；

第二，物业行业有稳定的现金流；

第三，物业行业受政策的影响比较小。同时，物业行业有很强的连接能力，连接着零售业、金融服务业、文旅业在内的数个万亿市场，未来的发展有很大想象空间。

吴兰玉指出，资本市场看好物业，带着一些未来期望。物业公司的估值，需要冷静看待。

这瓢冷水，2021年下半年以来，开始应验。物业公司估值突然从巅峰开始走低，甚至一度暴跌，彼时多只物业股IPO上市破发，后续排队的物业公司上市难度加大。

市场发现，物业公司估值趋于回归理性，对现在上市物企来说，要找到自己特色也越来越难。“分化非常明显，大家都愿意投大一点的企业，因为比较有保障”。

对龙湖智创生活分拆上市，龙湖集团官方指出，通过“智能科技化”手段和“智慧人性化”服务，以“创新”驱动，“创造性”地连接人与空间，是龙湖智创生活显著区别于其他企业的重要特征。

据招股书披露，龙湖智创生活此次IPO募资净额的一部分，未来一两年用于持续提升数字化运营及人工智能物联网(AIOT)的核心竞争力，使客户享受更好的生活及购物体验。

就龙湖而言，去年以来找到“自在”感觉后，如今分拆时机趋于成熟。从最初的龙湖物业，到2018年升级为“龙湖智慧服务”，再到以“龙湖智创生活”全新品牌引领，“三级跳”背后，是龙湖对“空间即服务”战略理解不断深化。

如招股书所述，龙湖这一分拆上市动作，将产生多重化学效应：

其一，进一步提升龙湖智创生活的品牌认知度和市场声誉，

其二，建立新的投资者基础，并与潜在战略投资者产生协同效应，

其三，在积极与龙湖集团其他航道业务协同发展的环境下，共生共赢。

去年前3季度，龙湖智创生活实现营业收入77.7亿元，同比增长81%，实现净利润11.3亿元，这得益于其不断壮大的规模优势。

截至2021年12月28日，龙湖智创生活物管服务总签约及战略合作面积约4.4亿平方米，在管面积约2.5亿平方米。其中，住宅及其他非商业物业项目总签约及战略合作面积、在管面积分别约为4亿平方米、2.3亿平方米。

注意！2021年以来，龙湖围绕物业服务板块曾多次掀起收并购浪潮，一度被视为分拆物业板块冲击上市前的最强扩张。

去年3月，龙湖智慧服务斥资12.73亿元收购亿达物业服务集团。

去年8月，龙湖智慧服务收购美好置业附属物业公司，新增在管面积600万平方米。

去年9月，龙湖智慧服务收购九龙仓中国内地部分物业企业100%股权，已签约管理面积近900万平方米。

据克而瑞物管公开信息监测（含非上市企业），2021年行业内并购案仅披露金额已超400亿元，是2020年的四倍。

图：2021年物业行业收并购案例，来源：克而瑞

横向收并购，自然见效快，直接推动头部物业企业规模暴增，也拉高了行业门槛。

克而瑞物管数据监测显示，2021年，有3家上榜企业在管面积突破五亿平方米。其中，碧桂园服务以82400万平方米在管面积荣登榜首，万物云以70000万平方米在管面积次之，雅生活以51046万平方米在管面积居第三。

2021年，TOP10企业在管面积门槛值达2.7亿平方米，与2020年相比，TOP10门槛提升8300万方，增幅44.39%，头部企业的提升度进一步加速。

易居企业首席执行官丁祖昱说，“预计2022年物管企业将更关注增长质量和有益竞争，避免唯规模论；大量收并购带来的投后管理问题，也将被明确提上企业日程。”

据悉，龙湖智创生活在物业管理服务上连续12年业主满意度超过90%；在商业运营服务上，2020年购物中心单店日均客流在中国十大购物中心运营服务提供商中排名第二，平均出租率排名第三。

商业运营服务作为高附加值业务，日益备受物业服务公司重视。龙湖智创生活向61个购物中心项目提供物业管理服务，在管面积约930万平方米（包括室外公共区域及停车区域），以及向180个写字楼及其他商业项目提供物业管理服务，总在管面积约1580万平方米。

截至2021年12月28日，龙湖智创生活已向60个购物中心提供商业运营服务，服务内容包括定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出、消费者服务等，合计管理面积580万平米，服务超过1.3万名租户。

从龙湖的战略思路看，通过有机融合两个航道的核心能力，龙湖智创生活得以向个人用户、企业用户、政府用户，在更广大空间内提供覆盖衣、食、住、行，办公、教育、医疗、资产管理、科技解决方案等一站式高品质“有温度”服务的能力。

积极布局渗透诸多个细分市场，这是包括碧桂园、万科等头部物业同行们都在做的，目的就是实现对城市服务的全覆盖，以在更高制高点上取得规模和业绩的持续增长。