奥园锚定新“赛场”：城市更新强抓手，3年供货上千亿

来源 地产密探

编辑 密探君

3月以来，各房企陆续披露2020年财报及展望，对今年销售目标却普遍偏谨慎，“个位数”预增长成新常态，也有个别设定“两位数”，比如来自粤系房企、大湾区四小龙的中国奥园就是其一。

奥园今年目标销售1500亿元，预增12.56%，数字背后透露的是信心与实力，引以为傲的就是“城市更新”强势发力，在国家明确“实施城市更新行动”前抢滩布局，储备了60多个项目。

奥园方面透露，公司以大湾区为核心的城市更新未来三年可转化供货1600亿元，平均毛利率35%至40%，平均净利率15%至20%，明显高出普通开发的盈利水准。

“韧性”增长：营收盈利，均逾三成

看2020年财报，奥园取得营收677.9亿元，同比增长34%；实现净利70.5亿元，同比增长35%；归母净利59.1亿元，同比增长41%；每股盈利218.8分，同比增长40%。

考虑到奥园业绩喜人，恰逢2021年公司成立25周年，奥园董事会将全年合共每股派息77分，同比增长40%，以保持稳定宽裕的派息政策回馈广大股东。

奥园高层透露：上市至今，公司累计派息约88.7亿港元；奥园大股东与高管增持及公司回购股票累计约10.2亿港元，特别是2020年至今，集团核心高管增持奥园系上市公司股票总计约1.3亿港元，对公司长远发展充满信心。

从销售端看，2020年奥园取得合同销售额1330亿元，继2019年首破千亿后蝉联千亿军团，不仅完成全年目标，还同比增长13%，稳居全国房企30强。截至去年底，已签约未确认的合同销售额约1960亿元。

注意！奥园去年全口径销售回款1131亿元，回款率约85%，相比2019年现金回款率约78%同比增加7个百分点。这意味着奥园日常经营现金流有了较为可靠的保障。

就融资现金流而言，奥园去年发行12.3亿美元债及37.2亿元公司债，创境内外发行成本新低，获境外银团贷款及双边贷款共3.7亿美元。截至2020年底，总授信约2550亿元，尚未使用授信余额1348亿元。

目前，奥园手握总现金约700亿元，现金短债比1.3倍，完全覆盖短期还债。今年3月份，奥园已偿还及续期约153亿元短债，大大释放了短债压力。

中国奥园执行董事、联席总裁陈志斌说，“我们有信心2021—2023年每年有息债务比例有不低于5%的降幅；也有信心使净资产年复合增长率达到15%或以上的增幅。通过债务下降和净资产增幅，有信心在2022年底之前‘三道红线’全部达标。”

破解“大公司病”，主动求变跳出舒适区

作为继续蝉联千亿军团的一线房企，奥园已完成全国化布局，除了房地产之外，还涉足科技、健康、文旅、城市更新、教育、医美等领域，拥有中国奥园、奥园健康、奥园美谷三家上市平台。

作为反向思考，中国奥园董事会主席郭梓文表示，企业竞争不再是简单的拼规模，“活得久、多维度、深层次”的综合实力，决定了企业的地位和影响力。

更重要的是，郭梓文还提到，“2021年是奥园朝世界500强迈进的开局之年，也是奥园25年发展的里程碑之年”。

年初，奥园梳理房地产和非房地产业务后，分别重新定义为“幸福人居板块”与“悦康生活板块”，成立悦康控股平台管理奥园非房板块。

今年3月，奥园以“扁平化”管控推动集团构架调整，提升业务高效协同，以实现全面“高质量发展”，迈入世界500强。

此次架构调整后，奥园地产开发业务将从原先的集团总部-二级集团-区域总部-城市公司的四级管控，调整成“以集团总部-城市公司两级管控模式为主，华南大湾区、西南等重仓区域实施三级管控模式”。

与集团构架调整一并浮出的是，奥园新任命执行董事马军和执行董事陈志斌为集团联席总裁，全面负责集团地产板块业务开发及运营管理。

随着上述高层新任命，奥园对下属公司调整目标，将采取“聚焦深耕、竞合共赢、择优重用”原则有序展开。“新的架构下，集团成立20多个城市公司，作为集团地产开发运营管理的核心单元，集中资源形成平台效应和品牌合力，实现区域深耕。”

城市更新释放潜能，提前锁定利润

国家“十四五”规划纲曾明确提出，“要推进以人为核心的新型城镇化”，包括实施城市更新行动，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给，建设现代化都市圈等。

3月5日，国务院政府工作报告又明确提到，“深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到 65%，发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动，完善住房市场和住房保障体系，提升城镇化发展质量”。

除了城市群都市圈之外，“城市更新”作为核心关键词，让各大房企们眼前一亮。一直是全国改革开放最前沿的粤港澳大湾区，如今率先进入城市更新周期。

2009年，广东省在全国率先开展旧城、旧厂、旧村“三旧”改造试点。彼时，很多一线房企不愿涉足“旧改”而喜欢公开拿地，高周转开发，回款赚钱快，“旧改”项目往往投入大，周期长，“扯不清，理还乱”，搞不好会深陷泥沼。

奥园作为总部位于广州的粤系房企，率先觅得先机，快速杀入广东“旧改”战场，至今已形成复合产业的“奥园旧改模式”，这是一整套成体系的独特模式，目前很多房企再想涉足分羹，却并不容易推动。

目前，奥园集团拥有逾60个不同阶段的城市更新项目，尤以大湾区为重中之重，主要集中在广州、珠海、深圳、东莞、佛山等高能级城市，“三旧”改造全覆盖，在大湾区绝对领先。

今年前2个月，奥园先后成为广州荔湾区东塱村、黄埔区旺村旧村改造项目合作企业，中标成为东莞南城石鼓社区莞太路城市更新项目前期服务商，参与佛山市南海区北区渔村旧村居改造项目前期服务

奥园官方透露，截至2020年底，城市更新业务预计为公司额外提供可售货值约6730亿元，其中大湾区可售货值约6552亿元，占比97%。计入城市更新项目后，奥园集团储备总货值近1.3万亿元，其中一二线城市占比增至82%。

去年，奥园城市更新开始进入加速转化和收获期，在转化的10个项目中，有8个转入土储，提供可售货值约382亿元，占年内新增货值16%。在大湾区，广州番氮（奥园恒基学苑一号）、嘉利码头、枫源化工（广州奥园中新誉府），珠海皇家花园、东莞万江金龙等项目去年均实现供地。

今年一季度，珠海翠微村项目转化货值35亿元。奥园预计，今年至2023年可转化货值约1600亿元，平均毛利率35%至40%，平均净利率15%至20%。相较于普通商品房开发利润率走低，奥园凭专业实力聚焦城市更新附加值较高，盈利水平也较高。

“现代管理学之父”彼得德鲁克在《动荡时代的管理》一书中曾写道：“动荡时代最大的危险不是动荡本身，而是延续过去的逻辑”。对企业来说，真正重要的问题不是行业有没有机会，而是“我们能否抓住机会？”

很显然，奥园今年以来自我革新、积极谋变的势头，果断告别过去，开启新征程，机会既在组织重构，向卓越管理要利润，也在综合财务表现向好发展，还在掘金深耕已久的城市更新等蓝海市场。