城市更新先发优势突出，中国奥园土储总货值破1.2万亿

在城市更新被写入“十四五”规划，越来越多房企踏入这一赛道之时，深耕城市更新10年之久的中国奥园已经进入了收获期。

“2020年内，奥园功转化10个城市更新项目，其中8个转化为土地储备，可售货值约380亿元，3个项目实现一级开发收益。”3月30日的业绩会上，中国奥园集团董事会主席郭梓文介绍，“计入城市更新项目后，（奥园拥有）总货值将达到12938亿元。”

除了城市更新业务上的突破，奥园的业绩在2020年也登上新台阶。

年报显示，中国奥园实现营业收入677.9亿元，同比增长34%；净利润为70.5亿元，同比增长35%；归母净利润59.1亿元，同比增长41%。

2020年，中国奥园实现物业合同销售1330亿元，完成全年销售目标，同比增长13%，稳居全国房企30强。“2021年销售目标是1500亿元，前两个月完成了销售180亿元，我们有信心完成全年的销售目标。”中国奥园执行董事、高级副总裁陈嘉扬表示。

城市更新规模大、质量优

早在2011年，中国奥园就着手布局城市更新。如今，历经八年的积累，奥园在城市更新领域形成了自己的特色。

“一是奥园长期以收并购为主，在此过程中，我们积累了大量的合作伙伴，所以通过我们的合作伙伴积极获取旧改项目的占比是比较高的。”中国奥园集团执行董事、联席总裁马军介绍，二是奥园起步比较早、布局广泛、人才比较多，所以自主改造的能力非常强；三是产业协同能力比较强；四是在城市生态的修复和面貌的改变方面，奥园皆有所涉及。

基于长期以来积累的优势，奥园的城市更新业务拓展迅猛，已经实现了旧村、旧厂、旧城“三旧”全覆盖。

截至2020年末，奥园拥有逾60个不同阶段的城市更新项目，预计额外提供可售资源约6730亿元。这也意味着，报告期内，计入城市更新项目后，奥园的总货值从6208亿元跃升至12938亿元，足以满足未来4至5年的发展需求。

值得一提的是，纳入城市更新项目之后，奥园土储的城市能级得到明显提高。以货值计，其在一二线与国际城市的土储占比从62%提升20个百分点至82%。

具体来看，奥园的城市更新项目中有97%集中粤港澳大湾区，可售资源约6552亿元；其中又以广州、珠海、深圳、东莞、佛山等高能级城市为主，实现旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖，在大湾区城市更新领域具有领先优势。

经过多年的耕耘，奥园的城市更新项目在近两年进入加速转化期和利润释放期。

2020年奥园已成功转化10个城市更新项目，其中8个进入土地储备，可售货值382亿元；2021年一季度，珠海翠微村项目转化货值35亿元。据陈嘉扬介绍：“珠海翠微村的规划是168万平方米，可售面积是48万平，可售货值是175亿元。”

“预计未来三年可转化的可售货值是1600亿元，预计平均的毛利率是35%到40%，净利润率是15%到20%。”陈嘉扬披露。

高利润的城市更新项目，未来还将有望提高奥园的盈利水平。“相信在未来两年，随着我们旧改项目的陆续布局，毛利润率、归母净利润率还会继续上升。”执行董事、联席总裁陈志斌表示。

多元化纳储，优势明显

除了已经积累的丰富经验之外，奥园还通过一系列调整不断强化着自身在城市更新项目获取上的优势。

今年年初，奥园斥资30亿注册成立悦康控股，统筹非房业务板块；3月份，又对旗下地产板块进行了调整，将开发业务统一至集团管理，地产集团、商业地产集团、奥园城市建设集团将集中优势、集中资源，聚焦到各自旗下城市更新项目的一级开发业务。

由此，奥园正式从架构上明确划分开房地产板块和非房地产板块，践行“一业为主、纵向发展”战略。

“地产板块统称为‘幸福人居’板块，非地产板块我们统称为‘悦康生活’板块。”郭梓文进一步介绍，地产板块经过组织架构调整以后，一方面在管理链条方面更加实现扁平化，另一方面是聚焦一、二线城市，形成更多百亿级城市公司；而在非地产“悦康生活”板块，奥园现在已经建立了大健康，医美、科技、文旅、商业运营和物管板块。

“‘悦康生活’板块每年投入的资金还不到我们销售额的1.5%，但是产生和对主业的帮助是非常明显的。”郭梓文表示，奥园提前布局了很多国家鼓励、又有市场潜力的产业，现在实施城市更新三旧改造的过程中，政府与村民都很期待导入优质的产业，推动地方以及乡村振兴，“所以奥园能在城市更新方面获得很多优质的项目，得益于‘一业为主，纵向发展’的战略。”

“2020年，城市更新及产业合作的比例较以往明显上升，达到16%，”据陈嘉扬介绍。

“我们今年有十个项目会进行转化，其中有好几个项目都是超百亿的项目，规模大、位置好、地价成本低，所以它会产生比较好的销售业绩以及利润。”中国奥园集团执行董事、行政总裁郭梓宁坦陈，“接下来我们会继续加大城市更新拓展的力度以及转化的速度，为奥园今后的发展提供和储备更多优质的土地资源和优质的项目。”

丰富的储备让中国奥园在未来购地方面可以保持充分的克制。“2021年的购地支出不超过当年合同销售的25%，我们会保持纪律性购地，更多通过三旧城市更新改造的转化，补充土地储备。”陈志斌表示。

值得一提的是，严控拿地支出的同时，奥园还将加大回款力度，以此增加现金流，积极应对“三道红线”的要求。“我们现在把整个绩效考核定为以回款为主的导向，公司在2021-2023年，争取每年有息债务的下降比例不低于5%。”陈志斌表示，“通过债务的下降和净资产的增幅，我们有信心在2022年之前完成‘三道红线’全部达标的目标。”