直击业绩会｜碧桂园莫斌：预计明年6月市场恢复到健康状态

8月30日，碧桂园集团（下称“碧桂园”）在线召开了2022年中期业绩会。

业绩会开始的前两周，碧桂园召开了投资者电话会议，除了业务情况交流与沟通外，这场会议还释放了重要的“信息”，即碧桂园将参与到地方政府的保交楼稳民生工作中。

具体流程是待政府投资平台完成对问题项目的收购和债务清理后，交由碧桂园代管代建代销，碧桂园的参与是地方政府在考察了其在当地项目后做出的选择。

这个信息释放出的信号除了上述项目将对碧桂园的区域业绩形成支撑外，更重要的是在当前保交楼作为重要的民生工程背景下，地方政府对碧桂园的肯定与支持。如果该模式推行顺利，不排除其他地方继续跟进，届时碧桂园在这场行业剧变中的参与度将发生变化，释放出更大的企业价值。

被地方政府选中参与到保交楼工作中，除了自身稳健运营，也离不开碧桂园在交付方面的表现。

上半年，尽管多地疫情反复，碧桂园依然积极调动资金资源保交付，实现了1070个批次、25万套房屋的交付，覆盖全国30个省市、214个城市、780个区县。总裁莫斌介绍称，无论是交付体量还是交付范围，都是行业之最。

按时按质的大规模交付也离不开科技建造体系的助力。据管理层在会上介绍，截至上半年，碧桂园旗下的建筑机器人已有30款实现商业化应用，累计交付1200台，服务了28个省市，覆盖了550多个项目，施工面积超过1000万平方米。

01 92%回款率

实际上，这已不是碧桂园近期第一次受到官方的认可。

5月和8月监管部门为缓解房企流动性压力而推出融资新措中，碧桂园和龙湖是唯二的两次都入选的示范房企。

这场始于去年的危机已演化成席卷整个房地产市场的剧变，但此刻已没有声音担心碧桂园能否穿越周期，市场普遍倾向在行业调整进入下半程后，秉持“行稳致远”理念的韧性房企将迎来更多机会。

因此，这场具有风向标意义的业绩会被投以更多关注，人们试图了解碧桂园对未来市场基本面的判断、销售编排和投资的策略等。

上半年，碧桂园实现总收入1623.6亿元，其中毛利约为172.1亿元，净利润约为19.1亿元，归属于股东应占核心净利约为49.1亿元。

行业调整之际，缩表出清，利润下行成了常态。

对于毛利的变动，首席财务官伍碧君在会上给出了解释，其表示期内结算的项目多为2017年到2019年拿的地，“彼时拿地价较高。”另外，期内碧桂园也处置了一部分沉淀资产，导致利润率有所下滑。

伍碧君坦言，不确定数据目前是否已经到底，在她看来，“如果行业出清还未结束亦或销售端尚未稳定，利润可能还会有一定的承压。”但其相信底部已经开始凸显。

地产剧变让莫斌坦言每一位参与者都倍感压力，他说“管理层提前预判了市场的变化，但变化的剧烈程度超出预期”。据透露，管理层就业绩的波动正在做检讨与反思。下一步，碧桂园将在市场分析、区域布局、授权管理上进一步加强。

销售方面，上半年碧桂园实现权益销售额1851亿元，其中31%来自一二线，69%位于三四线，对应权益销售面积2348万平方米，权益回款金额约为1702.9亿元，回款率92%，连续7年保持在90%以上的高位。

与此同时，城市深耕策略正在奏效。

今年前6个月，碧桂园在广东韶关、梅州、阳江、云浮、潮州、湖北黄冈等17个城市市占率超过20%；广东茂名、河源、汕尾、清远、广西河池、玉林、海南琼海等44个城市市占率在10-20%之间；安徽安庆、六安、广东惠州、汕头、广西北海、海南海口、江苏泰州等94个城市的市占率也超过5%。

除了交付，现金流管理也是碧桂园上半年工作的另一大亮点。

截至6月底，碧桂园经营性现金流为52.5亿元，会上莫斌从开源、中短期和节流三方面介绍了碧桂园在现金方面的管理动作。

加快销售回款效率、合作方风险隔离、全面盘点资产等措施都对碧桂园的现金流起到了有效补充，上半年碧桂园启动了与39家合作方的项目分家，盘活收回了69亿资产。此外，其还铺排了未来12个月的现金流计划，结合销售波动、直接融资渠道是否畅通、债务到期安排、现金等因素，形成闭关管理。节流方面，碧桂园分解费用类型，减少非刚需费用支出；针对慢流速项目，主动控“无效产值”；项目层面主动通过监管账户进行出款，减少对集团资金下拨的依赖。

据莫斌透露，碧桂园已把预算从今年6月份做到明年6月份，预计明年6月份市场恢复到健康发展的阶段。

02 9月发行首期有担保票据

对照“三道红线”来看，报告期内碧桂园可动用现金余额1479.8亿元，总有息负债余额为2936.8亿元，相较去年底下降7.6%，其中短期负债729亿元，占比24.8%左右，净负债率48.1%，莫斌在会上表示，会在2023年中期之前实现“黄档”到“绿档”。

土储方面，上半年碧桂园新增9个项目，权益地价总价60.9亿元，其中2个来自收并购，7个为一二级熟化项目，项目综合年化回报达27%。

谈及收并购方面的进一步计划，常务副总裁程光煜表示，去年到现在，碧桂园一直都在洽谈一些收并购，但其中绝大部分是在合作项目里进行。

据其透露，碧桂园今年上半年已经跟39家企业进行了收并购合作，其中有相当数量是出险企业，“我们进行了相应归编分家的安排。”程光煜表示，未来也不排除跟央企和AMC公司合作，进行一些有益的收并购，但是这部分多数还是在洽谈阶段，真正实质落地的项目有限。

截至上半年，碧桂园已获取的权益可售资源为12161亿元，加上2917亿元的潜在权益可售资源，权益可售资源合计15078亿元。其中37%位于一二线城市，63%位于三四线城市。按区域来看，权益可售资源的28%位于珠三角，长三角、环渤海、长江中海分别占比19%、18%和8%。

谈及下半年的投资安排，程光煜表示，不会设置明确的投资金额。他重申了当前市场下行环境里碧桂园的现金流主要是保障公司的经营和生产安全的，在此前提下，有富余的资金，会拿来投资，布局供需关系良好、确定性较强的城市。

对于市场关注的融资计划，伍碧君透露，公司已获批可发行50亿元中票，其中由中债信用增进公司全担保下的中票额度为15亿元，首期应该会在9月份发行。

记者  孙婉秋

编辑  王克

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