直击业绩会｜龙湖吴亚军：在看见冰山前有所应对

8月26日，龙湖集团在线召开2022年中期业绩发布会。

中报发布前的半个月，素来以稳健著称的龙湖遭遇风波。

券商研报叠加网络谣言，让龙湖股价跌超16%，市值单日蒸发逾200亿元。

风波面前，地产行业近乎自发的团结起来，打响了一场龙湖保卫战。凝聚的动力不仅是龙湖惯常的优异，还是它数据之下坚守的是民营房企的底线，某种意义上，它的倒下可能会彻底击穿行业信心。

回顾那场做空，董事会主席吴亚军显得很平静，她说“做空是正常的市场行为，但造谣不是，公司股价和PE好一点会遭遇这种事情，我们有预料，经过这件事情以后，大家对龙湖会看得更清楚。”她感谢了合作伙伴和龙湖一起应对困难，也肯定了新任CEO陈序平的表现。

在吴亚军看来，穿越周期不一定全是坏事，“虽然过程痛苦，但公司提前很多年就预测到了这个大周期，因而进行了布局。”她分享了十多年前听到的一句话，“泰坦尼克号撞上冰山那一刻再去调风险已经来不及，一定要在没看到冰山的时候有所应对”。这句话对吴亚军影响深远，她总是在想，“有没有我们看不到的冰山，我们要撞上怎么办。”

从业绩数据来看，龙湖显然没有撞上冰山。

上半年，龙湖实现营收948亿元，同比增加56.4%，其中来自物业开发部分的营收为837.7亿元，物业管理及相关服务51.75亿元，租金收入58.62亿元，对应毛利201.47亿元，同比上涨20%，毛利率21.3%，相较去年同期有所下滑，净利润108.83亿元，同比增加7.44%，净利润率11.48%，归母净利74.8亿元。

销售方面，上半年龙湖集团实现合约销售额858.1亿元；对应销售总建筑面积518.5万平方米。其中长三角、西部、环渤海、华南及华中片区实现销售296.7亿元、171.2亿元、197.9亿元、124亿元和68.3亿元，占比依次为34.6%、19.9%、23.1%、14.4%和8%。

具体到城市表现来看，上半年龙湖在重庆、沈阳、济南、合肥、贵阳、咸阳6地销售位列榜首，15个城市进入市场前5、33个城市进入市场前10。截至6月底，集团已售未结销售额为2950亿元，对应面积1759万平方米。

陈序平在会上表示，上半年受疫情的多点爆发和国内外综合的形势，出现了房地产市场阶段性的困难，但多地政府5月以来陆续出台多项救市政策，6月、7月市场出现了明显的筑底反弹回暖。他预判今年是一个低开、筑底、向好的态势，全年房地产商品房成交规模同比去年预计会出现30%左右的降幅。

对于龙湖是否会调整销售目标，陈序平透露，龙湖全年计划供货的可售货源为4000亿元，不做目标预设，会随着市场行情实时调整，不会为了销售的规模任务去做一些被动的动作。

投资端，上半年，龙湖在北京、浙江杭州、重庆、四川成都、安徽合肥等城市获取17个项目，总建面226万平方米，权益地价131亿元。截至上半年，龙湖土储合计6767万平方米，权益面积4690万平方米。

陈序平表示，“高杠杆企业出清后，土地市场的玩家减少，上半年我们获取的17宗土地的溢价率只有5%，一半是零溢价获取。未来龙湖会继续聚焦高能级城市。”

截至6月底，龙湖集团的综合借贷总额为2123.8亿元，平均贷款年限为6.28年，公司净负债率为55.3%，剔除预收款后的资产负债率为68.1%，平均借贷成本为年利率3.99%，这也是其历史上首次融资成本降到4%以内，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比为3.09倍。

龙湖集团CFO赵轶在会上介绍，公司一年以内到期债务为215.2亿元，占比约10.1%，到年底基本无偿债压力。

截至2022年6月30日，龙湖集团已开业商场建筑面积为618万平方米（含车位总建筑面积为773万平方米），整体出租率为95.6%；冠寓已开业11.1万间，期末出租率为93.3%，其中开业超过6个月的项目出租率为95.4%。

陈序平介绍称，公司在手130座商场，已经开业有65座，未来，每年会保持10座左右的开业速度，整个商业板块要争取实现每年30%的复合增长。长租公寓目前在手16万间，已开业11万间，争取每年实现20%的收入和利润复合增长。

记者  孙婉秋

编辑  左宇