融创年报里的信号
在延期8个多月后，市场终于等到了融创2021年财报。
实际上，过去数月融创一直在为这份年报努力，公告最终的挂网时间直到前一晚还未确定。最终融创打了个“组合拳”，揭晓业绩的同时也公布了境外债重组方案。
对于这份数字矩阵的基调，市场早有预判，毕竟在此轮最严酷的周期中，房企已集体遭遇业绩“滑铁卢”，由盈转亏、利润暴跌成为行业常态。
因此相较于最终出炉的数据，年报刊发动作的本身更为行业关注，毕竟这是融创复苏的信号。
过去一年多的时间里，融创面临成立以来前所未有的挑战和经营压力。
销售端的表现让其守住了基本盘，2021年融创实现合约销售额5973.6亿元，同比增长3.8%，位列行业第三，仅次于碧桂园和万科。深耕城市领先优势依然显著，上海、武汉、杭州、北京、重庆5城销售额均超300亿元，广州、西安、天津、南京等多地销售额也在100亿元以上。
报告期实现营收1983.67亿元，同比下滑14%，跌幅不算大，但520亿元的各类计提减值则直接对融创的盈利指标产生了影响。
去年，融创毛利亏损17.9亿元，较2020年下降103.7%，核心净利润亏损253亿元，同比下降约183.6%。进行大规模的资产减值后，融创的净资产为1246.7亿元，剔除减值影响后的核心经营利润125.7亿元。
从年报中计提减值的系列项目来看，融创大手笔收购的物业、持有的文旅城资产减值拨备以及出售贝壳股票、处理地产项目带来的投资损失，是造成最终亏损的主要原因。对于市场关注的债务规模。2021年年底，融创的总负债为1.05万亿元，较2020年的9306亿元有所增长。其中，流动负债净额245.9亿元，流动和非流动借贷分别为2351.5亿元和865.6亿元。同时，其现金余额（包括现金及现金等价物及受限制现金）692亿元。除了受限资金外，其账上可动用的现金及现金等价物为143.4亿元。
逾期债务方面，融创称目前到期未偿付借贷本金为685.3亿元，这也导致借贷本金1518亿元可能被要求提前还款。
困境当前，董事会主席孙宏斌也做出道歉，表态要深刻反省过去发展中的不足和问题，吸取经验教训，坚决调整。他相信随着经济的持续向好和政策的密集落地，公司争取在2023年回归正常经营。
土储依然是融创面向未来的底气。虽然去年其调整了地块获取节奏，下半年起基本暂停拿地，但上半年的斩获依然让融创新增权益土储1774万平方米，新增权益货值约1944亿元。截至去年底，融创权益土地储备约1.6亿平方米，权益土地货值约1.77万亿元，约80%位于核心一二线城市。
02 或出售资产回笼600亿
业绩公布的同一天，融创也发布了境外债务重组进展。
融创称，过去数月以来，其一直与本金约91亿美元的优先票据及其他境外债务的部分持有人及其顾问进行建设性接洽。现有债务持有人已成立境外债权人小组，共同持有或控制超过30%的现有债务本金总额。
目前，融创已向债权人小组提呈初步重组框架。探讨的初步重组框架主要内容包括：将30亿至40亿美元的现有债务及若干股东借款转换为普通股或股权挂钩工具，使得债务规模降至稳健、可持续的水平；
剩余现有债务将兑换为新的以美元计价公开票据，期限为自重组生效之日起的2至8年；提供部分资产处置净收益拟作为偿还新票据的额外资金来源；同时拟向及时支持重组方案的债权人提供同意费。
截至6月底，融创境外有息负债本金额约为110亿美元，其中约37亿美元（约占境外债务总额的34%）的原始到期日为2022年底前。
对于物业开发板块的现金情况，融创介绍称，到今年上半年其连同合营及联营公司的现金余额合计约为1200亿元，其中并表的现金余额约为410亿元，但上述现金大部分在监管账户中。
未来7年，融创连同其合营及联营公司的开发项目预计产生现金流总额约为3200亿元（该金额为偿付项目层面债务后的现金流），其中20%用于境外偿债，并且还将会考虑出售资产回笼资金约600亿元。市场有消息称，经历数月与债权人小组沟通磋商后，融创境外债重组框架已初步获得大多数债权人的认同。
由于规模较大，境外债是融创目前化债路上最大的难题，如果其重组成功，将以时间换空间，极大纾解融创面临的流动性压力，使其能够将重点重回正常经营。
和境外债相比，融创的境内债化解推进的更为顺利。
记者了解到，针对共计157亿元的境内债务，融创提供了两种债务展期方案，已展期的债券最终兑付日期定在2025年12月，即展期3年，未展期过的债券将展期4年，最终兑付日期为2026年12月。同时对所有债权人先行支付3%本金，并于2023年分两笔支付。
相较此前，方案缩短了展期时间，增设了一些文旅城项目收益作为增信措施，也新设了小额兑付安排。
由于只需50%的债权人通过即可，有声音认为，此次债务展期方案通过的可能性较大。
顺利的话，融创将成为富力、龙光之后，年内第三家成功实现境内债整体展期的出险房企。
出险半年多后，融创迈出了复牌的关键一步。
记者 孙婉秋编辑 王克
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