收入创新高、交付零延误…禹洲如何迅速重回正轨？

地产人言 • 2021-08-13 23:47

有句老话说：形势比人强。从去年的三道红线开始，国家一步步在限制房地产的野蛮生长，截止到今年7月底，各地房地产调控次数达到352次，平均每天1.66次，为历年之最。此外，相关政策还不断被打上了补丁。去年有些房企还存在侥幸心理，赌政策的延续性，但现在谁都能看出来，“房住不炒”板上钉钉，谁都没有幸免的可能。所以就是，幸福的房企都是相似的，要么是国企央企背景，背靠大树好乘凉，要么是财务水平健康，之前步步为营，如今潮水落去还有“底裤”。而不幸的房企，基本也都是相似的，主要就是缺钱。所以还债，成了今年很多房企的主旋律。然而，有这么一家房企，今年三月份的时候看年报的情况不怎么乐观，但从他们刚刚发出的半年报显示：他们正在迅速重回正轨。这家充满反弹力的房企就是禹洲。 在今年4月，艳姐就曾经发过一篇名为《禹洲的财报里藏了三个“反攻信号”》的文章，该文主要认为： 禹洲2020年报的利润下滑主要来自于交房延期，这与去年的“黑天鹅”——疫情有关，也与地产开发的运转周期有关，单纯看数据并不能表明禹洲的现状。兴业证券当时也认为：禹洲去年年报的窘境大概率是一次性的。

而且禹洲本身也有充足的弹药储备，禹洲布局上始终以一二线城市为主，在长三角区域相当聚焦，2019年长三角的土储占比达43.3%，一二线城市的土储占比达到了90%。

因此，虽然现阶段禹洲的利润出现了下滑，但从另一个维度考虑，也是为后续的反弹积累了势能，腾出了增长空间。所以当时艳姐预测：卸掉曾经的业绩包袱之后，禹洲仍有再度增长发力的可能。咱先看看禹洲的半年报。 01 禹洲半年报中的两个亮点 8月12日晚，禹洲发布了截至2021年6月30日的财报。在此前的业绩预告中，禹洲就公布了上半年部分成绩单。

公告开头表示：该等中期业绩乃根据香港会计准则第34号《中期财务报告》编制并由本公司独立核数师安永会计师事务所（“核数师”）根据香港会计师工会颁布的香港审阅准则第2410号“实体的独立核数师对中期财务资料的审阅”进行审阅。

这也是业内较高的发布标准了。

财报显示，今年前6个月，禹洲累计合约销售金额达527.14亿元，同比增长23.02%。

禹洲年初时给2021年定下的销售目标是1100亿元，这样算下来，前6个月禹洲的目标完成率已达到48%。考虑到房企的推盘节奏，下半年，尤其是四季度，一直是销售额的高速增长期，因此禹洲实现全年既定销售目标是大概率事件。

其实在今年3月份禹洲发布2020年财报时，知名券商兴业证券发表研究报告指出，禹洲集团2020年业绩下滑主要由于结转进度、并表及毛利率不及预期，高价地消化大部分已于2020年体现。

从这个角度来讲，2020年的财务周期内，在疫情及调控周期性等影响下，部分数据呈现出“失真”状态，并不适合作为对比依据，所以我们可以选取2019年的相关数据来做对比。

根据禹洲发布的2021年半年报显示，禹洲今年上半年实现营收120.81亿元，同比增长494.86%；利润实现扭亏为盈，达12.18亿元；毛利为24.12亿元，毛利率为20.09%；母公司拥有人应占利润为8.57亿元，同比增长494%。

自去年“三道红线”的融资新规被提出后，稳健的财务管控成为未来发展的关键。

在禹洲今年的半年报中，我们发现禹洲的一系列相关指标进一步得到优化：

净负债比率为80.42%，较去年末下降5.38个百分点，加权平均融资成本为7.13%，现金短债比为1.85倍，剔除预收款后的资产负债率为 73.98%，较去年末下降3.94个百分点。

此外，在这份财报中，我们还发现了另一个值得关注的地方。

截至2021年6月30日，集团的土地储备总可供销售建筑面积约2200万平方米，179 个项目，分别分布于六大都市圈共39个城市，平均楼面成本约为每平方米6854元。

这些集中于一二线的优质土储，也为禹洲日后反弹积累了势能。而沿着这种深耕一二线的思路，禹洲今年上半年在土拍市场也多有斩获。

前段时间，有关“房企拿地销售比不超过40%”的消息在市场上不胫而走，也被市场解读为限制房企扩张速度，要求房企平衡好拿地成本与销售利润。

在这种调控环境下，禹洲拿地的动作也体现出了这家企业审慎稳健的风格，以及对行业趋势的预判。

同时，今年首轮集中供地后，频繁出现的相关调控政策让不少房企噤若寒蝉，甚至出现了退地潮，宋都退地事件更是成为了今日的行业热点话题。

这也侧面反映出禹洲拿地战略的成功，在如今不少房企面对拿地进退维谷的时候，禹洲真正做到了家有余粮，心中不慌。

02 韬光养晦

禹洲这半年练了哪些内功

《无间道》里说，没有人能改变事情，只有事情改变人。

同理，大环境就是这样，想要浪中搏击，就只能学会游泳。而禹洲的这半年也是在低调地埋头苦干，才终于“浮出水面”。禹洲这半年修炼了什么内功呢？ 首先是主动降杠杆，保持现金流充裕。 今年三月和五月，禹洲分别赎回了3.2亿和3.52亿7.9%优先票据，今年内到期的境外票据被禹洲全部收回。五月下旬，他们又正式取得一笔于今年2月23日完成的有关银团融资(2021年银团)的豁免同意函，该笔总计2.685亿美元的银团将会继续正常存续。至此，禹洲在下半年已经没有任何即将到期的美元债。另一方面，境内禹洲鸿图的20亿元公司债在回售期后也顺利完成了转售，融资额度得以全部保留，在上交所拿到了46.5亿元的额度。在一系列动作后，知名投行中信里昂发表研报称，禹洲已从新冠疫情导致的延迟交付的影响中迅速恢复。该行看好禹洲未来发展，重申“买入”评级。 然后是组织架构的调整。 禹洲集团成立专门合作项目管理部门，打造了全专业pm合作项目管理团队，而城市总则是这个团队的第一责任人。打这之后，从投前尽调开始，包括后面的协议签订、交底会、见面会、股东会、首董会、年董会、竣备、退出清算等整个项目周期都由这个团队负责。合作项目管理的成立，让禹洲内部有两个变化。 （1）更加标准化。 项目各阶段都有相关标准，比如投前尽调有尽调清单，进行签字确认后方可进行协议签订，协议签订形成控制红线和签约要点，在首董会前明确协议中未尽事项，比如系统使用方案等。 （2）管理细则更加明确。 成本、营销、财务、会议等都有专业的管理指引，在招标采购上，有明确的管理细则，回款会受到严格监督，数据录入也有具体细则，项目会议、董事会、股东会的权责也更加明晰。有了明确具体的规定，禹洲对于管理成本和项目成本的控制也就更加得心应手。 之后是人才流通和培养制度的完善。 战略制定得再好，也需要有优秀的人才来执行，否则再好的理论也只是巧妇难为无米之炊，在吸引和培养人才方面，禹洲主要兼顾了两点：流动性和薪酬激励。针对内部在职员工，禹洲又会开展活水计划，大家可以通过内部竞聘和选聘来实现人才流动，让更适合的人能够脱颖而出，出现在合适的岗位上。但能够激励员工的至关重要的一点，就是薪酬。 在薪酬激励上，禹洲结合公司目前的发展阶段，制定了多元化的激励机制。并将激励分成了短期和中长期两个部分。除了固定工资和绩效奖金之外，禹洲会给员工专项奖、即时奖惩和评优资格等短期激励。而在中长期方面，禹洲会给予相关员工事业共创、效益共创和股权激励等。一套组合拳下来，员工们都会在工作中充满斗志。

最后，用匠心赋能产品。

“致匠心”是禹洲今年提出的主题，在达成千亿目标后，禹洲就坚持走高品质发展之路，如董事会主席林龙安公开表示：禹洲要坚持走高品质之路，做精致的城市发展服务商，用更具情怀与品质的产品，更真诚与细致的服务，致敬匠心，赋能美好生活。

除了升级原来的主打产品“雍”、“朗”、“嘉”系列外，还推出了“未来社区”打造方案和“匠心智造”工程提升计划。

在设计端禹洲提出了“1628体系建设”：1是全景计划，6是6个关键动作，2是双周报，8是8个关键节点。

03杜绝交付延误 “产品+服务”双核驱动

策略和人事以及产品赋能计划都安排好了，下一步就是落地执行。禹洲去年的数据之所以看起来不大好，主要是因为房企财报有条财务纪律——交房才能确认营业收入。

长期关注房企的人应该都清楚，住宅项目从拿地到交房起码要两三年的时间，也就是说2020年的财报数据，反应的是2017年、2018年的销售的结转情况。三道红线之下，房企想要改善自己的财务状况，就需要尽快完成交付，收到回款。最近禹洲在交付方面大大改善，今年上半年，上半年计划内交付项目的100%按期交付，实现了半年度确收目标，计划内18个交付批次0延误，整体交付平稳。