土储告急！公开拿地锐减，奥园如何支撑“后千亿时代”？

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继去年斩获36宗地块后，奥园今年一反在公开市场积极扩储之态，拿地锐减。

整个上半年，公开市场近乎难寻奥园的踪迹。集中供地浪潮之下，奥园仅摘得杭州、徐州的2宗地块，14.37万平方米的新增土地面积相较去年同比大降86.91%。

公开市场拿地受挫，也让奥园将目光更多的投向城市更新领域。

截至去年底，公司共拿下60多个城市更新项目，今年再添10个大湾区的项目，分布在东莞、广州和佛山。

周期较长的旧改项目，能否支撑奥园未来的发展？

拿地锐减

2017年起，奥园的扩储意愿表现得十分强烈。

2016年公开拿地仅6宗的奥园2017年拿地数量增至14块，2018年19宗，2019年攀升至32宗，2020年达到高潮的36宗。

连续五年增长的势头在今年戛然而止，与此形成反差的是，奥园新增土储断崖式的下跌。

整个2021年上半年，奥园在公开市场只拿下2幅地块，合计土地面积14.37万平方米，较去年同期的109.80万平方米减少了86.91%。拿地数量创六年同期新低。

这两宗上半年仅有的硕果位于徐州和杭州。

2月3日，奥园以3.01亿元摘得位于徐州的三堡镇地块，溢价率0.67%，出让土地面积5.24万平方米，成交楼板价2049.61元/平方米。三个月后，奥园拿下今年以来第二幅地，即杭州临平运河地块，出让土地面积9.13万平方米，最终成交价25.97亿元，成交楼板价1.19万/平方米，溢价率为27.49%。

2幅地块共计耗资28.98亿元，3月业绩会上奥园管理层表态，“今年拿地金额不超过销售额的25%，大约在300亿左右，如果有较好的销售业绩及利润，不排除会加大拿地力度。”如今看来，实际完成情况与既定投资指标显然差距较大。

不止公开市场，今年以来奥园各渠道的拿地步伐都在放缓。

克而瑞数据显示，2020年上半年奥园新增土地建面超过500万平方米，在同期拿地的房企中排名第16位；今年上半年，奥园拿地面积下滑至36.59万平方米，正好是上述两宗地块出让建筑面积总和，这也意味着上半年奥园收并购市场扩土为零。

36.59万的新增土储显然落后于行业均值，榜单100强的门槛为72.2万平方米，即便与之相比奥园依然存在较大的差距。

有分析师表示，奥园今年拿地数量的下降，一来与其之前土储体量相关，截至2020年底，中国奥园拥有土储5718万平方米；另一方面，奥园整体拿地节奏的放缓，或是受制于房企的紧箍咒“三道红线”。

2020年报显示，中国奥园的净负债率115%，剔除预收账款资产负债率83.34%，现金短债比1.34。“三道红线”踩中两条，仅现金短债比达标，被列入“橙档”，按规定负债年增速不得超过5%。因此，降负债成为奥园当下亟需解决的燃眉之急。

诸葛找房研究院分析师梁楠进一步分析，奥园自身债务风险较大，加之前期拿地手笔较大，资金来源依赖于融资，但当前融资环境趋紧，企业融资较难，为了应对“三道红线”，奥园加大了销售回款力度，减少拿地以增加现金流，快速降负债的同时保证较充足的运营资金。

土储告急

近年来除了公开市场，收并购、城市更新也成为奥园拓土的渠道。

2020年，奥园新增建面约2015万平方米，新增可售货值约2426亿元，其中约七成集中在一、二线城市。按货值计算，通过收并购方式占57%，招拍挂占27%，城市更新及其他占16%。其最重要的拿地方式“收并购”占新增土地的比例逐渐缩减，由2019年的79%降至2020年的57%，而城市更新占比正在增加。

近年来，奥园对城市更新项目的热情日益高涨。截至2020年底，奥园已拥有60多个处于不同阶段的城市更新项目，总规划建筑面积4285万平方米，规划可售面积约2246万平方米，预计额外提供可售货值约6730亿元，其中粤港澳大湾区占比97%。

今年上半年，城市更新成了公开市场沉寂的奥园最大的扩储来源。

其中，在东莞中标了5个旧改项目的前期服务商，使得集团在当地的旧改项目达到14个，仅次于拥有超15个项目的鹏瑞地产；在广州则入主了包括黄埔新田村、黄埔旺村、荔湾东塱村3个项目；此外，在佛山也拿下了2个项目。

“相较于竞争激烈的招拍挂市场，如果有能力有资源有经验拿城市更新，优势还是很明显的。”亿翰智库研究总监于小雨说道 ，“城市更新毛利润率大概在35%-40%之间，比目前好多公开市场的地要便宜不少，而且从奥园2020年公布的数据来看，城市更新多数在一二线城市。”

然而，城市更新的转化周期长，时间跨度久，供货节奏存在较大的不确定性。

由于上半年拿地减少，奥园的土储已然告急。

2018年、2019年奥园的土储存续比维持在3.8年、3.9年低位，直至2020年加大补仓力度后回升至4.4年。根据瑞信7月2日最新报告，奥园土地储备期限仅为2.5年，创下了5年来最低值，奥园未来土地补充压力巨大。 7月2日，奥园披露公告称，公司上半年实现未经审核物业合同销售额累计约675.8亿元，较2020年同期增长33%；权益金额490.6亿元，较去年的395.8亿元增长了23.95%。据其早期定下的2021年实现1500亿元销售目标，上半年已达成45.1%。

告急的土储也让奥园全年业绩目标甚至未来发展存在极大的不确定性。

瑞信认为，奥园土地储备的收紧或将使公司原定12.8%的销售增长率更易受到政策的影响，因此将其目标价由8.3港元下调至6.64港元，维持“中性”评级。另一家评级机构惠誉，则在上个月就将奥园的“BB”评级展望从“稳定”下调为了“负面”。

市场已经传导出情绪……

见习记者  何艳艳

编辑  左宇