祥生控股：深耕与拓新并行，从容精练内功

后千亿时代下，祥生不急不躁，持续精练“内功”。

撰文/何嫱

出品/每日财报

发展是企业长期的积累，更是一个动态的过程，对企业来说，良好的发展趋势，传递的是比黄金更珍贵的信心。而祥生控股集团（02599.HK，或简称：“祥生”）在登陆资本市场后，传递出的强劲向好预期，便是企业未来潜力释放的奠基石。

3月26日，祥生控股集团发布2020年全年业绩公告。报告期内，祥生营收为466亿元（人民币单位下同），同比增长31.3%；归母核心净利润为26.90亿元，较去年同期增长约16.7%。净资产4年复合年增长率达122.3%。

值得注意的是，不同于部分房企在上市后迈入快速扩张期后导致费用激增，而祥生控股集团上市后费用管控依旧保持了一贯的稳健的风格和水准。三项费用率中，管理费用率和销售费用率均出现不同程度的下降。

营收四年复合增长率达95%，区域深耕优势凸显

从2017年到2020年，祥生控股集团营收从62.93亿元上升到466亿元，四年复合增长率达95%。营业收入表现亮眼背后，主要因为其深耕长三角，整体区域深耕的优势逐渐显现。

回顾2020年，受疫情影响，多个行业的运转一度按下“暂停键”，房地产市场也不例外，售楼处被迫歇业，在建项目遭停工，政策方面也坚持“房住不炒”的定位不放松。但在此背景下，祥生依然交出了亮眼的高质量增长成绩单。

2020年，其权益合约销售建筑面积为567.2万平方米，同比增加2.5%，合约平均售价为13781元/平方米，同比增加22%。权益合约销售额781.68亿元，同比增长25.1%；远高于同期TOP30房企的平均销售业绩增速。

从销售结构上来看，祥生控股集团的销售主要集中在浙江省和泛长三角地区，这两个区域的销售业绩分别占总销售额的68.7%和22.8%。

具体来看，祥生深耕的杭州和绍兴两座城市的销售贡献分别占到了销售业绩的18.6%和19.6%，区域深耕成效显著。为此，祥生还分别进入了亿翰智库2020年环杭州销售业绩TOP30研究报告的前3名和浙江省销售业绩TOP30研究报告的前4名。

靓丽的销售业绩自然离不开产品和服务的支撑。其实从2019年开始，祥生便主动展开产品线的焕新迭代，在原有七大住宅产品线基础上，通过经验整合、研发创新、匹配需求，深度挖掘企业基因与内涵，迭代升级出TOP系、云境系、府系、樾系四条产品线，实现了全周期、全地域、全龄段的覆盖，保证了产品在不同区域以及不同客户需求下的适应，助力了公司销售业绩的稳步成长。

“1+1+X”战略持续深化，“深耕”与“拓新”并行

作为一家在浙江成长和发展起来的企业，长期在竞争激烈的浙江省及泛长三角经济区深耕和摸爬滚打，为祥生积累了丰富的经验。祥生早在2016年就曾提出“1+1+X”的全国化布局策略，即立足浙江省，深耕长三角，战略性布局全国高潜力城市。从扩张战略上可以看出，其追求的是深耕与扩张并重的打法。

而2020年以来，祥生则用实际行动诠释了“深耕”与“扩张”并行的总思路，即对已进入的城市补仓，同时积极进驻新的城市。战略执行坚决，坚持长期主义。

从区域结构上看，其土地储备主要集中在浙江和泛长三角地区，土地储备总量达1122.03万平方米和898.43万平方米，分别占总土地储备的48.2%和38.5%。

《每日财报》注意到，2020年祥生开始了较为主动的土储结构调整，在深耕与拓新的同时，重视拿地城市量级的优化，实现了土地储备结构的进一步优化。随着祥生的投资重心向一、二线城市倾斜，预计优质的土地储备将支撑公司后续销售业绩的快速提升。

为更好的推进“1+1+X”战略，祥生始终将浙江作为发展的锚点，目前项目已覆盖浙江全部地级市，并在绍兴、杭州等多个城市的销售业绩保持绝对优势。2020年在合肥、芜湖、马鞍山、滁州、宣称、南通、镇江等多个城市落子深耕，持续打造祥生第二增长极，为其走向全国提供可参考经验。

“X”是“1+1+X”战略的成败及祥生可持续发展的关键所在，为此，祥生坚持“拓新”。2020年，祥生密切关注国家及地方的房地产市场政策，发掘更多地区城市的发展机遇，积极开拓新市场、进入新城市，为其快速、可持续发展寻找新的增长点。

截至2021年12月底，祥生已在上海、浙江、江苏、山东、安徽、江西、湖北、湖南、内蒙古、福建等11个省份45座城市落地218个项目，应占总土地储备2332.8万平方米，已逐步实现从地方性向全国性的转变。以公司目前的销售速度，土地储备可供公司未来约3年发展，土地储备相对充足。其全国性发展布局已初见成效。

后千亿时代精练内功，成长潜力有待释放

在日趋激烈的市场竞争中，产品力成为各大房企在竞争中突围的关键所在。在此背景下，祥生在后千亿时代主动求变，不断淬炼产品及服务内功，在持续向上的发展的路径中披荆斩棘。

在产品品质层面，祥生一直高标准、严要求对待施工质量、工期进度、项目管理等各环节，致力于实现精准管控、及时校准。为保障工程质量，祥生在工程品质方面设置了六重检验，以保障优质产品基因的积淀和传承。

在产品线层面，2020年，祥生通过经验整合、研发创新、匹配需求等，开展了一轮产品线的全面迭代，升级出“TOP系、云境系、府系、樾系”四条产品线，可以满足不同区域的不同消费群体的多样化需求。

以“府系”为例，祥生将中国建筑艺术的色彩与传统文化语言融入当代建筑中，沉淀出一条东方底蕴与西方文化融汇碰撞的“府系”产品线，该产品线荣获了“2020中国房企住宅产品线建筑匠造力TOP10”。

在以“家”为核心的房地产行业，服务也是消费者影响消费者决策的关键因素之一。2020年，祥生以“幸福生活运营商”为企业定位，回归客户需求，聚焦服务的迭代升级，形成“幸福+”服务体系，以“幸福”（服务）、“幸福i”（产品）为两大维度进行落地。

此外，祥生控股集团在2020年“一表过聆讯”顺利在港上市后，其财务状况也大幅改善。2020年，剔除预收账款的资产负债率为82.37%，下降6.30个百分点；净负债率为136.4%，同比下降224.50个百分点，整体的杠杆水平大幅度降低。

短期偿债能力上，祥生控股集团现金短债比为1.1，同比增加49个百分点，短期偿债能力大幅度增强。IPO带来的资金流入为其负债结构带来显著改善，且伴随着融资渠道的打开及债务结构的持续改善，融资成本亦开始稳步下降。

结合过往经验来看，中型房企在上市后，往往会进入到一个更快速的成长阶段。一方面在于，融资渠道的拓宽，为企业的发展带来了资金支持，尤其是海外上市平台下，不论是品牌影响力的提升还是市场认可度的升华，都将有助于公司放大自身优势，以更低的资金成本和更优质的市场资源去推动企业的运转。

综合来看，祥生跨越了地产行业千亿规模和成功上市的两个关键临界点，因此公司未来在资源获取及融资成本上或将迎来较大提升，同时也将进一步释放品牌效应和企业影响力，为其成长潜力的释放带来了真正的内核驱动，进而推动企业高质量跨越式发展。

所有的积累，都是通达美好未来的奠基石。后千亿时代下，祥生不急不躁，持续精练“内功”，随之而来的，必然也将是成长潜力的有效释放和更加亮眼的成绩单，以及被市场所赋予的估值溢价机会，这一切值得期待。