存量时代的竞争：城市更新成富力地产新发动机

富力地产长期深耕的城市更新领域正迎来新一轮收获期。

撰文/何嫱

出品/每日财报

近年来，随着一线城市以及核心城市的土地资源日渐稀疏，盘活存量土地资源成为必然出路，城市更新需求不断上升。通过参与城市更新项目，开发商可以获得城市中心区域的开发机会，并助力推动城市进一步发展。

《每日财报》注意到，2020年，在成功降杠杆的同时，作为老牌房企、广州三旧改造起家的富力地产在城市更新业务方面已经在持续发力，而且取得了突破。

根据年报，富力地产2020年营业额为858.9亿元（人民币，下同）；净利润91.5亿元。全年权益销售金额1387.9亿元，在遭遇疫情冲击的宏观背景下，这一数字仍超过了2019年的1382亿元。其中，城市更新成为公司新发动机。

2021年，是十四五规划的开局之年。规划纲要明确提出要实施“城市更新心动”，今年两会也提出2021年新开工改造城镇老旧小区53个，这是中央对提升城市发展质量的重要部署。这意味着，在政策层面对城市更新的支持力度会越来越大，城市更新也将继续成为包括富力在内的众多房企竞相布局的领域。

城市更新项目经验丰富 龙头优势明显

众多房企中，富力地产可以说是在城市更新方面积累并积淀了丰富的经验，并且在多年的实践中，形成一套相对成熟的城市更新操作模式。

这与富力的发展密切相关。往前追溯，富力的成长历史与广州的三旧改造紧密联系在一起。目前富力集团是广州室内旧村改造实施项目最多、最具经验的开发企业之一。

去年12月20日，广州天河吉山村全面改造项目启动。按照规划，吉山村将以“高起点、高标准”为改造目标，以产城融合为抓手，产业方面主推IAB与电竞、生物科技等前瞻产业，居住板块以创新集群为主要服务对象，遍布优质生活服务配套，赋能天河区东部门户的高质量发展。

吉山村全面改造项目是富力集团持续加码布局城市更新领域的一个缩影。这种旧改业务模式不仅成就了富力自身的快速发展，也为城市化做出了巨大贡献。

富力把旧改和城市更新作为集团的核心业务板块来发展，其目标就是要成为国内旧改领域的龙头企业，从现有的成果来说表现还不错。

城市更新项目稳定转化 优质土地储备有保障
拥有丰富的旧改经验，也敢积极布局，可见富力地产的前瞻性。

年报显示，截至2020年底富力地产目前已签约城市更新合作项目规划总建筑面积超8000万平米，可售面积超4100万平方米，货值超过12000亿元。按可售面积计，一二线城市占比94%，大湾区面积占比60%。

2020年以来，富力地产城市更新板块进入新的战略收获期，其中2020年广州富颐华庭单盘销售突破50亿元，西安富力开远城项目销售超过70亿元，呈现加速迸发的新局面。

譬如2020年首两月月，富力地产实现销售收入204亿，销售面积达约155万平方米，同比分别上升124%、99%其中，富颐华庭以19.7亿获今年1月份广州市商品住宅销冠。2020年以来，富力地产都秉持谨慎的土地储备策略，紧密围绕核心城市群范围内的重点城市进行布局。2020年，富力地产以招拍挂、收并购、旧改的方式新增土地储备可售面积386万平方米。截至2020年底，累计权益土地储备可售面积5200万平米，约7000亿货值。

作为深耕大湾区的房企，富力地产还搭乘粤港澳大湾区发展战略，并逐渐步入收成期。

总之，充足的土地储备以及合理的城市分布，为富力地产后期持续发展和抗风险能力提供了有效的保障。

销售业绩稳健增长 降负债效果显著

在城市更新成为新引擎的同时，富力地产在持续降杠杆方面，效果显著。

过去一年，随着一系列调控措施的推出，房企行业格局发生显著改变。降低债务风险取代追求增长速度，成为房企的首要目标。

年报显示，去年富力地产透过合理的购地策略、战略性的资产出售、集团层面的股份增发等措施，削减债务共人民币374亿元。削减或再融资的债务包括境内债券人民币236亿元、信托及境内银行贷款人民币119亿元和离岸债券及离岸贷款人民币19亿元。

富力地产2020年的其中一项重大融资活动为完成发行新H股补充权益资本，按发行价每股9.82港元发行2.57亿股的H股新股，募集资金总额为25.24亿港元。经削减大量债务及补充权益资本后，富力地产的净资产负债比率较2019年底大幅减少69个百分点。经大幅减债后，仍有人民币399.5亿元的充裕现金，确保资金流动性。

在回收流动性上，2020年，富力地产亦决定出售非核心资产，以人民币63亿元作价出售广州富力国际空港综合物流园的70%权益予黑石。

富力地产还与黑石联属的基金附属公司签署合并事项协议，将广州富力国际空港综合物流园70%权益价格转让给黑石，交易对价为44.1亿。富力空港物流园位于广州花都区金谷工业园内，总用地面积1470亩，规划总建筑面积约120万平方米。物业权益出让使空港物流园的投资价值得以货币化，进一步降低了资产负债比率。

2020年，富力地产发展面临压力，但整体稳中有进，消减负债规模初见成效，自身综合实力与品牌价值正在不断提升，再加上抢占城市更新的时代先机，领跑新赛道，未来不容小觑。