中梁控股销售增速持续放缓 负债增加拿地力度不减
从2017年的241.6%，到2020年的10.7%，中梁控股销售增速严重滑坡。
撰文/何嫱
出品/每日财报
3月23日，中梁控股（02772.HK）发布2020年业绩报告。相较于2020年10.7%的销售额增幅，中梁控股将2021年的销售目标定为1800亿元，业绩增速放缓至7%以内。
业绩会上，中梁控股再度公开表态要“降速求稳”。回顾2020年，中梁控股尽显疲态，似乎真的有点跑不动了。
销售增速持续放缓 经营获现能力持续恶化
1993年房地产时代来临，温州鹿城人杨剑创立温州华成房地产和浙江中梁置业，这也就是中梁控股的前身。2009年，中梁开始将视野放至整个长三角经济区，成立上海中梁地产集团。随后数年凭借高周转模式，中梁地产在三四线城市棚改中快速发展。
2016年，中梁迎来战略转折，集团总部从温州迁到上海，正式开启全国化布局，以“黑马”之姿冲击榜单。仅用三年时间，2018年中梁控股正式跨入“千亿俱乐部”行列，但随后其销售增速滑坡明显。
2020年，中梁控股实现销售额1688亿元，增速为10.7%；完成合约销售面积约1350.6万平方米。据克而瑞2020房企销售排行榜，中梁控股以1215.5亿操盘金额在房企中排名第25位，同比后退6位；以970万平方米操盘面积排名第26位。
值得注意的是，2020年中梁控股实现归母净利润37.4亿元，同比下滑2.35%，出现了近五年来的首次负增长。与此同时，中梁控股经营获现能力持续恶化。不仅归母净利润出现负增长，中梁控股一系列利润指标都出现下滑。
数据显示，2020年，中梁控股实现毛利率21.01%，同比下降了2.29个百分点；实现归母核心净利率5.7%，同比下降了1.2个百分点。实际上，中梁控股毛利率水平一直处于行业低位。数据显示，2017-2019年，中梁毛利率分别为20.39%、22.87%、23.27%，而同期港股上市地产公司毛利率的中位数分别为31.63%、34.29%、32.44%。
2016年至今，中梁控股仅有2018年经营性现金流净额为净流入，其他均为净流出状态，2019年和2020年上半年分别净流出203.29亿和78.55亿元。
激进拿地毫不手软 有息负债同比增超三成
2013年中梁控股合约销售额才突破百亿，2016年销售额也只有190亿元，但随后其业绩发展突飞猛进，在2017年猛增到649亿元，并于2018年跨过千亿门槛到1015亿元，2019年销售额再次增长50%达到1525亿元。
高速增长给了中梁控股极大的信心，其拿地速度也在加快。2016—2019年中梁控股分别拿地达到63块、119块、221块和139地块，这一拿地速度极大扩充了公司土储。2020年，中梁控股以711.99亿元的代价新增117块土地，相当于其当年销售额的42.18%。
中梁控股2021年买起地来依旧毫不手软。3月8日，中梁控股以5.39亿元竞得河南省漯河市一宗地块，溢价率达24%、折合楼面价约2867元/平，成为当地“新地王”；十天后，中梁联合德信以封顶价9.06亿摘温州两宗商住地，溢价率分别为29.83%和29.73%。
拜高周转模式所赐，中梁在规模快速扩张的同时，负债水平也一直处于高位。数据显示，2020年，中梁合约负债金额达到1209.09亿元，较2019年的1158.73亿元上升4.35%。高额的合约负债虽然保证了中梁控股的未来确收，但若超过正常结转周期，同样会对房企的利润和现金带来不确定性。
财报显示，中梁控股的短期偿债能力有限。2020年，中梁资产负债率为88.86%，同比下降了1.84个百分点，而同期TOP500房企资产负债率均值为78.77%。在短期偿债指标上，中梁控股流动比率为1.18，速冻比例为0.43。
值得注意的是，中梁的债务中，有抵押的债务占比较高。财报显示，2020年中梁债务总额为540.92亿元，其中有抵押的债务为377.76亿元，占比达69.8%。实际上，在半年报发布时，安信证券报告就显示，2020年上半年，中梁有息负债抵质押率为96.9%，处于较高水平。
实际上，近几年中梁少数股东权益占比一直保持高位。数据显示，2016-2019年，中梁少数股东权益占比分别为140.8%、90%、61.8%、58.2%。这也导致了中梁少数股东ROE（净资产收益率）和母公司ROE差别较大。理论上讲，少数股东ROE和母公司ROE相差不应悬殊。如果这些少数股东权益中有一部分是负债而非权益，那么通过这种“明股实债”的操作，中梁控股则可以很大程度上降低表内业务的负债水平。
此外，中梁控股其他应收款在总资产中的占比也较高。财报显示，2020年，中梁控股其他应收款为551.65亿元，在总资产中的占比达20.37%。换句话来说，少数股东权益/股东总权益、其他应收款/总资产两个指标较高都预示着房企可能存在较大体量的合作开发，容易产生“明股实债”问题。
2021年，“降速求稳”的中梁控股能否实现1800亿元销售目标，《每日财报》将持续关注。