官方出手！12大举措提升住宅品质，这一次，江北新区领跑全市
1、住宅建筑的色彩采用温馨、舒适、安全、有归属感的色彩景观氛围，根据片区特色，合理选用多样化的建筑立面色彩； 2、核心区内的住宅建筑立面以铝板、石材等高品质材料为主，核心区外的住宅建筑立面不得采用真石漆、质感涂料外墙外保温薄抹灰系统； 3、18层及以下住宅不得采用外廊内天井户型；立面上露明的雨水管、冷媒管、燃气管等设备管道应隐蔽设计； 4、江北核心区范围内的住宅单体底层均应进行架空设计（低层、多层住宅除外），其层高不应低于3.6米。 5、核心区内新建住宅建筑的层高不应低于3.15米，其余范围不应低于3米；
本补充意见中核心区的范围指浦东路-横江大道-定向河路-沿山大道-七里桥北路-江北大道-浦口大道-浦滨路-江新大道-浦乌北路-虎桥路-横江大道-长江合围区域。
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南京江北新区商品住宅类项目设计方案
审查补充意见
第一条【制定目的】为进一步提升江北新区商品住宅品质，优化房地产市场开发环境，提高商品住宅产品的体验感和群众获得感，促进江北新区新主城高质量、高标准建设，结合江北新区实际，制定本补充意见。
第二条【部门职责】江北新区各相关职能部门应聚焦重点领域、关键环节，充分发挥“双区叠加”优势，按照本补充意见完善商品住宅类项目的图审、验收和日常监管等相关工作，全面提高城市建设精细化管理水平。
第三条【总体要求】江北新区范围内的商品住宅建筑应对建筑平面布局、建筑形体、立面效果、色彩管控、天际线等方面进行重点设计，长江大桥至长江五桥的滨江沿线、七里河沿线、城南河沿线以及其他重要视线走廊沿线，应塑造丰富的城市界面和具有滨江特色的城市风貌。
第四条 【平面布局】当建筑之间形成对角布局（建筑在另一建筑的正向及侧向延长线之外），遮挡建筑与被遮挡住宅建筑的间距应同时满足以下规定：
（一）商品住宅建筑为被遮挡建筑时，水平距离不小于3米（计算基准面为阳台飘窗等构筑物）。
（二）满足错角布置间距要求的同时需进行日照分析，日照计算需满足南京市现行规范要求。
（三）遮挡建筑与被遮挡住宅建筑的最小间距（米）应符合附件1要求。
第五条【竖向设计】场地整体标高应高于相邻规划道路中心线标高0.6米-1.0米之间，同时应处理好与周边道路、相邻地块的竖向关系，营造良好的沿街步行空间感受。因地块条件有限制的，以审定的设计方案为准。
第六条 【立面设计】立面设计应满足以下要求：
（一）商品住宅建筑的色彩应遵守《江北新区中心区色彩专题规划》，采用温馨、舒适、有归属感的色彩景观氛围，根据片区特色，合理选用多样化的建筑立面色彩。
（二）核心区（具体范围详见附件2）内的商品住宅建筑立面应以铝板、石材等高品质材料为主，核心区外的商品住宅建筑立面不得采用真石漆、质感涂料等外墙外保温薄抹灰系统；局部凹槽、设备平台、立面构件、装饰线条等因施工困难部位除外。
（三）当商品住宅层数不大于18层时，不得采用外廊内天井户型。当商品住宅层数大于18层需设置外廊时，应选用玻璃栏板优化北立面效果。
（四）立面上露明的雨水管、冷媒管等设备管道应设置在立面的阴角，在保证安全的前提下，燃气管应隐蔽设计，以与建筑立面效果统一。
第七条【架空层设计】鼓励商品住宅底层设置视线通透、空间开敞、无围护结构的架空层。架空层应只作为公共开敞空间使用，不得作为停车或车行交通空间使用：
（一）核心区内的商品住宅单体底层除设置物业用房、养老用房、单元门厅等必要的服务用房外，应进行架空设计（低层、多层商品住宅除外），其层高不应低于3.6米。
（二）商品住宅建筑的底层架空部分及其分摊的面积均不计入地块容积率。
第八条【建筑层高】核心区内新建商品住宅建筑的层高不应低于3.15米，其他区域不应低于3米。若因地块条件对层高要求有限制的，经论证后以审定的设计方案为准。
第九条【单元首层入户大堂】商品住宅单元首层入户大堂应满足以下要求：
（一）层高不应小于3.6米。
（二）面积：多层不应小于8平方米、中高层（18层及以下）不应小于12平方米、高层（18层以上）不应小于20平方米，大堂面积不包括电梯厅面积。
（三）穿越单元首层入户大堂的管线，应采用隐蔽设计，避免管线外露。
第十条【空调设置】核心区内商品住宅应采用集中式空调，不得采用分体式空调，鼓励新区其他区域采用集中式空调。采用集中式空调的，应统一预留设备平台，其水平投影面积应为3-5平方米。设备平台应与商品住宅立面进行整体设计。为方便设备安装和检修，设备平台可设置与室内空间联通的检修门。
第十一条 【复式户型设计】商品住宅标准层可设置复式挑空户型，但应满足以下要求：
（一）套内建筑面积应大于150平方米，挑空区域的面积不大于套内建筑面积的20%。
（二）挑空区域位于门厅、餐厅或起居室范围，且层高不超过7.2米。
（三）挑空区域至少有一个长边与上层的公共空间（连廊或起居厅等）连通。
（四）挑空区域无其他结构构件。
第十二条 【阳台设计】阳台设计应兼顾实用与适配的原则，当满足以下条件时，阳台面积可按其水平投影面积的1/2计入建筑面积（容积率）：
（一）阳台结构底板投影面积之和不应大于该户套内建筑面积的20%。
（二）阳台最大进深不大于2.4米，且不压占室内空间，阳台进深与相邻功能空间进深的比例不得超过3:4。
第十三条 【飘窗设计】鼓励商品住宅飘窗设计与商品住宅立面设计统一，保持公建化外立面整齐美观，报审图件中应该提供大样详图。
第十四条【风雨连廊设计】鼓励在商品住宅场地内设置有盖走廊，为小区提供公共开放空间。当其支撑结构外围宽度不大于3米，且两侧均不封闭时可不计入容积率和建筑密度。
第十五条 【配电房设计】配电房（含开闭所）建筑面积不计入容积率，并应满足以下设计要求：
（一）应与商业、物管用房、消控室等配套设施统筹布局、集中设置。
（二）确需独立设置的，其室外环境景观应与建筑统一设计，做好隐蔽处理。
（三）注重公建化效果，结合女儿墙设计避免坡屋面外露。外立面颜色、材质应与小区主体建筑协调统一。
第十六条【执行时间】本补充意见自发布之日起执行。本补充意见发布前已签订正式土地出让合同的项目，可不执行本补充意见，但需在2023年6月30日前领取建设工程规划许可证，否则应按本补充意见执行。
第十七条 本补充意见由江北新区管委会负责解释。
外立面升级、底层架空、层高调整......新区人居环境更强了从此份文件中不难看出，江北新区对新建住宅的品质提升是全方位的，涉及建筑平面布局、建筑形体、立面效果、色彩管控、天际线等方方面面。
其中在外立面升级、底层架空、层高要求、空调配饰等，尤为值得大家关注：
1、外立面升级
根据新规，明确核心区内的住宅建筑立面以铝板、石材等高品质材料为主，核心区外的住宅建筑立面不得采用真石漆、质感涂料外墙外保温薄抹灰系统，以进一步提升立面用材要求。 要知道，即使是江南主城，部分均价4、5万/的商品住宅，外立面依旧使用的是真石漆，毕竟石材、铝板的建造成本很高，且远高于真石漆、涂料。而据我了解，目前新区内保利扬子萃云台外立面为铝板一体板，通宇旗下的林景兰园/紫园采用大面积干挂石材铺设，其他不少楼盘运用铝板线条装饰较多，未来等到新规落实，新区的建筑面貌定然将大幅提升。
江北核心区住宅航拍图
另外，在层高设计方面，花语天境层高为3.15米，区域在售新盘楼层层高普遍在3米左右，个别楼盘做到了3.1米，新规继续放宽，未来将进一步提升人居舒适度。
事实上，早在2021年的8月，南京就发布了关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知。
1、中央商务区、研创园（浦口大道以南）范围内项目，外立面应选用石材、铝板、保温装饰一体板等质感优良的材料，不得采用真石漆、质感涂料材料。
2、建筑外窗宜选用隔热铝合金型材，参与节能计算的建筑，外窗玻璃应采用三玻两腔中空玻璃或三玻两腔内置遮阳中空玻璃制品。
3、中央商务区、研创园（浦口大道以南）范围内，一层入户大堂墙面应选用瓷质砖、天然石材、木饰面、夹丝玻璃、岩板 等质感饰面材籵；地面应选用大尺寸瓷质砖、天然石材等质感铺贴材料。地下机动车库入户门厅装修标准宜参照一层入户大堂。
4、中央商务区、研创园（浦口大道以南）范围内住宅层高不应低于3.0m。
5、地下机动车库地坪面层应采用混凝土固化剂、金刚砂等新形建筑材料，不得采用低品质水泥砂浆面层，行车道与停车部位应进行分色美化处理。
6、消防连廊地面应铺贴防滑地砖并设置明排水沟，连廊栏杆应采用混凝土实体墙与夹胶钢化玻璃栏板相结合的构造。
由此可见，江北新区在这一方面的严格与重视，未来江北新区的城市界面必然将备受大家期待！
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