上坤地产朱静：房企靠单一能力胜出的时代已经远去

本报记者 刘颂辉 上海报道

3月31日，上坤地产集团有限公司（股票代码：06900.HK, 以下简称“上坤地产”）举行上市后的首场业绩发布会。作为2020年内最年轻的内房股，公司的第一份年报就赶上了行业“不平凡的一年”。

“对上坤来说，2020年是充满机遇与挑战的一年。”上坤地产执行董事、董事会主席兼行政总裁朱静在发布会上表示，房地产行业已经不能再像过去一样过度占用货币资源，而是在合理的比例范围内持续平稳发展，行业高土地红利、高融资杠杆红利、高速度发展的形势一去不返。

《中国经营报》记者注意到，2020年，上坤地产实现收入约81.9亿元，毛利润约为17.94亿元，毛利率约21.9%，实现归母净利润约3.56亿元。

（3月31日，上坤地产举行2020年业绩发布会。）

70%土储在一二线城市

上市5个月的上坤地产，将2020年视为第三个五年发展规划的首年。2010年成立以来，这家公司从上海出发，将业务逐步扩展到了长三角、珠三角和中部核心经济区，冲进房企销售额百强榜单内。

据年报披露，截至2020年12月末，公司总资产305.22亿元，同比增长22.7%，实现营业收入81.91亿元，同比增长8.7%；归母净利润约3.56亿元，同比增长62.2%；毛利为17.94亿元，较上年下降约41.6%，毛利率为21.9%，同比减少18.9个百分点。全口径土储约520万平方米，较2019年同期增长超五成。

优质而充沛的土储，是一家房企可持续发展的有力支撑。上坤地产在拿地拓展方面坚持“3+X”战略，依托上海，做透长三角、进入珠三角、布局中部核心经济区域，围绕城市群内重点都市圈继续推进布局。

长三角、珠三角及中部核心经济区是国内几大经济增长极中最受瞩目的区域，无论从国家政策倾斜、人口净流入还是消费升级方面，都显露出区域内未来的增长潜力。2020年，上坤地产新增项目24个，新增土储面积约306万平方米，约63%位于长三角经济区。在新一线城市土储占比增加约12%，二线城市土储占比趋于平均，整体由区域集中转变成有重点的分散，试图增强抗风险能力。

截至2020年底，上坤地产在一线及新一线城市土储占比45%，二线城市占比25%。

今年以来，上坤地产接连在浙江丽水、湖北武汉、广东汕头和江苏无锡等地获取多个优质地块。而观察可见，上述新增布局均在三大经济区范围之内。

上坤地产方面认为，公司发展后劲强大，在集中供地政策的背景下，合作开发的方式将帮助公司获得更多优质地块，为公司长期发展提供战略支柱。

走精细化管理道路

国家统计局数据显示，2020年全国商品房销售面积达17.6亿平方米，比上年增长2.6%；房地产开发投资约14.1万亿元，比上年增长7.0%。房地产整体市场先抑后扬呈V字型反弹。

在朱静看来，在市场普遍悲观的情绪下还有这样的增长空间，表明整个房地产行业的发展空间足够大。目前，房企靠单一能力“点对点”胜出的时代已经远去，未来将会是综合运营能力的竞争。当行业大部分企业还停留在管理粗放、产品粗放、成本控制粗放、质量粗放的思维时，公司从成立第一天开始，坚持以专业能力获取市场的公平回报，实现公司稳健发展。

“如果说上一个十年是房地产发展的黄金十年，那么下一个十年便是房地产争上游的黄金十年。”朱静认为，从长周期来看，行业正在重新洗牌，走精细化发展道路的房企比粗放式房企更具备竞争力。展望未来，以楼市调控政策为主要手段的宏观调控政策降低了系统性风险，正营造一个长期相对稳定的经营环境。

从财务指标来看，截至2020年12月末，上坤地产净负债率降低64.5个百分点至54.3%，剔除预收账款后的资产负债率降低11.2个百分点至72.1%，现金短债比增至2020年的2.3倍。负债水平下降，现金水平有所提升。

上坤地产方面表示，房企需要把握发展速度与健康度的平衡，上坤需要的不是快速扩张，而是适度的规模增长。

公开资料显示，上坤地产登陆资本市场后，迎来了更多融资拓展的机会。今年初，公司上市后首次发行一笔364天期1.85亿美元规模的境外美元债券，该笔美元债作为近三年来发行规模较大的首发无评级境内房企境外债券，获得了境内外多笔认购和市场的青睐。

对于下一步运营，公司管理层表示，将“内外兼修”地打造自身的资源整合平台，对内，实现投融运一体化，组织与人才的高效利用，由此提升运营效率，对降低拿地成本、提高拿地效率起到内驱作用；对外，采用多元化拿地方式，与全国知名房企、地方型房企及政府平台等多种不同类型的主体开展合作，通过拿地多样化、合作方多样化降低政策带来的集中风险。

据年报披露，2020年，上坤地产新增土储中就有21%通过产业合作获取，15%通过政府平台合作获取。

（编辑：石英婧 校对：燕郁霞）