机构化租赁占比仅10% 业界期待租赁住房REITs加速落地

本报记者 陈雪波 卢志坤 北京报道

“我认为长租房应该成为整个住房租赁体系的‘定盘星’，就是定标杆、定准则，也能够引领我们整个行业技术进步。”5月18日，在2022中国住房租赁发展论坛上，上海市房地产科学研究院院长、研究员严荣指出，长租房具有规模化、标准化、规范化的特征，能够为整个住房租赁行业的发展设定标杆和准则。

《中国经营报》记者了解到，在目前整体的租赁房源中，分散式租赁占到90%，机构化租赁只占10%。而商品房建成后也是以个人出租为主，租赁机构持有的房屋产权较少，分散式租赁导致租客满意度整体水平较低。如何提升行业管理水平和满意度，以及解决行业存在的资金问题，成为各界关注的焦点。

租客体验仍待改善

近几年来，“租不好房”仍然是大城市住房问题的突出表现，严荣表示，很多新市民和年轻人在大城市要租房，还是面临着租不到、租不近、租不起、租不稳、租不好这些问题。

是什么原因导致这些问题始终没有得到解决？贝壳找房高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰在论坛上指出，分散式的租赁是租赁房源供给的主流方式，而在分散租赁中，客户的满意度肯定是偏低的，在住房投诉中，大概95%以上都是租赁相关的。据统计，分散式租赁大概占到整体的90%，机构化租赁虽然这几年经过了长足的发展，但是依然偏少，大概也就占到10%。

李文杰提醒，经纪服务的非标准化带来的消费投诉占比也是比较高的。“比如有很多经纪公司会采用所谓的‘钓鱼房源’，打电话过去，就说这套房子已经下架了。也会有中途更换经纪人的情况，导致租客对服务不满意、对经纪人的素质不满意等一系列问题。”

如何解决租赁市场混乱的问题？李文杰表示，有专业化的托管能够实现让业主省心租。专业化的托管，通过相应的标准化、流程化、信息化、线上化、数据化以及提升效率的方法，签订长期合同，提供专业的管家服务，进行成本可控的适度改造，将分散的房源转为品质可信赖的长租房，这些都是专业化的托管可以做到的。

租赁住房REITs备受期待

除了租客常常反映的问题之外，租赁住房行业也面临明显的资金流动性问题。北京大学光华管理学院副院长、教授张峥指出，当前持有租赁住房资产的资金成本流动性和租赁住房本身行业的商业发展模式是不匹配的。租赁住房的投资有这样一个特点，就是初期的投入高、回报期非常长、回报率不高，但现金流是相对比较稳定的。因为它的资产本身是大宗的不动产，所以它也缺乏整体的流动性。

严荣也认为，一些从事住房租赁业务的市场主体在经营实践中面临可持续发展的严峻挑战，他们普遍反映租金回报率偏低，而经营成本则比较高。“我认为当前完善政策体系就是要聚焦如何让越来越多的长租房项目能够实现盈利。如果市场主体仍然是要用非常高的融资成本去投资长租房项目，那么这个市场发展还是会面临很大的阻力。”严荣直言。

如此一来，推进租赁住房REITs落地成为一条解决之策。张峥表示，REITs可以助力租赁住房企业形成可持续发展的业务模式，有助于吸引社会资本投资于租赁住房。有了REITs，就可以形成投资的良性循环。从租赁住房企业来讲，用REITs来长期持有资产，靠运营来提升租住的品质，实现长期的回报。同时，REITs也有助于改善租赁住房市场结构。

张峥建议，应当构建合理稳定的补贴机制或者租金的调整机制，构建符合保障属性下的商业逻辑，形成保障性租赁住房发展的长效机制。其中，最重要的还是选择权属清晰、收益稳定的底层资产先行试点，在推出保障性租赁住房REITs以后，在试点的稳步推进下还可以进一步思考推出更加市场化的租赁住房REITs。

公司层面对租赁住房REITs的期待也已经非常强烈。中海商业发展有限公司研拓总监饶胤在论坛上表示：“我们也希望未来有更多符合租赁住房REITs要求的产品能够纳入到通道的范畴，这样来实现退出。同时我们也希望在准入和认定的标准上对权属清晰、经营稳定、统一运营的产品能够更加开放，也更加有包容度。”

（编辑：卢志坤 校对：颜京宁）