合景泰富千亿之后：走好规模与利润的“平衡桥”

本报记者 蒋翰林 赵毅 广州报道

合景泰富集团控股有限公司（1813.HK，以下简称“合景泰富）的“千亿之约”终得实现。

3月25日，合景泰富发布2020年全年业绩公告。2020年，合景泰富合约销售额1036.1亿元，同比增长20.3%，成为千亿阵营的新贵。按预售金额贡献划分，目前在售130个项目中，72%来自粤港澳大湾区和长三角区域，各自分别占36%。

“未来决定合景泰富能走多远，主要是公司的管理和产品竞争力。在规模增长的同时，我更看重的是有质量的增长，特别是在商业运营、租金收入方面。”拿到“千亿入场券”后，对于公司的发展规划，合景泰富主席及执行董事孔健岷在3月26日的业绩会上作出回应。

正如孔健岷所说，在突破规模的道路上，合景泰富也在不断发力投资性商业物业以支撑利润增长。在国内中型房企销售增速逐步放缓、利润空间被挤压的大环境下，合景泰富如何守住利润指标，或许是站在千亿起点的关键考量。

净利润下降三成 销售目标1240亿

粤系老牌房企合景泰富向来以低调、谨慎著称。回顾过往业绩，合景泰富规模长期徘徊在300亿元左右。2017年，公司在业绩会上提出三年实现千亿元的销售目标，2018年，销售额从380亿元增长到655亿元，堪称业绩实现跨越的一年，增速达72.37%。

但随着土地成本越来越高，项目利润的逐渐压缩，国内中型房地产开发商虽然对规模仍有追求，但近年的增长速度已普遍回调到20%左右。

从近两年的数据来看，合景泰富也不例外。相比2017年、2018年两年合约销售额超70%的增幅，2019年的增幅仅为31.5%，2020年则下探到20%的水平。

2020年业绩公告显示，合景泰富全年合约销售额约 1036 亿元，同比增长20.3%；全年实现收入297.42亿元，同比增长24.23%；毛利则同比上升25.69%至93.59亿元。

尽管合景泰富2020年营收、毛利得到增长，但其盈利能力方面并未有显著提升。合景泰富2020年录得毛利率为31.47%，与上一年31.1%基本持平；平均净资产收益率16.83%，同比上一年下滑了13.54个百分点。此外，公司归母净利润66.77亿元，同比下降31.91%。

关于合景泰富归母净利润下降的原因，年报中没有作出解释。不过记者留意到，公司来自投资物业的公允值收益净额从2019年的37.16亿元，减少33亿元至4.15亿元，年报中提到主要与各区多项可出租商业物业有关。此外，其他收入及收益由2019年的28.54亿元减少42.9%至16.28亿元。

根据管理层披露，合景泰富2021年的销售目标是定在1240亿元，相比2020年增长20%。

看重投资性商业物业

2020年，合景泰富拿地并不算多。相关数据显示，合景泰富全年通过招拍挂、合作开发等多种模式在广州、杭州、苏州、成都、嘉兴、徐州、南通、盐城、天津、昆明等城市新增21个项目，新增货值700亿元。

按货值划分，合景泰富50%的项目位于长三角区域，粤港澳大湾区则占41%，并且多集中于一二线城市。由于坚持一二线城市的布局，合景泰富的销售均价高于业内。2020年，其平均销售价格约每平方米1.7万元。

在招拍挂市场审慎的同时，合景泰富的“发力点”落在城市更新方面。合景泰富目前在全国范围参与城市更新项目34个，总可售货值约6500亿元。在大本营广州，合景泰富去年成功中标天河区吉山村、增城区石下村等两个旧村改造项目。同时，黄埔区的南岗村、双沙村和红卫村的旧改已启动拆迁。

孔健岷在业绩会上透露，合景泰富未来每年均将转化3到4条村，预计今年能推出市场销售的货值超过100亿元。

除加快城市更新业务外，合景泰富还通过投资性物业来稳定收益。

从公司的三大业务板块来看，合景泰富的物业投资收入增长已超过物业开发。具体来看，来自物业开发的收入同比增长25.2%至284.87亿元；来自物业投资的收入同比增长27.8%至8.01亿元。而受新冠肺炎疫情影响，其来自酒店运营的收入则同比下降17.9%至4.54亿元。酒店及其他投资物业的总收入占总营收的比例为4.22%。

据悉，目前合景泰富已开业的商业项目共37个，其中商场9个、写字楼8个、酒店20个，均位于一二线城市核心地段及新经济区。未来还将有26个商场和9个写字楼开业。

孔健岷在业绩会上表示，由于目前的商业项目较多，除了租金收入外，未来考虑通过资产证券化来盘活这些投资型物业，同时也优化其债务结构。

从“三道红线”标准来看，截至2020年，合景泰富净负债率为61.7%，现金短债比为1.8，两项指标已符合“三道红线”的相关要求。剔除预收账款的资产负债率从2019年的80.8%降为75.1%，仍然触及红线。对于达标时间，公司管理层表示，有信心在2021年末降至70%，转入“绿档”。

（编辑：赵毅 校对：颜京宁）