花样年的“小目标”：重回行业50强
本报记者 黄琳 赵毅 深圳报道
近日，花样年控股集团有限公司（01777.HK，以下简称“花样年”）召开2020年度业绩发布会，董事会主席潘军用“无限可能”一词展望2021年的发展，并定下600亿元的销售目标。而在2019年年中，花样年的策略还是“二次创业、弯道超车”。
据悉，2020年花样年总收入为217.59亿元，同比增长14%；全年合同销售金额492.1亿元，同比上升36%；净利润17.51亿元，较2019年同期增长16.6%；归母净利润9.77亿元，同比增长11.9%。
但在负债规模方面，花样年2020年总借款469亿元，较2019年有所增加，主要归因为2020年境外美元债的融资，部分归因用于2021年的债务偿还；同时，2020年花样年毛利率为24.6%，较2019年有所下降，归因主要为受近几年结转的部分刚需项目毛利较低。
值得注意的是，2020年是花样年历史新增土地货值最多的一年，其通过招拍挂和收并购的渠道新增335万平方米总建面。截至2020年底，花样年规划土储达3760万平方米，其中已确权土储1713万平方米，城市更新项目土储2047万平方米。
“花样年在大湾区有48个更新项目处于不同的发展阶段，其中27个项目位于深圳，并已布局东莞、惠州、佛山、广州、中山等城市，规划总建面约2047万平方米，储备总货值约4200亿元。”潘军强调，未来两年，花样年的城市更新项目将进入转化的爆发期，其中2021年供地项目货值将争取超100亿元，2022年争取超200亿元。
城市更新持续释放
截止到2020年底，花样年规划土储达3760万平方米，其中，城市更新项目土储为2047万平方米。潘军表示，花样年有两大突出的土储优势：一是集中于全国五大都市圈，一线和二线城市占比超过90%以上，二是粤港澳大湾区土地储备占比达到50%，而该部分土储最主要的是城市更新项目。
据悉，作为中型房企的花样年近年来在大湾区已拿下多达48个城市更新项目，其中27个项目位于本部深圳，而其余的项目聚焦在临深片区及中山等城市，储备总货值约4200亿元。潘军表示：“未来两年花样年的城市更新项目将进入转化的爆发期，重点推出的供地项目大部分位于深圳，而且是处于城市更新较后期的成熟阶段。2021年供地项目货值将争取超100亿元，2022年争取超200亿元。”
回顾花样年城市更新历程，2010年深圳开始推出城市更新政策，2011年花样年就成立了相应部门。在长达10年的旧改工作中，花样年走出了两条各有特色的道路：一条道路是慢孵化，直至完成整个旧改流程，获取比较丰厚的利润。另一条道路是在中间阶段引入战略投资者，提前锁定一部分利润。
2020年，花样年完成了梅林越华项目的实施，主体确认新开拓一个龙华区项目。同时，在临深城市东莞进行重点的拓展，与东莞市属国有企业东莞实业集团签订战略合作协议，布局了位于东莞市虎门镇的首个合作项目。
在第二条道路方面，过去两年，花样年实现了两个城市更新项目的合作。其一是2019年龙华玉石城市更新项目引入平安不动产，其二是葵涌大小地块项目引入中融国际信托作为战略合作伙伴。
而当前《深圳经济特区城市更新条例》的正式实施，给予了花样年48个城市更新项目一个新机遇。“原来做一个城市更新项目，基本上在深圳需要8年，周期相当长。开发过程中，包括征地拆迁补偿、钉子户等情况对房地产开发企业来说都是有些难度的意外因素。”潘军强调，原来深圳市政府不介入任何拆迁，现随着政府行政力度的增强，法律形式的介入将使得“拆迁难”等难题得以解决，这对花样年是重大利好。
展望未来花样年城市更新项目的发展，潘军列举了七大关键点。在布局方面，仍聚焦深圳和临深片区，同时加大、加快天使项目的投拓力度，以较少的资金和成本快速锁定项目，开拓3到5年能供货项目，加速大湾区可售货源的速度。
此外，花样年还将通过量化城市更新项目供地的六大节点，加强土地转化的效率，多方合作提升产业配套的开发和运营能力，加强和政府之间的广泛合作，利用各类社会资本形成风险共担、利益共享的多元化商业模式，持续引进优秀人才，打造团队优势，将城市更新打造成为在大湾区建立土地储备的独特渠道。
资产负债率微超红线
相较于2019年，花样年2020年的负债情况略有上浮。据首席财务官陈新禹介绍，2020年花样年总借款469亿元，比2019年稍有增加。“一部分原因主要是2020年12月的时候多发了两笔债以归还3月的美元债，这是花样年最大的一笔债务，我们比较谨慎。”
陈新禹强调，2021年花样年陆续偿还了部分债务后，目前债务是下降的。“2020年花样年负债率75%，控制在80%以下，我们对控制负债率还是有信心的。”
而对于“三道红线”的监管，花样年目前归于黄档，其中净借贷比率75%，低于100%的红线；非受限资金与短期债务的比例1.37倍，满足1倍的要求；剔除预收账款的资产负债率为72.4%，略微高出70%的红线。陈新禹强调，关于“三道红线”，花样年2021年的方向是全部回到绿线。
此外，在毛利率方面，花样年2020年毛利率为24.6%，较2019年有所下降。对此，陈新禹表示，主要是受近几年结转的部分刚需项目毛利较低的影响。但值得注意的是，2020年花样年总收入为217.59亿元，同比增长14%；净利润17.51亿元，较2019年同期增长16.6%；归母净利润为9.77亿元，同比增长11.9%；合同销售额492.1亿元，超出原计划450亿元，同比上升36%，行业排名上升至72名。
基于此，潘军在业绩会报告的最后，将花样年2021年的销售目标定为600亿元，较2020年增长22%。首席运营官张惠明表示，基于土地储备和旧改项目的转化，2020年花样年完成了约492亿元的合同销售额，同时对2021年600亿元销售目标比较有信心。“花样年现有确权土储1700万平方米，对应货值接近2000亿元。同时，2020年花样年抓住市场的窗口期，强补500亿元可快速供货的土地货值。此外，2021年新购入的货值中有600亿元可售，也是业绩的支撑。”
张惠明进一步解读销售的铺排，2020年花样年华东部分合同销售额大致有100多亿元，占比较大。2021年花样年在深圳、大湾区、两个佛山项目和深圳好时光二期的推盘将支撑深圳、大湾区获得超百亿元销售额。
对于行业内排名上升至72位的好成绩，花样年显然并不满足。“创始人对管理层的要求、对于团队的目标要求是重新回到50强。2020年花样年在业内排名上升至第72位，我们希望每年有20%到30%的增长。”张惠明表示，根据公司经营型现金流扩张和现有的城市更新项目，花样年将加快转化，努力实现2021年供地货值超100亿元，2022年供地货值超200亿元，2023年供地货值有更大的支撑，并以此实现花样年重回行业前50强。
（编辑：赵毅 校对：颜京宁）