祥生控股集团：房地产业仍处稳定上升阶段 未来深耕浙江与泛长三角区域

本报记者 方超 石英婧 上海报道

在登陆港股市场128天后，浙系房企——祥生控股集团（02599.HK，以下简称“祥生”）迎来了自己的年报首秀。

3月26日，祥生召开2020年度业绩发布会。财务数据显示，2020年，其总营收同比增长31.3%至466.38亿元，归母核心净利润约27亿元，同比增长16.7%。

此外，刚刚登陆资本市场的祥生的土储成绩，也引发市场关注。相关数据显示，截至2020年12月底，其在全国45座城市拥有应占的总土地储备为2332.8万平方米，土地储备稳中有增。不仅如此，在2020年业绩发布会前2天，祥生以溢价率33.23%的代价，竞得浙江省绍兴市越城区一宗住宅用地。

祥生执行董事兼行政总裁陈弘倪认为，“房地产行业的发展，城镇化率的提高还需要时间去完成，行业还处在稳定上升的阶段”，祥生未来将“秉持1+1+X的战略布局”，“深耕浙江省和泛长三角区域，同时寻找高增长潜力的城市”。

2020年斩获46个项目

销售额同比增长25.1%、营收同比增长31.3%……上市首年，祥生交上了一份“高分答卷”。

相关数据显示，2020年，祥生权益合约销售额781.68亿元，同比增长25.1%。亿翰智库认为，上述增速“远高于同期TOP30房企的平均销售业绩增速”，此外，同期祥生营收同比增长31.3%，归母核心净利润同比增长16.7%，而在2017～2020年期间，其营收复合增长率更是达到95%。

祥生“上市后首战告捷”，亿翰智库认为，祥生“营业收入表现亮眼，主要因为其深耕长三角，整体深耕优势逐渐显现”。

亿翰智库分析称：“从结构上来看，祥生的销售主要集中在浙江省和泛长三角地区，这两个区域的销售业绩分别占总销售额的68.7%和22.8%，具体来看，祥生深耕的杭州和绍兴两座城市的销售贡献分别占到了销售业绩的18.6%和19.6%，区域深耕成效显著。”

公告数据显示，2020年期间，祥生新增项目46个，合计应占总建筑面积达696万平方米，收购地块的平均成本约为每平方米4837元（按建筑面积计算）。此外，其在2020年期间，新进入合肥、南昌、南通、宿迁等城市，使其全国化布局得到进一步深入。

“对于祥生而言，未来整体的发展，以浙江为大本营，我们要继续巩固甚至扩大在浙江省及泛长三角区域的优势，继续深耕，扩充份额。”祥生执行董事兼副总裁韩波表示，“1+1+X战略”将在祥生未来发展中，得到“长期、坚定不移的执行”。

在业绩稳步增长的同时，祥生管理层也对毛利率下滑问题进行了公开回应。

陈弘倪表示：“年报数据显示，毛利率水平存在变动。公司2020年毛利润为人民币84亿元，较2019年同期基本持平，2020年毛利率为18.1%，同时毛利率有所下降。”

“但2020年归母净利润较2019年同期上升了14.4%，也是比较显著的提高。”陈弘倪如此表示。

“公司在2020年单方建安成本和财务成本同2019年相比是基本持平，所以公司成本的上升，也就是说带来毛利率的下降，主要还是土地成本上升导致的。”祥生副总裁兼首席财务官谈铭恒同时分析称，“此外，由于这些年来部分二线城市管控严格了，项目单价也受到了一些限价上政策的影响，影响了公司对于既定毛利率的实现，这是一个现实的情况。”

在谈及如何改善毛利率状况时，谈铭恒表示：“我们的单位签约单价已经超过13000元，目前结转单价是11000元，也就是说未来新获取的项目结转单价会稳步提升。”此外，其表示：“未来，公司的售价稳步提升，成本获得控制，并稳步下降，可以预见未来公司毛利率会逐步恢复甚至提升，能实现较好的行业水平。”

现金短债比提至1.1倍

在业绩稳步提升的同时，祥生财务结构也在持续优化。

相关信息显示，祥生起家于浙江诸暨，2020年11月，其成功登陆资本市场，值得注意的是，以168天时间通过港交所聆讯，让其成为近两年来上市极快的房企，更是2020年内“唯一‘一表过聆讯’及规模领先的新上市房企”。

财务数据显示，截至2020年12月31日，祥生现金短债比成功提升至1.1，剔除预收款后的资产负债率与净负债率同步实现大幅下降，其中，净负债率为136.4%，较2019年同期的360.9%下降了224.5个百分点。

“公司净负债率自2017年以来呈明显下降趋势。从现金流的角度来看，由于销售业绩和回款的不断增加，未来经营性现金流量净额也将实现持续性增长。随着经营性现金流的持续优化，偿债能力不断增强，未来将不断提升企业信用资质。”祥生方面如此表示。

尽管如此，“三道红线”依然成为许多新晋上市房企“绕不过去”的话题，祥生自然也不例外，在2020年业绩发布会上，祥生管理层也对此进行了公开回应。

“我们公司认为‘三道红线’属于风险管控类的一个政策，更多的是希望企业能够主动自发地去优化调整本身的债务结构，以及融资的结构，保证现金流的安全。对于祥生来说，非常支持‘三道红线’的政策出台。”陈弘倪表示。

陈弘倪同时强调：“公司本身一直以来稳健的风格会将针对现金流的债务风险放在第一位，从政策出台以后，去年我们去积极、主动优化这些相关数据，已经初步取得比较好的成效。接下来我们将持续把‘三道红线’的相关数据做一些优化，从而希望能尽快达到政策调控要求。”

谈铭恒则谈到，在前期逐步改善的基础上，祥生将会“通过多元化的拿地策略，加大合作开发的力度，增强股权融资的比例”，“加强资本市场的融资力度，来调整我们的债务期限结构”，“改善经营效率，合理控制支出，同时加大还款力度，提升现金流”等措施，“持续改善‘三道红线’这些指标早日达到政策标准”。

不过值得关注的是，在成功登陆港股市场后，招银国际、建银国际等各大投行，“基于对祥生的持续增长能力、全国土地布局与财务健康水平等的长期看好，纷纷授予祥生首次买入评级”。

据公开信息显示，自3月15日起祥生已正式被纳入深港通下的港股通股票名单并生效。祥生方面表示，此举“体现出资本市场对其财务稳定性、安全性与成长性的高度认可，更有助于祥生成为更多投资者的配置标的，从而使公司股票流动性及市值得到进一步提升”。

（编辑：石英婧 校对：颜京宁）