佳兆业城市进化论：净利54亿 营收增16% 三道红线年内达标

文/每日资本论

资产负债率降至70.3%

“三道红线”由“橙”转“黄”、净负债率实现持续下降、全年销售回款约80%……在行业景气度承压下2020年佳兆业依然交上了不错的答卷。

3月25日，佳兆业集团发布2020年度业绩显示，公司合约销售金额约1069亿元，同比增长21%，再创历史新高；销售面积620万平方米，同比增长33%。营收净利等重要指标均实现双位数增长。

与此同时，佳兆业表示，2021年“三道红线”要全部达标的愿景，2021年实现1300亿元的销售目标，每年增长不低于20%的业绩目标。

2020年在复杂多变的市场及多元的竞争格局中，新冠疫情冲击、“三道红线”融资新规等一系列因素给房企带来了极大挑战。但佳兆业却逆势增长，实现由“橙”转“黄”，并大胆喊出增长目标，佳兆业到底有着怎样的底气？

究其根本，随着存量房时代的到来，房企都将面临转型升级的挑战，逐步进入精细化管理阶段。佳兆业有如此底气在于 “城市更新”领域建立起的护城河，庞大的土地储备做支撑，以及稳健的财务策略、精细化管理，才得以实现规模、利润、现金流平衡，保证持续、健康、稳健的业绩增长。

“三道红线”要达标底气何来？

对于大部分地产商来说，2020年的日子并不好过。逆境之中见真章，佳兆业不仅首次踏入销售额千亿门槛，公司各项经营指标都保持良好的增长势头。

从核心经营指标来看，营收净利均保持双位数增幅。财报显示，2020年实现营业收入558亿元，同比增长16.1%，毛利润为159亿元，较上年增长15%，归母净利润为54.5亿元，较上年增长18.6%。此外，集团总资产达到约3099亿元，较上年末增长14.4%。

根据克而瑞统计，2020年，佳兆业销售额排名上升至全国第24位。其中，粤港澳大湾区表现突出，销售金额占比达58%，结转收入占比达71%。近三年来，佳兆业销售年复合增长率为24%，业绩增长动力强劲。

值得关注的是，佳兆业在负债方面得到进一步优化。财报显示，相比2019年末，净负债率由144%降至98%；现金短债比由1.1倍提升至1.56倍；剔除预收账款的资产负债率降至70.3%。截至报告期末，公司拥有现金储备约471亿元，较2019年增长27.4%，全年销售回款率约80%，较2019年增长5个百分点。公司经营处于健康水平，财务结构持续优化，流动性显著增强。

“2020年，佳兆业已经实现由“橙”转“黄”，预计2021年末，“三道红线”将全部达标。”据佳兆业集团董事局副主席、执行董事兼总裁麦帆说道。

佳兆业首席财务官吴建新表示，佳兆业规范精细化管理的要求，合理安排融资行为，主动控制有息负债规模和调节有息负债结构；合理安排经营活动，提升产品溢价能力、加快供货签约和回款等，使得“三道红线”两个指标处于安全线范围以内。”

另外，丰厚的土地储备以及优越区位布局保证佳兆业可持续发展。据悉，佳兆业重点布局一二线重点城市战略，围绕粤港澳大湾区、长江经济带、京津冀协同发展区域等国家战略支持的区域进行投资。

截至2020年末，集团土地储备约2875万平方米，总货值超6700亿元，其中一线城市货值占比约51%。2020年佳兆业新增项目47个，新增土地储备面积约921万平方米，对应货值约1900亿元。尤其在城市更新项目储备方面更是优势明显，佳兆业拥有储备项目201个，占地面积超5000万平方米。

佳兆业的稳健业绩增长、持续良好财务状况获得国内外机构的肯定。国际评级机构穆迪、标普和惠誉纷纷看好佳兆业，均给予公司较高评级展望“稳定”；2021年以来，中诚信国际、联合资信等国内评级机构亦对佳兆业评级展望为“稳定”。同时，安信证券、华西证券、东兴证券等国内券商纷纷把佳兆业作为重点推荐投资对象。

城市更新领头羊 两年城市更新项目货值超2000亿

2021年城市更新的备置于国家战略地位，十四五规划和2035年远景目标纲要中提及要加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造等。

随着国家城镇化建设的稳步推进，城镇化率在逐年增长，也由过去的“粗放式发展”进入“精细化运营”时代，城市更新的需求旺盛。伴随着国家层面城市更新利好的释放，佳兆业似乎正好踩在时代的脉搏上，作为公认的“旧改之王”业绩增长背后，是对城市更新领域的合理布局。

佳兆业在城市更新领域强势领跑行业，连续两年荣登 “中国房地产城市更新优秀企业”第1名。据了解，2020年新拓展城市更新项目54个，主要集中在深圳、广州、东莞等大湾区核心城市；新拓项目数量是2019年的近三倍，规模增长明显。此外，集团城市更新模式加速全国复制，贵州、湖北等地实现首个更新项目落地。

专注一二线的土地策略，让佳兆业拥有了更多高质量的转化供地，2020年集团转化9个城市更新项目，可售面积近180万平方米，转化面积同比增长152%，超额完成年度目标；转化项目位于香港、深圳及广州等地，对应可售货值约640亿元。

佳兆业预计，未来三年计划至少有50个城市更新项目完成转化，占地面积约500万平方米，转化城市更新项目可售面积约420万平方米，对应可售货值超过2000亿元。

东兴证券研报表示，佳兆业城市更新储备规模遥遥领先，是当之无愧的领头羊。近年来旧改项目每年为佳兆业贡献约 1/3 的合约销售及结转收入，且占比有逐年提升的趋势，城市更新业务对于佳兆业集团的重要性愈加明显。

相关业内人士认为，在国内地产环境持续承压下，佳兆业还能降低风险、保证合理增长，足见其发展韧性。另外，佳兆业城市更新储备规模领先行业，深耕一二线城市供地区域优势明显，项目转化持续提速，给企业带来更强的竞争力和更大的利润空间，未来 “有质量的增长”并非难事。

多个业务成效凸显

“佳兆业商业集团、文体科技集团分拆上市已纳入议事日程。” 集团董事局副主席、执行董事兼总裁麦帆在昨日业绩发布会上表示。事实上，佳兆业已从昔日的旧改之王进阶到大型企业航母，截至目前，佳兆业的业务范围已涵盖地产开发、财富管理、文化体育、旅游产业、酒店餐饮、航海运输、健康医疗等超过多产业和细分领域。

随着房地产行业已从“黄金时代”迈入“白银时代”，转型升级已成为房企的必选项，寻觅第二业绩增长点正成为了大多数房企主攻的方向。而佳兆业的多元化转型路径逐渐清晰：地产、健康、文体消费、科技等多个行业齐头并进。

近年来佳兆业版图持续扩容，旗下拥有佳兆业集团控股（1638.HK）、佳兆业美好（2168.HK）、佳兆业健康（0876.HK）、佳云科技（300242.SZ）、南太地产（NTP.US）、双林生物（000403.SZ）等六大上市平台。

佳兆业并非盲目涉足某一领域，而是十分注重“产业协同”。例如佳兆业打造的集旅、居、商、文多位一体的佳兆业国际乐园，通过多元协同，集合了沉浸式主题游乐场馆、国际豪华度假酒店群、沙滩公园、剧场、滨海休闲商业街、奢装公寓等丰富业态。

“产业协同”还体现在旗下文体场馆的布局。据悉，旗下文体科技集团运营全国超25个文体场馆，规模国内第一，形成了以文体资产运营为核心、文体内容及科技文体协同发展的“一核双擎”的发展模式；航运集团高速客运船队规模行业领先，已形成从船舶到码头、从航运到旅游的完善产业链。另外，旗下商业集团全国布局项目64个，培育了资产运营、产业孵化、轻资产管理三大核心能力。

在“新基建”背景下，大数据、云计算、人工智能等技术在各行各业生根发芽，数字化转型进入“深水区”。佳兆业在数字化转型升级方面也是煞费苦心，佳兆业还与港科大、南科大建立战略合作，致力于产学研一体化，发力新材料、物联网、大数据及健康科技等产业。另外，佳兆业与腾讯云签署战略合作协议，在智慧酒店、智慧文旅、智慧产业等领域开展合作，开启全面数字化升级。

回顾佳兆业20多年的发展，佳兆业并没有随波逐流，它则选择了一条专注于城市更新的特色之路，并建立起了全面的领先优势。在此基础上，佳兆业多元化业务齐头并进，产业协同效应明显，尤其对云计算、大数据、AI和物联网等数字化技术的不断加持，未来佳兆业或将带给外界更多想象。

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