禹洲集团：盈利预警，股债双杀

禹洲集团收盘价已连续10日下跌，至3月25日收盘价已从2.61港元跌至2.27港元，每股跌幅达13%，总市值蒸发超19亿港元。

3月26日开盘后，禹洲集团股价下跌态势并无扭转迹象，下跌13.7%，报2.33港元。

股价跌跌不休背后，与禹洲集团3月21日发布的盈利预警有关。

企业公告显示，2020年集团综合纯利显著下降。预期截至去年12月31日，公司年度利润、母公司拥有人应占利润分别约2.28亿元及约1.17亿元，2019年这两项数据则分别约39.67亿元及约36.06亿元，同比跌幅分别约94%和96.76%。

盈利预警直接导致评级机构纷纷下调禹洲集团的评级。

3月23日，穆迪将禹洲集团的企业家族评级从“Ba3”下调至“B1”，并将其高级无抵押评级从“B1”下调至“B2”。同时，将展望从“稳定”调整为“负面”。

穆迪助理副总裁兼分析师Celine Yang表示：“此次下调禹洲集团评级是在其最近发布盈利预警后做出的行动，反映了我们的预期，即由于该公司交付预售项目的速度较慢，其收入确认度将较弱。”

穆迪预测，未来12至18个月，禹洲集团的关键信贷指标将保持疲弱。

穆迪给予“负面”展望，是认为禹洲集团在未来12-18个月内改善营收确认度和财务指标的能力存在不确定性，可能会限制其融资渠道。这可能包括减少银行为其项目开发提供的资金，尤其是在房地产行业信贷条件收紧的情况下。

彭博数据显示，截至香港时间周三14:19，公司境外2027年到期、票息6.35%的美元债每1美元面值买价跌3.2美分至90.2美分，为今年1月份上市以来新低。

野村国际香港分析师认为：禹洲将需要时间来恢复市场信心，在2020年年报公布之前，不提倡逢低买入。

从公告披露的信息看，禹洲集团利润下降主要有两大因素：

一是受疫情影响，若干物业项目的开发进度及物业交付有所延期，导致收入及利润递延确认；

二是该集团的毛利率减少，原因是一些国家房地产相关调控措施导致物业项目的售价低于预期。

根据企业数据显示，2020年全年，集团实现累计销售金额为1049.67亿元，同比增39.74%，完成全年目标105%。

这个增幅放在2020年还是很可观的，那为什么利润下滑的幅度会如此之大呢？这就需要挤挤禹洲集团的各种水分。

首先是禹洲集团的去化率水分：

2019年，禹洲地产全口径在建项目可售面积为754万平米；股权占比高于50%的在建项目可售面积365万平米。

结合禹洲集团2020年中报数据，全口径去化206万平米，股权占比高于50%的项目去化98万平米，可得知，禹洲集团在建项目中全口径去化率为54.6%，股权占比50%以上的项目去化率为53.7%。都达不到行业宣称的60%。

再来看看第二个水分来源，亏损项目出表：

比如厦门璟阅城项目，禹洲集团持股51%，但不并表。该项目拿地楼面价格3.3万元/平米，计容面积8.5万平米，目前售价2.8万元/平米。考虑到建造成本、财务成本等费用，如果并表，仅此一个项目，总亏损就约10亿元。

以前可以通过不并表，粉饰财报和净利润，现在在国家严控房地产融资，出台“三道红线”的背景下，很多财务套路就没那么好隐藏了，提前自曝刮骨疗毒，对企业来说可能更好一点。

在行业大势及疫情影响的背景下，大多数房企都主动调低经营目标，走提质控速之路，禹洲集团不以为意，反而高调冲击千亿。

千亿的目标是实现了，但增收不增利，甚至利润仅2.28亿元。同处千亿阵营的蓝光发展2020年净利润为35.09亿元，远洋集团净利润为22.3亿元。

就连规模尚不如它的时代中国，净利润也达到53.7亿元，禹洲集团的经营状况异常令人担忧。

猛冲千亿目标，也波及到公司财务状况。2020年上半年，公司已经脚踩一条“红线”：剔除预收款资产负债率为79.8%，超过监管部门设定的标准。

同时，2020年前6个月，公司资本化利息支出17.92亿元，同比增长15.76%。

截至2020年上半年末，禹洲集团流动负债有917.62亿元，其一年内到期的短期债务有222.5亿元，资产负债率为81.52%，在以后的融资中可能会遇到不小的阻力。这也让禹洲集团将希望押注于分拆物业上市。

2020年12月13日，禹洲集团公告，拟将旗下主要从事管理服务的禹佳生活服务推向港交所主板。

招股书显示，禹佳生活服务在管面积1320万平方米，不及行业排名第18位的正荣服务在管面积一半，只能算微型物企。

然而，值得注意的是，与2019年相比，今年上市的物业企业呈现出破发率高、估值分化加剧等新特点，甚至“房企强物管强”的定律亦在被打破。

以世茂服务为例，自上市以来，公司长期处于破发状态。

股价破发的原因有二。其一，虽世茂集团位列行业TOP10，但世茂服务通过大肆并购，不管是在管面积还是合约面积都尚未进入行业TOP10；其二，世茂服务增收不增利的趋势也较为严重。

反观禹佳生活服务，既没有市场占有率，母公司不仅无法提供规模背书，反而还期待通过物业上市融资纾困。禹佳生活服务能否成功上市，前景不明。

虽然2020年已有部分房企发布了盈利预警，但禹洲集团利润大幅下跌的程度，令人咋舌，这也是市场无法接受的原因。

2019年禹洲集团为及时止损，已依次出售位于厦门、南京、合肥及天津等附属公司，其利润增长也很大程度上归功于这部分收益。

2020年蒙眼狂奔的禹洲集团，已不能再靠频繁出售项目续命，存货周转率的下滑，项目因质量问题遭业主维权等问题暴露，尚未发布年报的禹洲集团，财务数据恐不太好看。

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