“中国巴菲特”：弃茅台转投港股新秀上坤地产，看好其长期价值
被誉为“中国巴菲特”的林劲峰创造了30年不败的投资神话，其也是“茅台最牛股东”——2003年投资茅台1201万元，2015年全部清仓，套现11.43亿，回报率高达110倍。
套现完成后，林劲峰转而将部分资金投入地产行业，其瞄准的标的正是港股新秀——上坤地产。
3月31日早间，上坤地产（6900HK）发布首份业绩公告，房兄摘录其中重要数据如下：
合约销售额126.6亿，同比增长9.1%；
营业收入81.9亿，同比增长8.7%；
年度利润8.9亿，同比增长30.8%；
归母净利润3.56亿，同比大增62.2%。
在疫情和三道红线的双重打击之下，在营业收入增幅平稳的背景下，上坤地产依然在盈利端取得了大幅的增长，这跟部分房企增收不增利的局面形成了鲜明的对比。
那么上坤地产是如何做到的呢？
01
聚焦深耕
年报显示，上坤地产在投资布局上较为集中，在长三角区域拥有53个项目和7个商办，土储面积占总量的64%；在珠三角区域和中部核心经济区共布局了13个项目，土储占比达36%。
可以看到，上坤的土储均位于长三角、珠三角和中部核心城市，这意味着上坤在走区域聚焦深耕的路线，对于一家成长型的房企来说，这种做法无疑是比较踏实、明智的。
上坤作为一家成长中的房企，需要将有限的资源用在刀刃上，与其盲目扩张或是盲目多元化，倒不如将资源投入到自己占优势的区域，不断巩固扩大市场份额的同时寻找新的投资机会。
在年报发布后的业绩沟通会上，上坤的管理层公布了按城市能级划分的土储结构，其中一线城市、新一线城市和二线城市的土储合计占比超过70%。
从这个数据来看，上坤的布局不仅聚焦于特定区域，而且主要聚焦于区域内的高能级城市，特别是长三角的高能级城市，包括苏州、宁波、嘉兴、杭州、温州等。
这种结构类似于“倒金字塔”，在头部的区域、头部的城市投入大量的资源，越是向下，投入的资源就越少。
在棚改逐渐退出，房住不炒三令五申的当下，房屋的投资属性趋弱，居住的属性则越来越强。上坤布局的这些城市都有着较强的经济实力以及人口吸引力，在项目去化、回款上都有所保证。
02
多元拿地
土地成本越来越高，招拍挂的利润率越来越低一直是让房企头疼的问题。
在最极端的时候，万科的某个项目甚至到了拿到地的当天就要开工，否则就会亏本的地步。 这一方面凸显出招拍挂拿地的困境，另一方面也意味着房企亟需拓展拿地的方式。
年报显示，上坤在2020年共取得24个新项目，新增建筑面积306万方。这其中，通过招拍挂获取的土地仅占40%，其余60%的地块是通过收并购、产业合作、政府平台合作等方式获取的。
所谓产业合作，是指与产业方共同开发某个项目，上坤负责其中地产开发的部分，而合作方负责产业的相关部分，双方发挥各自的优势共同建设。比较经典的项目包括与苏州交投的合作，以及与河南商丘城投集团的合作等。
多元化的拿地策略带给上坤较低的取地成本。年报显示，上坤2020年的平均土地成本仅为3274元/平米，而平均售价则为16265元/平米，这为上坤未来的业绩释放奠定了基础。
较低的土地成本还意味着较低的风险，对于房企来说，能拿到便宜的地是关键的核心竞争力之一，无论今后的房地产市场如何风云变幻，上坤都可以从容地应对。
从某种程度上说，拿到便宜的地就已经赢在了起跑线上。
03
财务稳健
三道红线政策在终结高周转时代的同时，倒逼房企降负债、去杠杆。那么，上坤在降杠杆这方面做得怎么样呢？
据年报显示，上坤的净负债率从2019年的118.8%下降至2020年的54.3%；
剔除预收款的资产负债率从2019年的83.3%下降至2020年的72.1%；
现金短债比从2019年的0.8倍大幅提升到2020年的2.3倍。
可以看到，在三个层面上，上坤的财务指标都有了比较明显的改善，尤其是净负债率和现金短债比，更是得到了大幅的优化。
这要部分归功于债务结构的优化。在2020年，上坤采取多种方式将短债置换为长债，其长期债务占比从2019年的37%，大幅提升至2020年的73%。
财务状况的改善跟上坤良好的回款水平也有关。业绩沟通会上显示，上坤2020年回款率高达91%，良好的回款让在手现金大幅度增长53.1%至53.34亿，对于改善现金短债比起到了很大的帮助。
由此可见，上坤的财务状况整体变得更加健康、可控，不仅降低了还款压力，而且让企业在资金利用效率得到了显著的改善。
04
总结
从上述分析中不难发现，上坤虽然成立仅10余年，规模上还无法与头部房企比肩，但整体的发展思路清晰，在拿地上有着显著的竞争力，财务上也得到了较为明显的改善，呈现出符合时代发展的成长型房企特征。
上坤这种不骄不躁、稳扎稳打的气质颇有大将之风范，不去盲目做规模、拼销售额，而是坚持高质量的适度规模发展，做坚定的长期主义者。
这种发展模式契合当下的整体环境，也符合房地产行业“高质量发展”的整体要求。从讲究规模到注重效益，这或许解释了为何上坤在利润上的增幅远高于营收上的增幅。
西方有句名言“SLOW IS FAST”，东方也有句古话叫“欲速则不达”，均衡、稳健地一步步向前发展在行业狂飙猛进的年代看似笨拙，但退潮之后才能知道谁在裸泳。
- 上坤地产(06900)