无房 雅居乐年报浮出多元化进击路线

3月23日，雅居乐发布2020年年度财报，核心指标之出色让房兄感到颇为意外。

营收超802亿，同比增长33.2%；
核心净利润111亿，同比增长31.2%；
全年派息每股110港仙，股息率接近10%。

要知道，2020年面对疫情和楼市管控双重考验，许多房企业绩承压。在此背景下，雅居乐业绩逆势增长，不得不说其布局精密，有战略目光。


回头看雅居乐的历史财务数据，整体表现十分稳健，呈现稳步向上的态势。

从2016年到2020年，雅居乐的营业收入、净利润两项关键指标均稳步向上，是目前千亿房企阵营中最扎实的之一，没有搞“大跃进”，也不喜欢“放卫星”。相比部分房企大起大落的经营结果，雅居乐的表现无疑让人更加踏实。

更让人惊奇的是，雅居乐能够长期保持较高的毛利率、净利率，其毛利率水平在30%~40%之间，净利率水平长期保持在10%以上。对比行业很多企业，维持这个水平线的盈利能力并不容易。

雅居乐掌门人陈卓林这样说过：“宁肯不拿地，也不能拿错地，如果没有合适的项目，宁愿留着现金到明年再进行收并购”。

这或许是答案的关键。其实，观其在全国的项目布局上可窥一斑，雅居乐2020年年报显示，其在大湾区拥有1354万平方米的土储，在长三角拥有694万平方米的土储，二者总合计占总土储的近40%，另外的60%也多分布在京津冀、成渝等城市群的重点城市。战略聚焦优势和重点城市群，足见眼光。

在拿地方式上，雅居乐保持一贯谨慎的态度。除了招拍挂，还通过产城勾地、收并购、股权合作、城市更新等方式多元渠道拿地，有效控制了土地成本。据了解，2020年其新购土地的平均拿地成本为4270元每平方米，而2020年的每平米预售均价则为13482元 ，低成本优势凸显。

科学布局，审慎拿地，这构成了雅居乐高盈利能力的基础，也成为了其业绩飘红的“砝码”之一。

众所周知，近年来不少房企涉足多元化，但能将多元业务生根落地、开花结果的却极少。

其中原因不言自明：跨行业发展非一朝一夕就能取得成功，它需要长期的付出与积淀，没有投机取巧的捷径。因此，多元化业务做得较好的房企，大多已经进行了长期的探索并形成了自己的“方法论”。

2015年，彼时房住不炒尚未推出，行业还处于加杠杆上规模的发展时代。也许雅居乐在那时就意识到高周转的模式难以长期维持，因此果断开启多元化的发展道路。

到如今，已然形成了物业、雅城、环保、商业、城市更新等多点开花的业务格局，其中做得最好的当属物业板块——雅生活，即便在物管行业中纵向对比，雅生活的表现也算突出。

3月22日午间，雅生活公布了2020年全年业绩，营收高达100.3亿人民币，成为行业内首批营收超百亿的龙头物管企业之一。

回顾近几年的历程，不难发现雅生活深谙“规模为王”的发展之道，在开拓管理面积上动作频频。截至2020年底，雅生活的在管面积及合约面积(不含咨询顾问及参股公司面积)分别为3.75亿平方米及5.23亿平方米。

其中，来自雅居乐集团控股有限公司和绿地控股集团股份有限公司的合约面积分别达8210万平方米及5310万平方米，同比增长6.5%及32.5%。

行业龙头地位得到了进一步巩固。

管理面积和营收一直是资本市场判断物管企业价值的重要指标，雅生活在两方面均表现亮眼，以超400亿的市值规模位居前列，得到了资本市场的广泛认可。

目前，雅居乐的多元化业务收入已达107亿元，占整体收入的13.3%，比2019年提高了3.2个百分点。除了雅生活外，雅居乐在雅城、环保、商业、城更等领域也都实现了不错的突破。房兄认为，这种以点到面、多元协同的多元化模式，不失为行业效仿的一种模式。

房企的财务结果和经营表现互为因果，稳健扎实的经营节奏是各项财务指标健康的前提，而健康的财务指标又会对后续的经营产生积极的影响，在融资、勾地、股权合作等方面带来优势，形成正向的良性循环。

雅居乐的主业稳步向上，副业也发展良好，这应当在财务数据上得以体现。在财报中，房兄首先奔着三道红线的相关指标而去，经查找计算具体如下：

1 净负债率降至61%
2 剔除预收款后的资产负债率降至71.9%
3 现金短债比上升至1.3

除此之外，财报中还透露出，雅居乐的平均融资成本从2019年的7.1%下降至6.56%；一年内到期的短债同比下降8.8%至386亿；期末现金及现金等价物约508亿，同比大增19.5%。

出色的财务表现吸引了券商和金融机构的关注，多家机构第一时间发布了相关研究报告及业绩点评，其中包括星展、交银国际、招银国际、高盛、德银等多家知名机构大行，均予以雅居乐“买入”评级并上调目标价。



当前，行业的发展逻辑已经出现了深刻的变化，倒逼房企从高速增长转向高质量增长。在这种环境下，房企需要加强管理能力，提高执行效率，提升主业的盈利能力和盈利质量；同时，也有必要开拓新的领域，为业绩的增长打造新的渠道。

出色的业绩外加健康的财务状况，意味着雅居乐走上了可持续的高质量增长之路。

在这两个方面，雅居乐都做得不错，无论是股价表现还是券商的态度都印证了这一点，其2020年的财报也可以贴上“优秀”的标签。