中国恒大2022主营业务收入预测

中国恒大上次提供财务报表还是2021年中期报告，此后再也没有向公众提供财务报表。因此其2022年的主营业务收入只能够靠投资者自己分析得出。本文试图回答以下问题？

- 房地产的营业收入是如何计算的？

- 中国恒大2022年预计交付30万套，其主营业务收入是多少？当期收入又是多少？

房地产的当期销售收入是合约销售，中国恒大1-8月份的合约销售收入仅181.58亿元，预计全年销售仅为272亿元。而中国恒大2020的销售额为7233亿元；2021年的销售收入4430亿元。以上均为合约销售收入。

然而，房地产企业报表中营业收入是当期（竣工）结算收入，是预收账款中的收入达到收入的确认条件后结转的；并非报告期的销售收入！

（1）地产商收到客户付款，并不能直接确认为主营业务收入，而应确认为预收账款（合同负债）：

借： 银行存款

贷： 合同负债

（2）只有工程竣工、验收合格、达到合同约定的交付条件时，才能够结转合同负债、确认为收入：

借：合同负债

贷： 主营业务收入

应交税-- 应交增值税（ 销项税）

根据许家印提出的今年交付30万套，可以推算出中国恒大2022年的主营业务收入为1944亿元（不含增值税）

借：合同负债 2158亿元

贷： 主营业务收入1944亿元

          应交税--销项税214亿元

这个数据和中国恒大2021年中报提供的合同负债金额2158亿元吻合。合同债务是指企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。

也就是通过交付30万套住房可以对其2158亿元的合同负债进行结转。中国恒大的单位价格为65万元/套。

1944亿元/30万套≈65万

结论：预计中国恒大2022年的主营业务收入为1944亿元，而主营业务收入是竣工结算并非恒大的当期销售收入。

恒大当期销售收入预计仅272亿元，其资金链断裂是不争的事实：

由于恒大的有息负债为5700亿元，其年利息支出高达740亿元（融资成本13%）。恒大的当期收入无法覆盖利息支出，更不要说偿还本金了。

作者| 陶瓷人73

$中国恒大(HK|03333)$