楼市大考，雅居乐交出“稳”答卷

坚决不躺平的雅居乐，用实际行动交出了一份稳健的中报。

8月30日，雅居乐集团（3383.HK）披露了2022年上半年业绩报告。尽管受到行业大势影响，但雅居乐在地产主业、多元化业务、财务状况等方面均保持稳健发展。

具体来看，2022年上半年，雅居乐营收316.45亿元，净利润为33.54亿元。虽然较上年同期有所下滑，但在行业多数参与者出现大幅亏损的背景下，雅居乐已经是为数不多的实现规模盈利的民营房企。

与此同时，雅居乐多个经营状况指标不断优化：上半年经营性现金流43亿元，持续为正；销售成本和行政费用下降4.5亿元，同比下降14.2%。

在行业寒冬之际，雅居乐交出的这份稳健答卷，让资本市场对其燃起信心。8月31日，雅居乐发布中报后的第一个交易日，迎来了8.66%的单日涨幅。目前，雅居乐最新市值为106亿港元。

财务策略稳健，去杠杆成效显著

行业大环境艰难又遇上偿债高峰，降负债、降杠杆早已成为房企们的当务之急，在这一阶段，财务安全显得尤为重要。而致力提升财务健康度的雅居乐，对此早已布局。

在中报发布的当天，雅居乐同步了披露到期债务的偿还信息。雅居乐称，已经将足够资金存入指定银行账户，用于偿还8月31日到期的约3.6亿美元优先票据。至此，雅居乐8月份最后一笔到期债务如期偿还。

2022年以来，如期还债、保证财务安全一直是雅居乐工作的重点。2022年3月，雅居乐赎回了5亿美元、票息6.7%的优先票据；5月，全额偿还了33.45亿港元及6000万美元的2018年银团贷款余额。另外，雅居乐还在5月回购并全数转售本金总额为6.92亿元的14.5亿元5.9%公开境内公司债券，此债券于2024年到期。

进入8月的偿债高峰期后，雅居乐继续延续以往绝不躺平、如期还债的风格。在中报发布以前，雅居乐已经分三次、累计偿还超过26亿元债务。算上最新偿还的美元优先票据，雅居乐在8月累计偿债金额超过50亿元。

通过稳步还债，雅居乐安然度过了今年的偿债高峰期，在一定程度上也缓解了市场对地产行业现金流风险的过度担忧。公开信息显示，雅居乐下一笔到期的美元债偿还时间是2025年1月。

通过合理安排偿债计划，雅居乐去杠杆成效显著。

截至2022年6月末，雅居乐净负债比率进一步降低至48.3%，较去年底下降2.5个百分点；总有息负债702亿元，较2021年末大幅减少了137亿元。同期，雅居乐在手现金及银行存款约260亿元。

值得注意的是，雅居乐中报的负债规模仅统计至6月底，而其在8月份偿还的50多亿元债务并未在中报体现。这意味着，雅居乐当前的实际负债率较中报披露的数据更低。

在积极偿债之余，雅居乐还做到了融资成本优化。2022年上半年，雅居乐通过实施稳健的财务策略，优化并拓宽融资渠道，将借贷成本降低至20.84亿元，相比上年同期下降41.4%；与此同时，雅居乐还进一步降低实际借贷利率至5.59%，同比下滑37个基点。

销售总体向好，保障2.7万户交付

2022年上半年，雅居乐合约销售额达到394.5亿元，尽管跟随行业大势有一定下滑，但总体向好的趋势不变。

在销售持续发力的同时，雅居乐凭借多年坚持的优势区域布局和较为优质的土地储备，为自己规划出良好的发展前景。截至2022年6月末，雅居乐土地储备约4349万平方米，主要聚焦在大湾区和长三角两大高能级城市群，可支撑未来四至五年的销售需求。

具体来看，雅居乐在在大湾区拥有51个项目，土储面积约1055万平方米，占整体土储的24.3%，是雅居乐土储最多的地区；在长三角拥有47个项目，土储面积529万平方米；另外，在海南拥有7个项目，土储面积308万平方米。

此外，雅居乐在香港拥有两个优质房地产项目，合计土储约为2万平方米。雅居乐还在海外有4个处于开发阶段的项目，分别位于马来西亚、柬埔寨和美国旧金山。

随着大湾区、长三角两大核心城市群在产业发展及人口增长上持续释放发展潜力，雅居乐将获得长远而稳定的销售和营收支撑。

如果说，预售和土储给雅居乐未来的发展划定了稳健行进的路线，保交付则是雅居乐为过去投出肯定票的消费者送上的定心丸。

保交付作为平稳运营的重要一环，是雅居乐今年最重要的工作之一。经过全力推进，上半年雅居乐75个项目均如期交付，交付总量超过2.7万户、254万平方米。下半年，雅居乐将继续保节点、保底线、保品质，力争完成全年任务。

营收结构优化，多元化业务进入回报期

地产业务仍是雅居乐的核心业务，但其布局多年的多元化业务也已经进入到收获阶段。

2022年上半年，雅居乐地产业务贡献营收237.76亿元，多元化业务贡献营收78.69亿元。其中，多元化业务在总收入中占比达到24.9%，同比提升8.1个百分点，对雅居乐的业绩支撑作用越发明显。

其中，物业板块的雅生活表现尤其亮眼。

2022年上半年，雅生活实现营收76.2亿元，同比增加22%，期间毛利润20.53亿元，同比增长9.5%，整体毛利率26.9%，仍处于行业较高区间。

在此期间，雅生活在管面积及合约面积都有明显增长，分别达到5.29亿平方米及7.07亿平方米，处于行业第一梯队。其中，雅生活第三方项目迅速扩张，新增合约面积超过4320万平方米，较2021年末增长8.4%，在总合约面积中占比接近八成，是雅生活规模增长的主要来源。

值得一提的是，2022年上半年，雅生活成功拿下多个高质量的非住宅业态项目，包括为北京冬奥会等国际重大赛事场馆服务等，充分显示了全业态服务能力及行业领先的品牌影响力。

除物业管理等传统地产多元业务外，雅居乐的新赛道业务也不断突破。

2021年，雅居乐与威马汽车、珠江桥建立战略合作关系，正式布局新能源汽车及调味品板块。目前，雅居乐持有威马6.46%股权。2022年6月，威马汽车已经向港交所主板递表，一旦成功上市，雅居乐将共享IPO盛宴。

潮水退去，才知道谁在裸泳。在房地产行业整体进入调整期后，具备稳健穿越周期能力的优质房企，才能从容穿越寒冬。而就目前来看，已做好充足准备的雅居乐，即将迎来暖春。