过山车上的旭辉 全线反弹

最近几天，闽系房企旭辉犹如坐在过山车上。

2月16日，旭辉旗下债券大涨，多只债券触发临停。在此之前，旭辉债券已连跌多日，遭批量抛售。旭辉目前存续的7笔境内公司债在2月14日、15日全线大跌，其中“20旭辉01”、“21旭辉03”两日内跌幅超过35%。

债券遭遇抛售之际，旭辉控股（0884.HK）股价也受到狙击。2月15日，旭辉控股跌5.56%，将上周获得AMC机构纾困带来的利好一波带走。债券回暖后，旭辉股价同样迎来反弹。2月16日，旭辉控股收涨2.94%，目前市值109亿港元。

对于此前债券的大幅下跌，旭辉发布公告表示，旗下所有债券均按时、足额偿付利息，不存在违约或延迟支付的情况，亦不存在重大应披未披事项。目前，旭辉经营业务正常推进，积极提升销售和回款，有序安排各项融资和还款工作。2022年，旭辉全口径销售金额为1240.3亿元，2023年1月，销售额为50.2亿元。

旭辉一直被视为房企中的优等生。在房地产金融红利期，旭辉规模持续高歌猛进，销售金额从2016年的500亿元，一路发展至2021年的接近2500亿元。在房地产融资趋紧后，旭辉也率先调整财务安全垫。截至2021年9月末，旭辉剔除预收款后的资产负债率67.1%、净负债率21.51%，现金短债比4.43，已全部进入“绿档”。

2022年6月，旭辉中选监管机构选定的示范房企，在融资市场逐渐表现出优势。2022年6月底，旭辉成为首批通过信用保护工具发债的房企，成功发行“22旭辉01”，总规模5亿元、期限2+2年、票面利率5.5%。当年9月，旭辉发行了2022年度第二期中票，总规模12亿元、期限3年，票面利率仅3.22%。

不过，旭辉最终仍没能保住无违约的“金身”。2022年11月，旭辉宣布超4亿美元境外债违约，现金流恶化超预期，所有境外债暂停支付本息。

2022年12月，旭辉控股公告称，美元债重组方案正在推进中。有市场消息称，旭辉最早于今年2月底公布重组方案，预计3月开始与债权人就重组方案进行谈判。

旭辉想要提升偿债能力只有两个方向，一是改善销售情况，二是获得融资新水。

从销售端来看，2023年春节后，房地产市场出现了明显回暖。克而瑞2023年第7周监测数据显示，重点监测城市成交指数全面回升，其中一二线城市增幅明显。

2月16日，“疫情三年，房价涨回来只用了一周”话题冲上热搜。据每经报道，上海房地产销售火爆，2023年1月，上海TOP10项目合计销售额高达370亿元，成为全国销冠城市，且远高于2021年、2022年同期销量。

旭辉的项目聚焦在中国一二线城市及重点城市的成熟板块，有望享受这波房地产小阳春带来的红利。

从融资端来看，自“金融十六条”实施以来，旭辉已经与六大国有银行达成了银企战略合作，并与光大银行、厦门国际银行等股份制银行、建银国际等金融机构达成战略合作。

2023年1月初，旭辉公布了发行中票的计划。根据计划，这笔中票发行规模不超过20亿元，期限为3年，由中债信用增进提供全额无条件不可撤销连带责任担保，询价区间为2.8%-4.3%，募集资金将用于为项目建设、偿还境内有息债务。

随后，有市场消息称，这笔原定于1月13日发行的中票被推迟至1月18日，发行规模下调至不超过15亿元。不过，旭辉至今也没有发行这笔中票。

近期，旭辉迎来了AMC纾困。2月8日，旭辉与东方资管签署了战略合作协议。东方资产将帮助旭辉进行资产处置、资产盘活、项目并购重组，并提供金融支持。

目前，旭辉和东方资产的合作细节并未披露。业内猜测，东方资产可能在项目层面或企业层面为旭辉纾困。

在此之前，东方资产已经在项目层面为多个房企纾困。具体来看，包括担任财务投资者角色，为项目提供融资支持；通过购买债券等方式，参与项目的债务重组；引入代建方，盘活项目。在企业层面，东方资产有可能为旭辉引入国资，也可能直接接受旭辉永升服务（1995.HK）或协助其出售。

2022年12月，旭辉掌门人林中兄弟已经把旭辉永升服务摆上货架。彼时，旭辉曾宣布，计划通过投标程序出售持有旭辉永升服务23.26%股份。仅仅三天之后，旭辉永生服务公告称，其已经与摩根大通和海通国际签订配售代理协议，约定以4.85港元的价格配售9000万股，共筹资4.37亿元。配售完成后，林中兄弟及一致行动人持有旭辉永升服务的股权下降至46.84%。若前述出售股权事项也顺利完成，林中兄弟持股将进一步下降至23.58%，仅比起出售股份高出0.32%。

为解决流动性问题，2022年12月，旭辉还以1.14港元价格，配售了8.4亿股旭辉控股股份，净募资9.46亿港元。随后，旭辉拿出3.2亿港元还债。根据旭辉的说法，这笔还款足以支付到2022年底的全部利息。

截至目前，旭辉在境内约有129亿元的存续债，其中47.45亿元规模的债券将在年内面临回售。市场观点认为，随着政策倾斜以及房地产市场逐步筑底企稳，旭辉有望逐步恢复到正常的经营轨道。