注意了，关乎每个买房人！

从2019年12月28日，央行发布公告，宣布在2020年3月1日至2020年8月31日这段时间内进行存量浮动利率贷款的定价基准转换，也就是说如果你在银行有房贷（主要是2019年10月8日之前办理的），最快从3月1日起收到银行的通知，商量贷款合同变更事宜。

2月29日，六大行也齐发公告，公布房贷利率最新通知！

工商银行

农业银行

中国银行

建设银行

交通银行

邮储银行

为什么变更合同呢？

中国传统的基准利率是：

存款层面：银行存款基准利率

贷款层面：银行贷款基准利率

2019年8月17日，央行改革完善贷款市场报价利率（LPR），其中的要义是废除传统的银行贷款基准利率，确立贷款市场报价利率（LPR）为事实上的贷款基准利率。

也就是说，中国存款层面的基准利率还延续传统的，但是贷款层面的基准利率已经由银行贷款基准利率改变为LPR利率。

这就出现一个问题。在改革之前的银行贷款普遍采用传统的基准利率定价，特别是房贷，其利率一般随着基准利率变化而变化。

传统上，房贷利率的计算公式是：房贷利率=贷款基准利率 贷款基准利率浮动比例

根据2019年12月28日公告的意思，贷款基准利率改革后，房贷利率的计算公式变成：贷款利率=LPR利率 加点。

也就是说2020年3月1日至2020年8月31日，银行会和你商量贷款合同（包含房贷）变更事宜，对于房贷来说，合同最重要变更就是上面列举的房贷计算公式的变化。

01

关于LPR

LPR就是根据市场浮动的贷款基础利率。由全国18家重点银行每月进行报价，报出各自的1年期和5年以上期贷款利率，然后由央行授权的“全国银行间同业拆借中心”剔除最低价、最高价，算出的平均价。并于每个月的20日发布。

而对于本次房贷利率换锚，央行提供了两种转换规则：

1、固定利率。即在未来20年或30年整个房贷周期，利率都会保持不变。

2、LPR为定价基准转换。将原合同约定的利率定价方式转换为以相应期限LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），房贷利率每年均可调整一次，如果当年最新LPR利率下降，房贷利率同样随之下降。

但是，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

哪些贷款需要转换？

你的贷款需同时满足以下三要素：

1、2020年1月1日前已发放，或者已签订合同但未发放的贷款；

2、参考的是贷款基准利率定价；

3、贷款本来是浮动利率定价的。

哪些贷款暂时不需要转换？

1、公积金个人住房贷款；

2、2020年12月31日前到期的个人住房贷款；

3、政策类贷款，如国家助学贷款、下岗失业人员小额担保贷款等。

什么时间完成转换？

转换时间自2020年3月1日开始，原则上于2020年8月31日前完成。部分银行将从3月底或4月上旬开始转换。

02

LPR后房贷如何计

那LPR转换后，我们的房贷利率该如何计算？

以前的贷款，是由央行规定的固定基准利率4.9% 上浮/下浮百分比。

采用新的LPR报价机制后，新的房贷利率计算公示为LPR 加点的形式。

央行最新一期LPR报价是4.75，而之前出的LPR值有4.8、4.85，那3月1日以后重签房贷合同时，以哪个月的LPR为准呢？

根据2019年12月28日人民银行政策公告，旧政策贷款转换为LPR的“加点数”基值已被锁定了。即不管2020年LPR如何变化，都以2019年12月20日的LPR（4.8%）作为转换时的“被减数”来算。

比如，以前的房贷是基准利率上浮10%，也就是5.39%（4.9x1.1=5.39），那转换为LPR时，LPR是4.8%，加点数值为59（5.39-4.80=0.59）。如果选择LPR的定价方式，那么未来的房贷合同利率都将依照LPR 59计算。

有专业人士测算，假如以贷款总额300万，期限为30年来说，在不同情况下，房贷利率切换前后每月还款金额有所差别。

03

对普通老百姓的影响

对我们普通老百姓来说，房贷计算公式的变化对我们有什么影响？

根据央行12月28日公告“商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值”、“加点数值在合同剩余期限内固定不变”。

举两个例子：

传统的房贷利率确定一般是采用基准利率打折或上浮的模式。当房地产金融收紧时，房贷利率往往上浮，反之则打折。

从上面两个例子当中我们可以看出几点：

1、新合同中，每个人的加点是不同的，如果你原来房贷是上浮，加点值是正值，上浮比例越大，加点值就越大。如果你原来房贷是打折，那么加点值是负值，折扣越大，减点值就越大。

2、在LPR利率（新的贷款基准利率）未下调前，新旧合同的变更对房贷利率不构成影响。

3、但是考虑到加值点是参考2019年12月发布的相应期限LPR利率，这意味着2019年12月之后如果LPR利率下调，那么已经购房（有房贷）的人群房贷利率也将因此降低。

2月20日，最新的贷款市场报价利率（LPR）公布，结果1年期LPR为4.05%，下调10个基点，5年期LPR为4.75%，下调5个基点。房贷是长期期限贷款，所以5年期LPR可以视为房贷基准利率。5年期LPR利率下调5个基点，意味着房贷利率也下调5个基点。

我算了一下，贷款300万，期限20年，房贷利率是5%，那么月供是19789.67元。如果房贷利率下调5个基点，那么月供可以少还73.77元。

但需要指出，3月1日后进行新旧房贷切换，不意味着你的房贷利率马上降低，一是因为3月1日只是开始、8月31日才结束，你的合同变更可以靠后。二是还存在重定价日和重定价周期的问题。

建议大家，重定价周期最好选时限最短的（1年），因为从长期趋势看，利率是不断走低的，当利率走低时，你可以及时享受到利率下调带来的利好。