今日开始，房贷利率将巨变！你有一次降低房贷的机会，最全问答来了

按照央行的要求，从今天（3月1日）开始到8月31日为止，全国的存量房贷合同都需要“重新签订”。

这是一次对全国个人房贷的大调整，涉及存量房贷总量高达30.2万亿。

“固定利率”、“LPR+基点”浮动利率，二选其一，每个人都有重选机会，但也只有一次机会。

固定利率、LPR+基点，二选一，选哪个划算？

固定利率，即原合同规定利率，无论是之前打折的4.8 %、基准的4.9 %、还是上浮之后的5.88 %等，原来怎么定保持不变，那么你的月供也不变；

LPR+基点，LPR是按照报价有浮动的，基点呢？就是“原利率-2019年12 月 LPR”差值，如果按这个方式算，只要LPR在变动，那么你的月供就会随着变动，不固定。

专家建议：选择LPR+基点，而且重定价周期要选“一年一变”。

因为，从长期趋势来看，

中国的市场化贷款利率（LPR），已步入持续下降通道。

这也是利率市场化改革的大方向。 转换以后，当LPR利率下行，哪怕是1%的利差，每年就可能省下一两万。

去年10月8日，全国正式执行房贷利率新政策，新发放的个人住房房贷利率不再以基准利率为标准计算，而是以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，个人住房的首套房贷款利率不得低于相应期限的LPR，二套房不得低于LPR+60个基点。

本次需重新签订贷款合同的对象，是指2020年1月1日前银行已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款，那对于这部分市民来说，到底是选择原有的“固定利率”，还是新的“LPR利率”更为优惠呢？

举个例子来看，假设张某2018年在深圳买了一套首套房，原合同约定的房贷利率为基准利率上浮5%，即执行的房贷利率为5.1%，如果他选择固定利率，那么不管今后LPR如何变动，他的利率每年都保持 5.1%不会变动。

如果张某要选择新的LPR利率，要怎么转换、加点数值又要怎么计算呢？

央行规定，选择LPR利率的，房贷利率的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值，转换后第一年执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。同时，客户要与银行约定好LPR的重定价周期和重定价日，每个重定价日利率水平和最近一个月的限LPR挂钩。目前大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年，且重定价日为每年1月1日。

今年12月，央行发布的5年期以上LPR为4.8%，如果借贷双方确定在今年8月30日前转换成LPR，且重定价周期为1年，重定价日仍为每年1月1日，那张某转换后的至2020年12月31日的贷款利率保持5.1%不变，他的利率加点幅度就是30个基点（5.1%-4.8%=0.3%），从今以后张某的房贷利率就变LPR+0.3%，这个加点幅度确定后就不会变了。

在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+30个基点，此后每年按此类推。

固定利率和LPR浮动利率各有优劣

从二者的优缺点来看，固定利率长期确定，一旦选择便无法享受利率下行的红利，但好处就是可以在LPR利率上行时避免房贷利率上涨。

而选择LPR后，房贷利率可能每年都会面临调整，可以享受利率下行带来的好处，但同样在利率上行时房贷利率也会随之上升。

从长期角度来看，专家建议选择LPR

哪种定价更优惠，取决于LPR的走势。如果未来进入降息周期、LPR总体呈下降走势，那转换成以LPR为定价基准更有利。

这样看来，无论选择哪一个都是难题，哪种定价方式更优惠，取决于未来LPR的走势。如果未来进入降息周期、LPR总体呈下降走势，那转换成以LPR为定价基准更有利。并且对于绝大多数贷款买房者而言，和银行签订的贷款时间基本都是20年以上，从长期的角度来看，专家建议还是尽量选择LPR为优。

首先，中国经济已结束高速增长，伴随的是资金回报率下降，反映在银行存贷利息上，就是不断下调。早就进入经济低速增长的发达国家，银行存款利息就非常低，贷款也不高，像日本的房贷利率就只有不到1%。中国最近10年的贷款利率整体也是总体下降的，这个趋势未来也不大会改变。其次，由于目前国内经济增速降低，近期又受疫情影响，未来降准降息的可能性很大，实际上，自去年实行贷款利率新政策以来，LPR报价利率已进行了2次下调，央行公布的最新5年期LPR只有4.75%。

选择LPR挂钩，某种程度上也是押注了国运。

2019年，中国的个人住房贷款余额为30.2万亿元，同比增长16.7%。 贷款买房的总额，仍然在飞速增长。 今年2月的这次降息，5个基点微乎其微，就算落实到房贷上，每个月只能少还几十块。这是小钱。

但今日开始落地的这个选择，影响的是一笔长远账，数目可不小。 如果贷款100万的话，按照基准利率20年，月供是6544元。 转换成LPR加点模式后，如果利率降低1%，月供就会下降到6007元。每年能省6千多。 很多人的贷款总额可不止100万。 房贷利率的下行，可以给你省一笔不小的开支。

所以，利率的重定价周期，选择1年，可以更好地利用降息窗口，持续给自己谋福利。

现在我把最常见的那些问题集中梳理一下给大家。

问：除了等银行打电话通知，能否自己打电话去咨询申请的呢？

答：请留意贷款行的公告、通知，也可以打电话营业网点去咨询。这是银行必须完成的“作业”，不会不找你的。

问：公积金贷款可以选择转换LPR吗？

答：不能，这次改革不涉及公积金贷款。

问：LPR转换适用二套房吗？适用于公寓吗？

答：只要是个人贷款，以往跟基准利率挂钩的都适用。都需要选择转换。

问：如果银行不同意，更改为LPR怎么办？

答：央行给了你这个选择的权利。银行要听央行的话。

问：今年买的房子需要办理吗？

答：如果是新购买的房产，房贷已经是LPR挂钩的，就不需要再办理转换。

问：我的房贷已经还得差不多了，还有必要再转换吗？答：选择题，A或B是一定要选的。还是要转换，除非你的房贷已经不足一年了。

问：重定价周期选为一年，每年的加点值也是不变的吗？答：对，商定之后，重定价周期、加点值都是固定的。

问：如果更改合同，加点值是按照买房时的基准算，还是按今年的LPR算？

答：参考去年12月的LPR，也就是以4.8%为基准。

问：转成了LPR，还款利率会随时跟着LPR变吗？

答：会根据你选的重定价周期，按最新的LPR来确定，下一个周期的还款利率。

问：必须到当时的贷款经办行去重签合同吗？

答：从各银行最新公告来看，不一定要亲自跑回去。在手机银行或者网上银行、网点柜台都可以办理。

问：我的贷款是共同办理的，我自己就能转换吗？

答：不能。存在共同借款人的贷款，需要所有共同借款人共同确认。

问：如果将定价基准变更为LPR，如何了解每月应还金额？答：届时通过网上银行或手机银行可以查询贷款利率及还款计划，银行也可以开通短信通知。

问：请问定价基准转换为LPR以后，还可以再转回基准利率吗？

答：不能。改革之后，基准利率就不用了。