公募REITs惊艳背后：优质资产堪比“唐僧肉”

本报记者 任威 夏欣 上海报道

2022年以来A股大盘指数震荡下挫，受此影响基金市场整体表现欠佳。形成对比的是，2021年刚落地的新型产品公募REITs却取得较好表现。

截至2月16日，全市场11只公募REITs均取得正收益，其中富国首创水务REIT收益已超40%。

与此同时，由于公募REITs的特殊性，二级市场价格上涨过高，分红收益将会被稀释。近日，多家公募基金发布溢价风险提示，部分公募REITs产品在固定时间内选择停牌。

受访人士指出，如果过于关注公募REITs短期内的“股票特征”，容易偏离公募REITs产品的本质，导致盲目的投资行为。同时，当公募REITs在二级市场涨幅过大后，产品的现金流分派率也会显著降低，价格的预期波动幅度也会提高。

最高涨幅超40%

“首批及二批（公募REITs）资产都非常优质，但流通份额较小，市场也出现了供不应求的现象。另外，近期A股市场持续调整，投资人也更倾向于配置一些收益较稳定的产品。”博时招商蛇口产业园REIT基金经理王翘楚谈到。

Wind数据显示，截至2月16日，年内涨幅超过10%的产品包括富国首创水务REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT、博时招商蛇口产业园REIT、建信中关村产业园REIT、华安张江光大园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、中航首钢生物质REIT等7只产品。年内涨幅分别为：43.40%、30.88%、29.27%、21.79%、18.98%、17.40%、12.73%。整体来看，公募REITs目前的表现已摇摇领先于市场上的权益类基金。

究其原因，中航基金不动产投资部总经理宋鑫在接受《中国经营报》记者采访时表示，一是项目底层资产优质、现金流稳定、运营表现超过预期。二是公募REITs市场供需极度不平衡，出现了“僧多肉少”的局面。银行、保险、私募等机构认购热情高涨，投资需求旺盛，但目前公募REITs供给明显偏少，导致公募REITs市场供需不平衡，价格持续走高。

宋鑫同时指出，主板、中小板、创业板持续走弱，行业轮动没有明确方向，导致更多资金转移到公募REITs市场。

以建信中关村REIT为例，建信基金基础设施投资部相关人士指出，该产品标的资产是三栋位于北京市海淀区中关村软件园的物业，区位优势显著、资产质量优越。得益于良好的产业聚集效应，中关村软件园区域平均空置率低，租金水平具有竞争力。

截至2021年6月末，上述公募REITs标的资产出租率超过90%，承租企业集中于软件与服务业、金融科技行业等，租金收入表现良好，后续有望为投资者提供稳定的长期回报。由此可见，优质的项目吸引着投资者布局，进而推动这一投资品种的长期发展。

记者在采访中了解到，公募REITs的超预期表现和不断利好的监管政策也有密切的关系。

2022年开年不久，财政部及税务总局联合发布关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策公告（以下简称“3号公告”），多则利好REITs项目税收政策相应出台。

上述建信基金相关人士表示，从税务视角看，基础设施REITs的生命周期包含设立前重组、设立、运营和退出四个环节，重组及设立阶段的税务问题对控制基础设施REITs整体发行成本起到关键性的作用。3号公告主要明确了设立前的重组及设立中的企业所得税问题。

停牌警示风险