公募REITs惊艳背后：优质资产堪比“唐僧肉”

本文转自：中国经营报

本报记者 任威 夏欣 上海报道

2022年以来A股大盘指数震荡下挫，受此影响基金市场整体表现欠佳。形成对比的是，2021年刚落地的新型产品公募REITs却取得较好表现。

截至2月16日，全市场11只公募REITs均取得正收益，其中富国首创水务REIT收益已超40%。

与此同时，由于公募REITs的特殊性，二级市场价格上涨过高，分红收益将会被稀释。近日，多家公募基金发布溢价风险提示，部分公募REITs产品在固定时间内选择停牌。

受访人士指出，如果过于关注公募REITs短期内的“股票特征”，容易偏离公募REITs产品的本质，导致盲目的投资行为。同时，当公募REITs在二级市场涨幅过大后，产品的现金流分派率也会显著降低，价格的预期波动幅度也会提高。

最高涨幅超40%

“首批及二批（公募REITs）资产都非常优质，但流通份额较小，市场也出现了供不应求的现象。另外，近期A股市场持续调整，投资人也更倾向于配置一些收益较稳定的产品。”博时招商蛇口产业园REIT基金经理王翘楚谈到。

Wind数据显示，截至2月16日，年内涨幅超过10%的产品包括富国首创水务REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT、博时招商蛇口产业园REIT、建信中关村产业园REIT、华安张江光大园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、中航首钢生物质REIT等7只产品。年内涨幅分别为：43.40%、30.88%、29.27%、21.79%、18.98%、17.40%、12.73%。整体来看，公募REITs目前的表现已摇摇领先于市场上的权益类基金。

究其原因，中航基金不动产投资部总经理宋鑫在接受《中国经营报》记者采访时表示，一是项目底层资产优质、现金流稳定、运营表现超过预期。二是公募REITs市场供需极度不平衡，出现了“僧多肉少”的局面。银行、保险、私募等机构认购热情高涨，投资需求旺盛，但目前公募REITs供给明显偏少，导致公募REITs市场供需不平衡，价格持续走高。

宋鑫同时指出，主板、中小板、创业板持续走弱，行业轮动没有明确方向，导致更多资金转移到公募REITs市场。

以建信中关村REIT为例，建信基金基础设施投资部相关人士指出，该产品标的资产是三栋位于北京市海淀区中关村软件园的物业，区位优势显著、资产质量优越。得益于良好的产业聚集效应，中关村软件园区域平均空置率低，租金水平具有竞争力。

截至2021年6月末，上述公募REITs标的资产出租率超过90%，承租企业集中于软件与服务业、金融科技行业等，租金收入表现良好，后续有望为投资者提供稳定的长期回报。由此可见，优质的项目吸引着投资者布局，进而推动这一投资品种的长期发展。

记者在采访中了解到，公募REITs的超预期表现和不断利好的监管政策也有密切的关系。

2022年开年不久，财政部及税务总局联合发布关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策公告（以下简称“3号公告”），多则利好REITs项目税收政策相应出台。

上述建信基金相关人士表示，从税务视角看，基础设施REITs的生命周期包含设立前重组、设立、运营和退出四个环节，重组及设立阶段的税务问题对控制基础设施REITs整体发行成本起到关键性的作用。3号公告主要明确了设立前的重组及设立中的企业所得税问题。

停牌警示风险

值得一提的是，博时蛇口产园REIT、建信中关村REIT和华安张江光大REIT均在2月13日发布公告称，基金在二级市场的收盘价相较于发行价累计涨幅较高，而基金以获取基础项目产生的租金等收益为主要现金流，选择在2月14日固定时间内停牌。

“我们一直在强调，REITs 产品从长期来看一定会回归到他的内在价值，如果二级价格上涨过高，分红收益将会被稀释，大家可以通过多只产品发布的风险提示公告中了解到，部分REITs产品现金流分派率已显著下降。”王翘楚还表示，投资人还应关注部分REITs发行时资产就有一定溢价，与目前的基金净值有一定偏差。建议可以在即将发布的REITs年报中，多了解资产实际运营情况和基金净值来综合判断目前的投资价值。

在宋鑫看来，如果二级市场价格大幅波动，尤其是价格大幅上涨至显著高于公募REITs内在价值时，投资者会面临两重风险：一是从长远看价格会向内在价值回归，存在因价格下跌导致投资亏损风险；二是因价格上涨，导致投资者实际的净现金流分派率降低，无法实现预期投资目标。

前述建信基金相关人士指出，公募REITs收益来源分为两个部分，即每年的强制派息分红及二级市场价格的资本利得。公募REITs综合收益中派息分红部分的价值，在长期持有的前提下才能得到充分彰显，发挥增益效果。因此，投资者有必要深入了解公募REITs的底层资产及收益情况，在短期内关注二级市场涨幅的同时，从长期持有的角度看，也要留意对应分派率的降低，综合考虑两部分收益来源，坚持价值投资理念，理性看待公募REITs产品的投资价值。

“公募REITs作为一类优质的投资品种，建议投资者长期关注，在适当的时机增加配置比例，坚持价值投资、长线持有。目前公募REITs二级市场价格受产品端情绪影响，涨幅较高，与资产端价值的偏离度较大。同时，在价格回归基本面‘价值’的支撑后，投资者也无需过度担忧，不必受短期交易情绪左右，始终以底层资产的质量以及对未来现金流的合理预测作为投资公募REITs价值判读的衡量。”该人士补充道。

普通投资者如何参与？

目前，我国公募REITs通过向战略投资者定向配售（“战略配售”）、向符合条件的网下投资者询价发售（“网下发售”）及向公众投资者公开发售（“公众发售”）相结合的方式进行发售。

据了解，公众投资者在参与REITs打新时，可通过场外直销及代销机构认购，也可通过券商场内认购的渠道。投资者参与基础设施基金场内认购的，应持有场内证券账户。投资者参与基础设施基金场外认购的，应持有场外基金账户。同时，公众投资者可以在二级市场进行买入及卖出操作。

Wind数据显示，目前已上市11只公募REITs的战略配售部分占基金份额总额的比例较高，均超过50%，其余部分向网下投资者和公众投资者发售。由此，留给个人投资购买的份额就相应较少。

“首批及二批（公募REITs）项目公众投资者占比区间为3.86%～13.4%，占比相对较低。”宋鑫告诉记者。

前述建信基金相关人士表示，公募REITs作为一类全新的资产配置品种，拥有独特的风险收益特征，与股票、债券等传统资产的相关性也较低，能够起到分散风险、投资互补的作用，进一步丰富投资者的收益来源，优化资产配置组合结构。但是，公募REITs作为创新型公募基金品种，在投资标的、收益来源、投资策略等方面与传统基金均存在较大差异，为更好保护持有人利益，在试点阶段可能更适合有专业基础设施项目尽调、投资经验的机构投资者和专业个人投资者参与。随着我国公募REITs市场的不断成熟，我们也非常看好个人投资者提高对公募REITs的配置力度，通过公募REITs投资我国优质的基础设施项目。

在宋鑫看来，我国基础设施REITs仍处于试点阶段，从投资者结构来看，公募REITs市场以战略投资者为主，以网下投资者和公众投资者为辅。随着REITs市场不断成熟，将进一步优化投资者结构，目前申报发行的产品已经认识到此问题，在路演和发行阶段已经考虑逐步调高公众投资者初期参与公募REITs市场比重，构建良性市场生态，激发REITs市场有效活性。