年度观察 | 2022：推动新型基础设施REITs试点需处理好三对关系

本文作者：王海龙

中国电子信息产业发展研究院 规划所产业规划研究室主任

REITs作为不动产证券化的主要形式，属于创新型金融产品，能够快速盘活资产、降低负债，实现专业化管理，有效防范融资风险。数据中心、通信铁塔、人工智能、宽带网络等新型基础设施的投资周期长，收益率相对平稳，这与REITs的融资特点相契合。2020年4月，国家发改委和证监会联合印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，鼓励信息网络等新型基础设施开展REITs试点。结合已经开展的REITs试点项目和新型基础设施的特点，在新型基础领域开展REITs试点符合国家政策方向，市场潜力巨大。

一

开展新型基础设施REITs试点前景广阔

（一）新型基础设施是国家开展REITs试点的重点领域。近年来，中央经济工作会议和政府工作报告多次提出要加快新型基础设施建设。2021年9月22日，国务院常务会议审议通过“十四五”新型基础设施建设规划，提出要加强信息基础设施建设。主要包括推动国家骨干网和城域网协同扩容，开展千兆光网提速改造，推进新一代移动通信网络商业化、规模化应用，以及完善卫星通信、导航、遥感等空间信息基础设施。在资金来源上，国务院常务会议明确鼓励多元投入，推进开放合作，支持民营和境外资本参与新型基础设施投资运营。REITs作为一种重要的金融工具，成为推动新型基础设施建设的重要融资方式。为推动REITs市场的规范化、制度化、市场化，2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，鼓励信息网络等新型基础设施开展试点，将新型基础设施明确列为试点的重点领域之一。这是深化投融资体制改革的重要内容，也是资本市场服务新型基础设施建设的重要保障。

（二）REITs与新型基础设施的结合，是资本与市场的结合。新型基础设施投资规模大，回报率不高，但具有长期性、稳定性，新型基础设施REITs兼具“传承”与“创新”的双重属性。5G基站、铁塔、数据中心、物联网等新型基础设施建设，前期投资规模巨大。以5G基站为例，2020年全国5G基站超过71.8万个，根据《新基建：数字时代的新结构性力量》预测，预计2020-2025年间累计将建成5G基站485万座。按照一个5G基站大致需要50万元的投资计算，预计2020-2025年间5G基础基站总投资规模将达到约2万亿元。由于基础设施资金投入量大、回报周期长，对政府和企业而言，大量的存量资产无法及时变现，沉淀了大量资产。因此，在新型基础设施领域开展公募REITs，可以盘活存量资产，提高资金效率，形成良性循环。

（三）开展新型基础设施REITs试点，具有强大的市场空间。新型基础设施的持续稳定收益，是推动REITs试点的重要基础。2019年我国物联网产业规模约为1.3万亿元，按照《新基建：数字时代的新结构性力量》中物联网市场规模的测算，2020-2025年间我国物联网市场规模为13.1万亿元，年均增速将达14.9%。在数据中心、云计算等领域，伴随着数据规模的高速增长，海量数据的处理和云计算市场规模的也将持续上涨。根据估算，2020-2025年，大数据应用市场规模有望达到4万亿元，年均增速约为33.1%；云计算市场规模合计产值超过2.6万亿，年均增速达37.3%。数字时代，随着相关信息基础设施的不断发展完善，相关数据存储、数据应用、通信网络、下游应用等领域的需求将进一步提升，而市场收益也将持续稳定增长。REITs投资新型基础设施领域，能够获得较好的市场预期，为REITs自身发展和新型基础设施建设带来无限商机。未来，数据中心、5G、人工智能等新型基础设施领域，将成为REITs试点的新亮点。

二

开展新型基础设施REITs试点需处理好三对关系

（一）处理好资产的国有属性与投资市场化的关系。我国REITs还处于试点中，就已经批复的试点项目来看，主要集中在水务、高速、产业园区等领域，这些领域的特点是市场化程度高、资金投入量大、收益长期稳定。而在新型基础设施领域，通信领域主要集中为国有企业，市场化程度不高，尽管资金投入大，但企业需求不高。虽然开展REITs试点具有提升融资规模、降低负债率、盘活资产、促进循环等优势，但通信等信息基础设施属于关系国民经济的关键领域，以国有企业为主，这些企业资金实力雄厚，降低负债、促进资金循环的需求性不高。同时，开展REITs试点必然涉及项目权属问题，考虑到通信的国有属性，目前尚未形成细化的方案，在试点后权属等问题上尚处于空白，企业推进REITs试点的积极性不高。其次，对于数据中心等项目，项目开展公募REITs后，数据的归属问题也容易造成纠纷，部分数据中心的企业有顾虑，如果不妥善解决，不利于后续REITs试点。

（二）处理好长期稳定投资与技术快速更迭的关系。从投资角度上说，REITs项目要求长期稳定收益。资本通过长期持有获得稳定收益，如高速公路、产业园区等传统基础设施项目，通过高速费、厂房租金等保障项目的长期收益。数据中心、5G、人工智能等新型基础设施，技术更新快，一旦技术不能保持持续更新，很可能会失去使用价值，进而丧失投资价值。在通信领域，我国从2G到3G用了14年，从3G到4G用了4年，从4G到5G用了6年，信息通信代际更迭意味着原有的通信设施的全面更新，从2G到5G的更迭，一共才20-30年，除去建设投资期，其应用时间变得更短。而对于REITs投资者来说，信息基础设施的快速更新换代显然不具有长期的投资特性。比如，在数据中心、云平台等领域，技术迭代速度更快，算法算力、存储设备、通信设备的变革速度快，与长期投资之间存在矛盾，需要妥善解决。

（三）处理好有形资产与无形资产权属划分的关系。新型基础设施建设包括通信基站、数据中心等有形的固定基础设施，也包括物联网、工业互联网等信息化网络，以及数据、信息等无形资产。在推动REITs试点中，对于有形资产的权属可以通过投资主体的选择来进行权属划分，但对于数据、网络等无形资产的权属划分，尚缺乏相应的配套规范政策，而数据、网络等无形资产的往往是新型基础设施资产中最核心、最能产生价值增值的部分。国家“十四五”规划中，明确指出，“建立健全数据产权交易和行业自律机制，培育规范的数据交易平台和市场主体”。数据的生产过程同时关联消费者、平台、国家三方，权属边界很难界定，而产权清晰才可以实现资产的权责分配、收益分配。如何界定数据生产、聚合、占有、使用等过程中的产权归属，是数据中心、网络平台等新型基础设施产生长期收益的重要条件。

三

对策建议

（一）勇于突破，实现新型基础设施REITs试点项目尽快落地。新型基础设施是国家REITs试点支持的重点方向，也得到社会的普遍共识，但受多重因素影响，目前新型基础设施领域的REITs试点尚处于空白。建议加快新型基础设施REITs试点进度，鼓励数据中心、物联网、信息中心等新型基础设施项目参与到REITs试点中，特别是符合条件的企业、项目，对申报、审批等诸多环节给予专业指导，尽快实现新型基础设施REITs试点“零的突破”。对于批复的基础设施REITs项目，要借鉴相关成功经验，加快宣传推广，便于新基建项目加快吸取，促进企业、政府、金融等部门更好的为新型基础设施高质量发展服务。

（二）加快创新，推动新型基础设施RETIS项目产品上的丰富多样。新型基础设施不同于传统基础设施，公募REITs不同于传统上市融资，二者的结合要充分体现创新性和特殊性。对于通信、网络等新型基础设施的权属划分，支持开展产品创新，探索资本所有权与收益权相分离，支持有条件的地方率先开展。加快新型基础设施与下游市场应用相互结合，构建基于场景应用的产业链，打包成为REITs项目，形成长期稳定收益。针对新型基础设施投资周期长，技术更新快的特点，要加大新型基础设施的长期融资。同时，要加快完善资本的退出机制，通过开展股权基金投资、投贷联动产品等，投资到新型基础设施领域。

（三）完善配套，加快金融、信息等领域的规范性制度尽快出台。针对信息、数据产权、数据安全等相关领域，加快完善立法，为信息、网络的产权划分提供法律依据，积极推进数据产权交易平台和交易市场的建设，持续壮大数据要素市场。探索新型基础设施的市场化清单制度，明确哪些领域可以允许资本进入，哪些领域可以开展REITs试点，特别是对通信、数据、网络等细化领域，方便相关部门和企业依法依规行事。针对新型基础设施有形资产与无形资产相结合的特殊性，明确新型基础设施REITs试点的审批、评估、定价、审计机制，做到有规可依。