风好正是扬帆时，公募REITs为何正当时？

风好正是扬帆时 公募REITs为何正当时？

聪明投资者深谙：在正确的时候做正确的事

一则能够保护自己，二则也能赶上机会

当市场不幸赶上一波“凄风苦雨”

除了站定避雨之外，还要找到风向较好的地方 

相信不少目光犀利的投资者也注意到了

当基金一度陷入滞销之境，Ta却吃香的很

当市场接连下跌，Ta的表现却让人耳目一新

当某些行业被按在地上摩擦，Ta却频迎政策利好~

Ta，就是近年来广受追捧的公募REITs

观察当前的市场风向，公募REITs扬帆正当时

01

公募REITs，来者何人？

什么是REITs？

可能会这么回答你

REITs就是不动产投资信托基金

REITs是个舶来品，所以取了个洋名

“Real Estate Investment Trusts”首字母缩写

字面翻译“不动产投资信托基金”，发音是“瑞次”~

和股基、债基一样，公募REITs也是基金的一种

只不过在投资标的、发行定价、市场波动等方面

与其他公募产品有所不同

像是股票型基金的投资标的主要是股票

而公募REITs的投资标的穿透来看是不动产

我们的生活和不动产的发展密切相关

写字楼、商场、高速公路、产业园区等都属不动产的范畴

我国前年开始试点的公募REITs选择的标的是

不动产中的境内基础设施

包括收费公路、产业园区等，暂不包括住宅

简单来说，公募REITs

是一种筹集投资者的钱去投资不动产的基金

通过这种方式，个人投资者就有可能享有

不动产现金流和增值带来的收益

02

公募REITs的结构

其实公募REITs的结构较为复杂

小挖以收费公路为例探一探公募REITs的结构

华家村是一个位于高速公路收费站口的小村子

华一、华二、华三都是华家村的村民

他们每天看着车辆来往都要交一笔过路费

想着要是也能从中分一杯羹就好了

正好这段高速公路的运营商“畅行公路集团”

也有意向卖掉这段高速公路拿到现钱来再投资

可是华一、华二、华三买不起呀

于是他们就找到了聪明的华明帮忙想办法

华明是个有主意的人

他先去考察了一下这段公路到底值不值得买

包括经营现状、财务状况、股东情况等等

下定决心买入之后便在村子里展开众筹

筹集所有人的钱一起去买下了这段公路

因为之前负责运营高速公路的公司经验充足

所以华明支付管理费让他们继续运营

只要每年把所收的过路费交上来即可

华明从过路费中扣除掉一些必要的运维成本后

将剩余金额的90%按照出资比例分给村民

村民给华明交点手续费就行

 

图示仅供参考

这个聪明的华明就是基金公司

参与出资的村民就是我们的基民朋友

但是因为公募基金有规定：投资范围只能是证券

所以要先将这段公路实体资产证券化

做成标准化、能在交易所上市的资产支持证券

也就是ABS

公募基金再来把这些ABS买进来间接持有底层资产

为了使ABS具有更好的安全性

华明和畅行共同成立了一个新的独立的公司：畅通

畅行先将公路出售给畅通

再由畅通来进行资产证券化

此外还有个规定：基金管理人和ABS管理人

应当存在实际控制关系或受同一控制人控制

所以华明找了他的爸爸华亮来做ABS的管理人

这时候村长出来说：为了防止你们作弊

资金都放在我这边托管，我负责盯着

至此一个较为完整的公募REITs的运行结构就形成了

大家各取所得 互利共赢

简单来看可以抽象成以下这个图

 

图示仅供参考

03

为何公募REITs正当时？

相关性低，抗周期性强

REITs的底层资产目前为基础设施

与股票和债券等传统资产的相关性较低

在组合中配置REITs类资产

可以有效降低市场波动，提升风险收益比

在经济下行压力下，REITs抗周期性得以显现

已上市的12只公募REITs

年初至今二级市场平均涨幅为3%，而沪指跌幅为11%

（数据来源：Wind，截至2022.03.29）

稳增长目标下受力推、风向好

2022年，为了实现稳增长目标

两会政府工作报告提出扩大有效投资

适度超前开展基建投资等举措

进一步推动基础设施REITs发展已成共识

3月18日证监会发文称

正在研究制定REITs扩募规则

抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点落地

同时今年以来的基础设施REITs市场

还受到税收优惠和地方层面的大力推动

相关部门密集出台政策，聚焦基础设施REITs

参与资金门槛低，轻松上车

很多想要躺做“包租公”、“包租婆”的投资者

并没有大量资金直接投资于不动产

而REITs则将不动产等分成小额有价证券

让投资者可以小额参与来获得不动产资产的回报

一般1000元即可认购，轻松成为国家级大项目的股东

收益来源明确、分红率高

公募REITs有两大收益来源

第一是分红，第二是不动产增值

比如你投资的REITs底层资产是一个运营良好的产业园

你可以每年参与园区租金的分红

还能够享受到土地增值带来的收益

而且公募REITs还有高达90%的强制分红比例要求

基金通开通、退出渠道便捷

公募REITs采用封闭式运作

封闭期长达10年至99年不等

之前投资者想要转让份额

可以转托管到二级市场卖掉~

现在，为了能让场外投资者退出更方便

沪深交易所今年都新开通了基金通平台

已接入了基金通的场外销售机构

投资者可在其APP一键操作卖出

省去了转托管的烦恼~

04

如何投资公募REITs？

个人投资者应该如何参与公募REITs投资呢？

一种方法是可以在基金发售期向基金公司认购

但是因为公募REITs发行火爆

而且在面向公众发行前已被机构“抢购”

所以供不应求，一般都会开启比例配售

什么是比例配售呢？

就是新基金计划募集资金100亿元

但是一天时间投资者认购了500亿元

为了公平起见就要确定一个配售比例

100亿元500亿元=20%

如果你买了1万元

那么成功认购到的金额就是

1万元20%=2000元

从去年第二批公募REITs的发行情况来看

公众平均配售比例大概在2%左右

也就是说，如果计划配置2000元的公募REITs

可能需要认购2000/2%=10万元……

第二种方法是到二级市场买卖二手的REITs份额

但是目前二级市场公募REITs估值较贵，存在溢价

溢价过高可能会其价格偏离内在价值

投资者在投资的时候要提防风险，切忌头脑发热~~

最后，划个重点

和其他公募基金产品不同的是

公募REITs成立之后，将不会再开放申赎

如果你还在遗憾没能赶上

去年第一批和第二批公募REITs的发行认购

告诉你，现在机会又来了

今年首单公募REITs将于4.7日起面向公众发行

首日若募满便提前结束

具体产品名称小挖就不说了，自行~

 

想要上车公募REITs、购买一手产品的投资者

设好闹钟！冲！

风险提示

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