中国奥园彻底“”，借债务重组和引入战投“救赎”能否如愿？

编辑导语：销售去化下降、现金流入巨减的情况下，中国奥园爆雷成了必然事件。

图/网络

爆雷后的中国奥园，终于迎来了好消息。

据悉，多家国企对中国奥园进行实地调查，山东一国企预计年后启动尽调与洽谈。

早在1月19日，中国奥园就已经提前官宣违约。

不过，""后的中国奥园并没有放弃自救的机会，其已经陆续出售多个境内外项目。

如今，随着债务重组的推进以及引入战投的进行，中国奥园能否最终获得"救赎"？

国企战投消息频现

近期，有消息称，多家国资背景的企业对中国奥园表现出了浓厚的兴趣。

据悉，广东省粤海、广州越秀等公司已经在实质考察广州、珠海等项目。

与此同时，山东某国企已完成初步尽调，预计年后可能会启动实质性尽调及商务接洽。

事实上，中国奥园的自救一直没有停止，期间已经成功出售多个境内外项目，回笼资金总额约30亿元。

不过，仅凭中国奥园自己，根本无法解决债务问题。

而在此前的年终总结会上，中国奥园表示，将坚定的推进引进战投，并进行债务重组，以进一步缓解公司的流动性压力，并增信资本市场，解决眼下的困境。

有分析认为，债务重组和引进战投同步推进，将对中国奥园走出困境有更大的帮助。

当然，战投中国奥园肯定也会有利可图的。首先，作为深耕粤港澳大湾区的中国奥园，手中的项目质量很高，尤其是在大湾区旧改项目布局上有很强的优势。

其次，中国奥园旗下还有奥园美谷、奥园健康两家上市公司。入主中国奥园，就相当于入股三家上市公司，其中的想象空间很大。

努力未果、彻底""

中国奥园这场"变革"的开端，源于上个月的彻底""。

1月19日，中国奥园发布公告称，经审慎考虑流动性状况，公司将不会支付于1月到期票据的余下本金及最后一期利息。与此同时，在30天宽限期届满后，将不会支付于2023年、2024年到期票据的最新一期利息。

同时，中国奥园在公告中指出，经审慎考虑流动性状况，为求保留有限现金资源且对所有债权人保持公平以等待整体债务重组，公司拟就其他境外金融债务采取相同原则。

简而言之，就是没钱了，债务也不还了，等待债务重组吧。

中国奥园的这则公告着实有些出乎市场和投资者的意料。中国奥园此番，不仅未曾提前就即将到期的美元票据发起任何要约收购，且在到期日尚未来临之前就公告违约，直接""，与其他房企针对即期债务的各种操作形成鲜明的对比。

这一切，还要从去年10月那场席卷房地产行业的信用危机说起。

彼时，花样年控股违约，为整个行业拉响了警报。

而当时的中国奥园，刚刚偿还了一笔15亿元规模的公司债，使得其2021年内所有到期的公司债本息均已偿还到位。

此外，中国奥园还将2021年内到期的境外美元债悉数赎回，同时还对2022年1月到期的一笔5亿美元和1.88亿美元的美元债，做好再融资计划。

然而，一场变故突至，毫无防备的中国奥园中招。

不过，在走到""的这一步之前，中国奥园也曾进行过多方面的努力。

2021年11月下旬以来，中国奥园先后争取到了三笔国内ABS私募债的展期，发行金额合计约15.16亿元，并对于理财产品也给出了现金分期兑付和实物资产兑付两套方案。

与此同时，中国奥园还加快处置资产，前后回笼30亿元资金。

但是，这一切都不足以从根本上改变中国奥园的处境。

无奈之下，中国奥园只得""，准备债务重组和引入战投。

短债压力和"明股实债"高悬

如果仅从财报上看，中国奥园的问题应该不大，毕竟，截至2021年上半年，光是现金其账面上就躺着606.5亿元，底气还是很足的。

另外，从"三道红线"方面来看，2021上半年,中国奥园的净负债率80.7%,剔除预收账款后资产负债率78.5%，现金短债比1.3倍,只踩中一条红线，现金更是完全可以覆盖短债。

但是，这些还真的只是账面上的"光彩"。

首先，仅就短期借款这一项，截至2021年上半年，中国奥园就有517.2亿元。

而在应付票据方面，虽然中国奥园未公布准确数据，但就从其207.5亿元的应付账款及票据一项就可以看出，其应付票据的规模至少有数十亿元。

再来看一年到期的非流动性负债，仅三笔获得展期的ABS私募债，其规模就达15亿元，而在2022年1月到期的美元债，其规模也有6亿多美元。要知道，这还只是这部分负债的"冰山一角"。

由此看来，中国奥园的短期债务规模，肯定是要超过其606.5亿元的现金了，违约成了板上钉钉的事情。

这些还只是明债，要知道，中国奥园"明股实债"的现象同样严重。

截至2021年上半年，中国奥园的少数股东权益高达349.1亿元，占所有者权益的比例接近66%。

而在同一时期，中国奥园的少数股东损益只有区区的7.54亿元，占净利润的比例不足27%。

中国奥园的少数股东权益占净资产比例，与少数股东损益占净利润比例，前后相差近四十个百分点，这就是典型的"明股实债"。

短债压力和"明股实债"高悬，中国奥园能做的，就是促销售、抓回款。然而，根据最新数据显示，2021年中国奥园实现销售金额约210.3 亿元,同比下跌约 9%。

销售去化下降、现金流入巨减的情况下，中国奥园爆雷成了必然事件。

只不过，中国奥园的""还是有些出乎意料。

中国奥园寄希望于债务重组和引入战投来完成"救赎"，究竟能否实现，我们只能静观结果。

原文作者：梁华梁编辑：王婷妍