销售业绩下滑、“大刀阔斧”拿地 绿城中国“负重前行”

编辑导语：之所以绿城中国权益比如此之低，正是因为其对规模的不断追求

图/百度百科

即使在去年行业"至暗时刻"以超20%的销售增速居top20房企第一的绿城中国，在年内也未能抵挡行业整体下行的趋势。

日前，绿城中国披露了年内前四个月销售业绩，数据显示，前4个月绿城中国实现合同销售面积约315万平方米，同比下降22.79%；实现合同销售金额约637亿元，同比下降34.87%，实现了销售面积及销售额的双双下降。

反观年内在各大土拍市场的"豪气"则形成了鲜明的对比，进入2022年以来绿城中国常活跃在各大土拍现场，就在不久前，还豪掷146亿元摘得杭州7宗地。

年内前4个月更是以权益拿地金额在中指院TOP100榜单中位列首位，此前绿城中国面对外界对其拿地"激进"的看法则表示"属于正常补货"。

由此看来，背靠中交集团的绿城中国即使在毛利率持续下行、三道红线等多重压力下也毫不"慌张"且底气十足。

销售业绩下滑 权益销售下降

近日，绿城中国披露了前4个月未经审核营运数据。

数据显示，绿城中国4月自投项目销售2927套，销售面积36万平方米，当月销售金额98亿元，同比下降58.82%，销售均价为27354元/平方米。

1至4月，绿城集团自投项目取得合同销售面积约193万平方米，合同销售金额480亿元，分别同比下降28.52%及39.09%。

代建项目方面，4月取得合同销售面积约39万平方米，合同销售金额约49亿元，分别同比下降2.63%及18.33%，结合前三个月，代建项目共取得合同销售面积122万平方米，合同销售金额157亿元，分别同比下降11.59%及17.37%。

也就是说，截止4月30日，绿城集团累计取得总合同销售面积315万平方米，总合同销售金额637亿元，分别同比下降22.79%及34.87%。

要知道绿城中国2022年销售目标为3300亿元，据此推算前4个月仅达成全年目标的19.3%，意味着在接下来的8个月中，绿城中国每个月至少完成约332.9亿元的销售额才可达成全年目标。

值得一提的是，在前四个月销售480亿元的自投项目中，绿城中国权益销售金额仅为254亿元，权益占比为52.92%。

而2021年同期时，绿城中国自投项目销售金额中权益销售金额占比可达53.3%，二者相比2022年同期减少了0.38个百分点，延续了绿城中国"一贯"的低权益"作风"。

“大刀阔斧”拿地 毛利率下滑

事实上，绿城中国近年权益销售占比也同样不高。

2021年全年旅程中自投项目合同销售金额2666亿元，其中权益金额为1452亿元，权益占比54.46%；2020年则更低，权益销售占比仅为41.29%，对于较低的权益比克而瑞则表示，低权益比或拖累未来权益利润增长。

之所以绿城中国权益比如此之低，正是因为其对规模的不断追求，2018年张亚东空降绿城中国并提出了"三年业绩计划"，也就是2019年至2021年销售目标将分别达2000亿元、2500亿元及3000亿元。

为此绿城中国开始大刀阔斧拿地，土储规模增长迅速，即使绿城中国在中交集团的"庇护"下，拥有较为便利的融资成本及渠道，也难以承担巨额的拿地费用。

于是绿城中国大量引入合作方导致其拿地权益占比较低，反映到销售层面同样是权益销售占比较低，这也导致其销售额"虚胖"。

虽然权益销售占比低，但随着拿地规模的不断增长，绿城中国权益拿地金额也在不断推高，2019年至2021年分别为523亿元、842亿元、969亿元，2022年前4个月更是以283亿元的拿地金额位列中指院1-4月权益拿地金额与面积TOP100榜单首位。

而在绿城中国土储中，不乏一些高价地块，随着高价地块的逐渐结转，近年其毛利率也在不断受到影响。

2019年至2021年分别为25.39%、23.67%及18.12%，克而瑞表示"缘于限价以及过往几年宁波、杭州等地拿地成本不断攀升所致"。

少数股东权益激增 “明股实债”存疑

而众所周知的是，合作拿地与少数股东权益有着千丝万缕的联系，2018年至2021年随着规模的扩张，绿城中国少数股东权益也呈波动增长的趋势，分别为325.44亿元、415.11亿元、317.49亿元、622.08亿元，同期增速分别为60.19%、27.55%、-23.52%、95.94%。

在总权益中也逐渐成为主导地位，2021年少数股东权益在总权益中的比重达57.79%，少数股东权益的激增除了可以带来上述销售额的"虚胖"以外，还可以使绿城中国负债率的分母扩大，从而达到美化报表的作用。

但少数股东权益比例较大会分走绿城中国较大比例的净利润，不过，绿城中国并不会"吃亏"，2021年掌握近58%资产的少数股东仅分到41.86%的利润，正是因为中间的差距，绿城中国也被外界质疑"明股实债"。

然而，这还不算完，在此前绿城中国还大量发行永续债来美化报表，虽然永续债为"债"，但反映到报表上并不会计入负债行列，反而计入权益，也就是说，永续债也同样可以使负债率分母扩大，达到美化报表的作用。

不过，永续债最主要的缺点的则是每年需支付较高的利息，数据显示2021年绿城中国支付永续债利息高达12.14亿元，一定程度上侵蚀了当期利润。

即使2021年绿城中国永续债规模同比减少47.82%，但仍高达107.58亿元，可绿城中国在三道红线方面仍为"橙档"房企。

如今绿城中国在逐步减少永续债，就意味着负债率分母的也会逐步减少，财务报表也会出现一定程度的恶化，所以少数股东"毅然决然"的顶了上来，遂出现了上文提到的2021年几乎翻倍的少数股东权益。

也就是说绿城中国的利润在未来一段时间仍会受到影响。

原文作者：王婷妍编辑：王婷妍