富力，更新中国城市

一个大家不知道，但是却已成事实的冷知识，2020年的房地产，并没有因为疫情走下坡路。

在经历了2020年初的窘迫之后，房地产企业们迅速反应过来，通过线上直播卖房、折扣促销等各种方式，对抗疫情带来的成交困境。经过一番努力，房地产企业们交出的年报显示，他们不仅撑过来了，还迎来了逆势增长。

前几天公布年报的富力是其中之一，去年销售实现正增长的同时，降杠杆效果也同样显著，负债降低，财务结构改善之外，更值得关注的是房企对于自身发展方向的重新思考。

既有企业通过多元化寻求新的增长极，也有企业在房地产的大板块中发现了前景广阔的新赛道，通过小幅度转向就收获了大未来。后者的典型代表就是富力。

此前富力提出要“行稳致远”，并且深耕城市更新领域。如今再看富力，已经在城市更新领域做出一番业绩，成为城市更新领域实践经验丰富、最具综合实力的房企之一。

在破局之路上，房企们都开始了自己的蜕变。

业绩疾奔，愈发改善

2020年对于中国房企来说，可谓难关一关接一关。

疫情带来多重严峻挑战，叠加“三道红线”，房企面临的挑战增大。这让众多房企都在思考着，如何在以后的市场中稳定地走下去。

然而，整个地产行业在经历了2020年初的短暂低潮后，迅速恢复了元气，全年实现了形势的逆转。国家统计局1月18日发布2020年全国房地产开发投资和销售情况显示，2020年全国商品房销售额17.36万亿元，再创历史新高，全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%。

背后的房地产关键词都与房企自救有关。比如富力从2月开始启动的好房子，线上购”，4月又连续推出明星、老总带货模式，8月份，富力又携手汽车品牌玩起跨界营销，直至“十一”黄金周期间，富力拿出全国500亿货值，多平台联动，销售超过百亿。

这些创新营销，在整个2020年帮助房企抵挡住了疫情带来的困难，2020年，富力实现权益销售金额约1388亿元。全年已确认入账的营业额为858.9亿元人民币，净利润为91.5亿元。

尽管疫情还没完全过去，但外界也已经能够看到一个愈发改善的富力。

2021年前两个月，富力的总销售收入约为204.3亿元，已销售面积约155.3万平方米，同比分别大涨124%和99%。进一步加速在2020年底已呈现的积极势头。

随着2020年销售正增长，富力也轰轰烈烈地推进了一场减少负债、缓释风险的系统行动。

年报披露，2020年富力协议销售现金回款率达78%，显著加快了去杠杆的速度。全年总负债降低374亿元，净负债率大幅下降69个百分点。2020年末现金储备达399.5亿。

充裕资金保障之下，2020年底及2021年初，富力进行了一批债务密集兑付，继续保持成立以来无一违约记录。

不过，在业绩疾奔时，外界对于富力的关注点却已经从降负债转移到了城市更新能力。

在富力的年报中也有所提及：“城市更新项目是本集团实现高回报及提供流动资金的最佳项目”。

在房地产大环境难以支持过往的高速扩张以后，广阔的房地产存量市场不失为一个绝佳的新赛道。

按照中国房地产存量每年2%的更新速率计算，城市更新将迎来每年6万亿元级的市场。

对房企来说，这不仅是一个宽广的舞台，更是业绩持续增长的机遇和源泉。

关注点从降负债转向城市更新能力

城市更新项目中，开发商要对城镇景观、空间、建筑从三维空间上作出安排，还要根据城市居民的心理和环境行为，创造出更高质量的、满足城镇各项功能的外部空间环境。

雪中送炭易，锦上添花难。能做好城市更新项目的开发商，往往要具备丰富的开发和运营经验。而城市更新项目的销售情况，可以从一个侧面展现开发商的操盘能力。

去年9月19日，位于广州第二CBD、城市“新中轴”核心区的当红楼盘“富颐华庭”首期开盘，开盘2个小时，就拿下26.8亿元的销售额，去化率接近100%，还刷新了广州近5年的单次开盘记录。

去年双十二，富颐华庭新一期项目开盘，又是热销。单个项目在90天内实现了共计超过50亿的销售额。

如果要问富力在城市更新领域有什么底气，这类城市更新项目的销售额应为其中之一。

更重要的是，城市更新项目的夺目成绩，富力已在全国许多城市和区域成功复制了多次。

2015年9月，富力与太原尖草坪区大东流、小东流签署城中村改造框架协议。5年之后，这里变成了雄踞太原北的城300万方超大体量旗舰大盘——富力天禧。

2020年6月底，富力天禧开售，4天内创造了3.12亿销售业绩。

此外，2015年西洽会上，富力和西安莲湖区签订了一个城市更新项目，也就是后来的西安富力开远城项目。改造前，这里是发展相对落后，城市面貌比较老旧的老城区，改造后，这里变成了涵盖商业中心、文化中心、国际休闲中心的现代化商业综合体。

最终，西安富力开远城销售超过70亿元，成了当时莲湖区成功签约的19个项目中，最大的亮点。

实际上外界可以明显观察到，城市更新在富力版图中的战略地位极为重要。

2021年3月16日，在中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合主持的“2021中国房地产开发企业500强测评”中，富力城市更新被评为“2021中国房地产开发企业城市更新TOP10”企业。

从2020年开始，围绕着富力的一系列动态，包括拿地和销售收入来源，都体现出城市更新板块在集团版图内的战略地位日渐重要。

这一模式创新让富力在整个行业内，也找到了一条新路。

城市更新，从湾区向全国

关于富力的城市更新业务，还有一个冷知识，富力是最早参与广州“三旧改造”的房企，早在20多年前，就已经活跃在广州的旧城改造项目中，例如广州著名的CBD珠江新城，还曾因为这片区域矗立着多栋富力开发的写字楼和住宅，而被戏称为“富力新城”，人们笑言，出租车司机在这里都会迷路在富力的环绕之中。

时至今日，广州的城市更新项目中，仍然没有少了富力的身影。

早在2019年，富力就将自家的城市更新业务整合成全新的“城市更新集团”，组织化、规模化去推进这一业务。

在大本营广州，一路拿下多个项目。

2020年6月14日，富力成为广州南沙区大同村改造项目合作企业；

两周后，富力成为海珠区赤沙村改造项目合作意向企业；

8月19日，广州石壁村全面改造项目合作企业确定富力中选；

10月28日，富力与合景泰富联合体成为吉山村全面改造项目合作企业；

冲出广州大本营，在全国范围内，富力的触角已经伸向全国。

2020年12月28日，富力集团成功竞得太原敦化坊2宗城改用地。在太原又积累一个城市更新项目。在陕西西安的土门项目，也是富力的标杆，以超大规模在西安市场举足轻重。

研究财报会发现，富力现在对于城市更新业务的方向有两个，一是深耕大湾区巩固领先优势，另外则是进行全国化布局。截至2020年底，富力已签约城市更新合作项目规划总建筑面积超过8000万平米，可售面积超过4000万平米，货值超过12000亿元。按可售面积计，一二线城市面积占比达到94%，大湾区面积占比达到60%。

如果说精准布局是给城市更新业务的推动打下了良好的基础面，企业对于业务的独到理解，才是令企业在同类业务中脱颖而出的法宝。

比如富力梳理的城市更新实践道路上的“三大核心战略”：“以多赢战略为根本宗旨、以产城融合战略为抓手、以文化传承保护战略为依托，“打造‘产城人融合发展’”的富力城市更新模式。

2021年2月5日，富力获选为广佛交界处的荔湾区海中村改造项目意向企业，规划将这里建设成特色的“花海”城市公园，集休闲、旅游、运动多位一体的都市旅游目的地。

与之相似的项目不止一个，广州石壁村综合改造项目规划，一方面在高端商务区的产业定位的基础上，引入产业和人才，另一方面则保留原有的文化元素，延续历史文脉。将这个紧邻铁路客运枢纽广州南站的村落，变成站城一体化开发的门户。

富力的吉山村全面改造项目，产业方面主推IAB与电竞、生物科技等前瞻产业，同时保留人文特色，实现“产城人融合发展”。

从旅游产业、城市特色，到人文背景，这些富力城市更新模式的注脚的主要作用，就是让城市更新融入城市的发展之中，

在城市建设走过早期的粗放式发展阶段后，外延式扩张已不可行，内涵式增长渐成趋势。

而置身其中的房企，也将踩上另一个时代的风口。