碧桂园超越碧桂园

时代抛弃你，连声招呼都不打。

此前，这句丧气流行语多是讲给那些困在系统里担忧通胀的普通人，事实上，近来一众房企同样如履薄冰。

后疫情时代，整个地产行业迈入存量时代的调整期，马太效应加剧，房企在销售及融资端双双承压；叠加瞄准开发商的“三道红线”、房贷“双限”，以及近期出台的供地“两集中”新政，多重政策压力夹击下，房企过去一年的日子并不好过。

随着土地红利、金融红利日渐消失，中国房地产行业已悄然迈入管理红利时代。这意味着，房企既要强化自身资源禀赋和经营能力，也要紧跟国家政策方向，洞察市场机会、寻找“第二增长曲线”，从规模发展转向高质量发展。

毕竟，只有财务稳健，才能支撑房企稳步穿越周期，走得更远。而在这一方面，依然是强者恒强，继续领跑行业的，还是碧桂园为代表的标杆房企。

3月25日，碧桂园控股有限公司（以下简称“碧桂园”，股票代码02007.HK）披露2020年度业绩报告，集团实现总收入4629亿元，毛利约1009亿元，净利润约541亿元，成绩不俗。

2020年复杂的市场环境下，碧桂园能交出这样一份成绩单足见其韧性。年报发布会上，碧桂园集团总裁莫斌还公开表示：公司有信心未来三年每年录得10%以上的权益销售额增长，并保持各项经营指标同步增长。

其背后，究竟有何“玄机”？通过解码头部房企碧桂园的财报内外，我们或许能够窥知一二。

一直以来，虽然碧桂园在全国一到六线均衡布局，但外界对碧桂园印象之一就是“农村包围城市”的打法，其在三四线城市深耕，已经成为人们绕不开的标签印象。

财报数据也证实了这一观点。年报显示，截至2020年12月31日，碧桂园业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、289个地级市、1,350个县/镇区，是行业内布局最广泛的房企。这意味着碧桂园在县城开拓的脚步从未停止，中国70%的三级行政区都留下了碧桂园印记。

3月25日，碧桂园（02007.HK）发布2020年业绩报告

碧桂园创始人、董事会主席杨国强曾公开表示：“自己看好三四五线城市的房地产市场，因为随着农民工工资提升，他们就产生了居住改善的需求，而这些人不会在高房价的大城市买房，也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住，因此，他们最大可能会在有学校、医疗等基本配套、生活便利的城镇居住。”

这样的分析有一定道理。尤其是从我国国情来看，常住人口城镇化率还在60%左右，距离发达国家80%左右的城镇化率还存在差距。城镇化率每提高一个百分点，就有近1400万人从农村转入城镇，不仅增加城市公共服务设施投入，也会释放巨大的衣食住行等消费需求。

目前，无门槛落户已成趋势。2月23日，中部省份江西发布《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的实施意见》，宣布全面放开全省城镇落户条件，全面取消城市落户限制，这意味着江西全省落户零门槛了。类似的举措，此前还包括石家庄、沈阳等省会城市。

与此同时，中央文件曾公开表明，要深化户籍制度改革，推动超大、特大城市调整完善积分落户政策，推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认，目前广州已经迈出了第一步，有文件指出，要推动长三角、珠三角等城市户籍准入年限在广州累计认可。

坐标系切换到成渝城市群，同样也有拆墙举动，去年4月，两地公积金实现互通。这对于相爱相杀、互不相让的两座西部强市来说，实乃破局壮举。

由此可见，国内的城镇化的红利还远未结束，同时下沉的力量不容低估，拼多多、快手的逆势崛起表明：五环外、十八线都蕴含着无限潜力，也是大部分人容易忽略的沉默力量。

稳健的房企也需要因时而变，多年砥砺深耕三四线城市不过是碧桂园展现出的其中一面。随着新一轮城市化的大举推进，一二线中心城市和都市圈的骨架将越做越大，未来马太效应也将进一步加剧。

新形势下，碧桂园也并没有等闲视之。最新消息显示，在对外发布新闻解析财报时，碧桂园的管理层明确表示地产业务的投资布局是理性的科学的，会认真的对每一个具体的市场和具体的地块进行相关的研判。

从全国项目布局来看，碧桂园过去一年在大湾区、长三角等发达城市群拿地较多，其新获取土地有75%位于五大都市圈，这能为碧桂园的业绩增长提供长期动力。

没有鱼与熊掌之别，头部房企碧桂园有底气选择都要。

“我们低成本拿地，快速开发，配套到位，低价开盘……”这被不少人看来，是几乎做不到的。

当行动给出了亮眼成绩，就不再只是一句豪言了。

虽然碧桂园规模不小，但在公众最关注的债务风险层面，碧桂园的长期和短期债务风险都偏低。

Wind数据显示，2020年房地产行业海外债融资成本为8.32%，碧桂园的发债利率远低于行业水平。年报指出，融资成本进一步降低，得益于国际评级机构穆迪、标普年内先后上调了碧桂园评级。

至此，碧桂园已获得穆迪和惠誉两家权威机构的投资级评级，以及标普上调公司长期主体信用评级展望至正面的成果，这在国内一众房企中堪称凤毛麟角。

其背后，主要源于碧桂园稳健的财报表现。2020年财报显示，碧桂园银行及其他借款、优先票据、公司债券和可换股债券分别约为人民币2073.23亿元、734.1亿元、404.8亿元和52.72亿元；在2019年12月31日这一组数据分别约为：2527.93亿元、648.93亿元、464亿元和55.17亿元。

这意味着，碧桂园在2020年不光每个负债项目都同比明显下降，而且创下了自上市以来连续十余年净负债率保持在70%以下的成绩。

能取得这一成绩的头部房企屈指可数。据中指研究院统计，2020年这一指标的百强房企均值为94.6%，碧桂园远低于行业均值。

更为重要的是，碧桂园回款率达到91%，较高的回款率，说明碧桂园“造血”实力不容小觑，这也意味着未来开支有较好的保障。同时，截至2020年底，碧桂园可动用现金余额达1836亿元，资金保障能力良好。

当宏观调控升级至“因地制宜、多策并举”的精准化管控阶段，能否未雨绸缪、因时而变变得至关重要。在这一点上，碧桂园不仅展示出了一定的前瞻性和韧性，还具备稳健的财务管理水平和强劲的流动性。

这也让碧桂园成为国内房企少见的投资级港股蓝筹股之一。去年8月，《财富》杂志2020年世界500强榜单发布，碧桂园以703.35亿美元的营收位列榜单第147位，位列全球房地产行业首位。

长期以来，碧桂园给自己定下了一个目标：“要继续做城镇化征程的领跑者，为人民提供好房子，为社会进步和现代化做贡献，一百年一百年地做下去。”

想要成为“百年老店”，并不容易，背后离不开强化核心能力、注重风险管理、追求长期主义而不是短期快速增长等多要素。更重要的一点，是得持续给公众讲出眼前一亮的“新故事”。

近几年，碧桂园重点发力的多元业务，成了这家头部房企乘风破浪的主要抓手。

某种意义上，碧桂园已经不仅仅是一家房企，它正试图通过跨界或延伸主业实现“地产+”的战略发展，解决更多与房子相关的产业链的融合，发现新的经济增长点。

其一，作为物业行业翘楚，碧桂园服务是其交出的第一份亮眼答卷，可谓潜力无限。

3月23日，碧桂园服务早碧桂园两天发布年报。值得玩味的是，3月23日碧桂园服务逆市上涨4.62%，收于72.4港元/股，总市值超过2137亿港元，同日，碧桂园报收9.51港元/股，总市值为2095亿港元，也就是说，碧桂园服务总市值首次超过碧桂园。

杨国强曾说过：“物业服务是碧桂园的明天”。这句话在今天看来有别样的意义：房地产逐渐进入存量时代，近两年对物业服务价值的挖掘进入了热潮，物业公司纷纷拆分上市，向来不待见地产股的香港股市却对物业管理股格外青睐，市盈率动辄40倍、50倍，堪称“抢钱”，而很多地产股的市盈率普遍只有5倍左右。

某种程度上，这不仅能有效实现资产证券化，减轻资金压力，还是长期价值的体现。

其二，碧桂园在机器人领域的布局已经初具成效。

正所谓不想当裁缝的厨师不是好司机，不做机器人的房产企业不是好公司。事实上，博智林机器人自成立之初就被杨国强寄予厚望，他曾不止一次的立下豪言壮语，要在2020年实现建筑机器人的大量使用。为此，碧桂园顺德总部仅一个机器人公司总部大楼就有3.6万平方米。

截至目前，碧桂园在研建筑机器人46款，绝大多数通用于现浇混凝土工艺与装配式建筑施工，其中已有18款建筑机器人已投入商业化应用。目前共有4000多名国内外优秀研发人才，集中开展重点产品研发、关键技术攻关，累计递交专利申请3000多项，已获授权近1000项。

混凝土施工机器人

今年2月初，凤桐花园项目被住房和城乡建设部列为智能建造试点之一。这是博智林首个建筑机器人商业应用项目，也是目前国内唯一批量引入建筑机器人应用于工程建造过程的项目。截至2021年2月，博智林机器人已在超过15个项目中开展试点应用，累计应用施工面积达80万。“我们有信心让建筑机器人和千玺机器人餐厅，在明年全面实现盈利。”碧桂园总裁莫斌称。

碧桂园的跨界探索还不止于此，近几年深耕的现代农业业务，是其第三大亮点。

在三年前的业绩发布会上，杨国强说：“40年前我种田，40年后我还是回去种田”，这个种田一语双关，种过田的他深知农民的苦，也是因此穷则思变创立了碧桂园，改变了自己的命运。因此，碧桂园布局现代农业，一定程度上是回归初心。

2018年，碧桂园就成立了全资子公司碧桂园农业控股有限公司成立；2019年10月份，打造大型无人化农场，促进智慧农业的发展；今年3月，碧桂园农业以3亿元收购了华大基因农业控股有限公司80%的股权，成为华大农业控股股东，结合华大农业的科技优势，继续布局农业全产业链。

要知道，碧桂园农业并不是简单的做耕耙播收，也不是对农民和农业企业做简单的替代，而是想做高科技农业。无人农场并不是不需要人，而是通过科技让农村居民降低了劳动强度，核心在于增加农民收入，即便不下田间地头，通过农村合作社、土地流转、承包等方式获得收益，也可以发展新的第二、第三产业，碧桂园的投入也有机会能让正处于快速发展期的农村，得到人才、资金、资源等要素的支持，从而减少城乡差距，改变6亿农民的命运。

无人插秧机

无人收割机

无人驾驶自动喷药

物业、机器人、现代农业三板斧带来的协同效应，已逐渐成为碧桂园区别于其他龙头企业的一个显著特征。

此外，2020年，碧桂园还积极开展产业链投资，进入万亿级市场。据了解，碧桂园创投成立两年来，已先后投资贝壳找房、秦淮数据、快手科技、紫光展锐等一大批各行业具有代表性的头部企业，综合收益率超过80%，其中4家已成功IPO。例如，2020年8月13日，房产交易龙头“贝壳找房”登陆纽交所，上市首日即大涨87.05%。

从碧桂园这类标杆房企的自我修炼不难看出，“强者恒强”是房地产领域的发展规律，创新在任何时候都是破局的“钥匙”。

未来，碧桂园也将从过去的“快和大”转变到“好与强”，从过去单一地强调物质和科技的成功，提升到兼顾人文和精神的综合丰盈，在推动城镇化、服务三农、科技兴国等领域真正踩准时代的节拍，踏浪而来。