【年报有料(32) | 中骏集团控股】“两翼”业务成拿地抓手，贡献超六成土储（2020）

亿翰智库 • 2021-04-02 08:16

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2020 中骏集团控股

2020年，中骏集团持续推进“一体两翼”战略，新增土地建筑面积超六成与两翼业务相关，土地成本大幅下降，在保障合理的投资扩张力度时亦减小了公司的资金压力，成功实现从黄档房企向绿档房企的跨越。

一

长三角深耕战略成效显著

业绩占比升至37.8%

2020年，中骏集团正式跨入千亿门槛，标志着公司进入发展的新纪元，全年实现销售金额1015.4亿元，超额完成销售目标，同比上升26.1%，销售面积736.8万平米，同比上升16.5%。圆满交出答卷的同时，管理层将2021年的销售目标定为1200亿元，表示按照公司目前的货值铺排来看，去化率只要达到60%便可完成目标。

分区域来看，长三角经济圈及海峡西岸经济圈依旧为企业贡献了超50%的销售业绩，亦是企业五大经济圈中增速最高的两个区域，其中长三角经济圈实现销售金额384.0亿元，同比增长41.7%，海峡西岸经济圈实现销售金额279.4元，同比增长58.8%，占比分别提升了4.1、5.6个百分点至37.8%、27.5%。紧接着是中西部地区，实现销售金额161.0亿元，同比上升10.8%。环渤海经济圈及粤港澳经济圈销售业绩有所下降，其中环渤海经济圈同比下降11.9%至143.4亿元，粤港澳大湾区同比下降5.2%至47.6亿元。中骏集团于长三角经济圈的深耕战略颇见成效，且年内于上海、杭州、苏州及丽水等多个城市推出新盘，推动区域业绩快速提升，海峡西岸经济圈的业绩主要来源于厦门，受益于年内推出“天盈”、“天禧”两个新盘，总建筑面积达33.0万平米，销售金额同比大幅上升141.1%至183.5亿元，带动区域销售业绩增长。

二

“一体两翼”加强业态协同

新增土地成本下降22.6%

受益于销售回款的增加，企业在融资渠道收紧的背景下投资力度保持稳定上升，2020年新增38幅地块，总建筑面积达1075.1万平米，同比上升9.7%，分布在上海、重庆、苏州、郑州等25个城市，其中14个为新进入城市。此外2020年“百城计划”全面提速，新增14个世界城购物商场项目，超六成土地与“一体两翼”（“一体”指住宅业务，“两翼”指长租公寓及购物中心）战略相关，受此影响企业平均土地成本由4872元/平米大幅下降22.6%至3772元/平米，新增土地投资额405.5亿元，同比下降15.0%。 从分区域来看，中西部地区占主要部分，新增建筑面积同比上升105.6%至417.6万平米，主要原因是区域中落地了4个世界城相关项目，总建筑面积达307.0万平米，占比73.5%；粤港澳大湾区同比上升74.0%至246.1万平米，其中世界城相关项目建筑面积达166.9万平米，占比67.8%；海峡西岸经济圈同比下降30.5%至168.4万平米，其中世界城相关项目建筑面积为74.4万平米，占比44.2%；长三角经济圈同比下降35.7%至162.8万平米，其中世界城相关项目建筑面积达129.8万平米，占比79.7%；环渤海经济圈同比下降42.5%至80.1万平米，世界城项目建筑面积为9.8万平米，占比12.2%。抛开世界城项目，公司的投资主要分布于海峡西岸经济圈，该区域持续推动公司业绩增长。中骏集团管理层称，多元化拿地方面，长租公寓主要锁定北上广深、杭州、南京、成都、武汉8个城市，辅以购物中心勾地下沉至二线、三线城市，通过“一体两翼”战略实现公司投资布局的完善，推进“百城计划”。且由于世界城购物中心项目的土地成本大多分布在1000-2000元/平米范围内，可提高项目的盈利确定性，2020年企业新增建筑面积成本与售价的平均比值仅27.4%，充足的利润空间可提高公司在快速扩张时的容错率，加强项目的抗风险能力。

三

运营能力有效提升

营业收入同比上升52.4%

得益于结转项目的增加，2020年，中骏集团实现营业收入325.7亿元，同比大幅增长52.4%，净利润同比上升10.5%至44.5亿元。然而，相对盈利指标出现下降，其中毛利润率下降3.4个百分点至24.1%，净利润率下降5.2个百分点至13.6%，主要原因是受限价政策及疫情的影响，部分结转项目难以实现溢价，结转销售单价由11143元/平米下降至9712元/平米，同时投资物业公允价值下降57.5%至6.0亿元，我们认为，随着疫情影响逐渐消退，投资物业的公允价值或将回升，促使企业的相对利润指标随之改善。

分业务来看，物业销售收入同比增长54.3%至315.5亿元，主要是由于交房面积同比上升77.1%至324.9万平米；物业管理收入同比上升16.1%至5.3亿元，租金收入同比上升10.7%至3.2亿元，项目管理收入同比下降1.4%至1.7亿元。随着企业加入千亿俱乐部，规模效应将会放大利好，此外“一体两翼”战略推进顺利，未来持有物业及管理物业的规模将逐步扩张，为公司带来更稳定的现金流。

四

三道红线全部达标

融资成本下降0.2pct

截至2020年12月31日，中骏集团拥有货币资金234.0亿元，其中可动用规模为184.2亿元，可完全覆盖短期有息负债138.4亿元，短期偿债压力较小，现金短债比符合三道红线要求；净负债率由60.0%进一步下降至59.2%，剔除预收账款的资产负债率（双项扣除）由73.5%进一步下降至68.7%，在保持合理的扩张速度的同时实现从黄档房企向绿档房企的跨越，可见公司财务运营能力的优秀，转为绿档房企后，稳健的财务结构将扩大公司的竞争优势。

融资方面，企业的加权平均融资成本下降0.2个百分点至6.5%，处于行业内中间水平。此外中骏集团已于2021年1月向联交所提交分拆中骏商管上市的申请，上市带来的融资利好将助力企业融资成本进一步下降。