建业地产的另类突围

斑马消费 杨柘

2020年，建业地产增收不增利，是因衍生金融工具的公平值变动，导致其公平值录得亏损6.13亿元，公司归母净利润同比下降10.60%。

建业地产长期重仓河南一省，收入、销售额甚至土地储备9成以上均来自该省，从2018年启动走出河南战略，在执行层面上始终难有突破。

与此同时，公司盈利能力越来越弱，2020年净利率仅为行业平均水平的四分之一。

如何突围？也许正是创始人胡葆森最大的焦虑。

增收不增利

4月1日，建业地产（00832.HK）披露2020年度业绩，公司实现营业收入433.04亿元，归母净利润18.02亿元，同比分别增长40.75%和-10.60%。这是近3年公司业绩首次出现负增长。

公司解释，这是由于外汇远期合约、外汇期权合约及外汇掉期合约等衍生金融工具公平值变动所致。变动前，公司权益持有人应占溢利为24.14亿元，较2019年增长28.7%。

斑马消费梳理发现，2020年下半年汇率波动，公司深受影响，上述衍生金融工具公平值变动录得亏损6.13亿元。

建业地产创立于上世纪90年代初期，在河南省内家喻户晓。

斑马消费梳理发现，在河南省内122个县及县级市，均有建业的项目或楼盘，公司近98%的收入来自于河南省内，业内长期称其为“河南王”。

2020年，公司实现销售额1026.42亿元，同比增长1.5%，其中重资产销售额683.39亿元，同比下降4.8%，完成全年目标的85%。克而瑞数据显示，2020年，公司行业排名（操盘榜）已从2019年的第27位降至34位。

当期，公司实现毛利润85.96亿元，同比增长7.4%，毛利率下降6.1个百分点至19.9%。公司表示，受去年疫情影响，公司在部分城市采取去库存策略刺激销售，销售提价空间收窄。

去年9月，公司创始人胡葆森对外宣称“不带头涨价”，实质上公司销售均价上涨并未停止。全年销售均价为6811元/平方米，较上年增长5.24%，但净利率同比下降3个百分点至4.85%。同期，中国百强房企平均净利率水平在11%-12%区间（中指院数据）。

偏安一隅

在中国房地产行业，建业地产绝对是一个特殊的存在。无论行业如何巨变，公司都不为所动，偏安河南，自得其乐。

公司每年的营业收入、销售额、开工项目、在建项目，甚至土地储备超过90%均位于河南省内。

公司能不能摆脱对河南的“依赖症”?胡葆森始终没有松口，以至于长期被外界认为其保守、固执，甚至是对扩张的胆怯。

2019年，公司上市11年之际，年销售规模才突破千亿，与同时期创立的万科等房企相比，差距越来越大。

过去，胡葆森之所以深耕河南，主要是笃信省内城镇化率有较大提升空间。随着城镇化率提升、棚改红利褪尽，建业地产大量布局在省内三四线城市的项目去化难度加重。截至2020年末，公司存货894.31亿元，同比增长27.77%。

碧桂园、中梁控股以及新城控股都曾重仓三四线城市，但都在不约而同地淡出，房企们对这些市场的预期正在降低。

然而，建业地产仍逆市省内拿地。2018年至2020年，公司分别新增土地储备建筑面积1351万平方米、1303万平方米和918万平方米，截至2020年末，公司土地储备建筑面积达到5411万平方米，权益土地储备建筑面积为4209万平方米。

精耕省内市场是没办法的办法，据报道，在多次内部会议中，胡葆森对没有及早走出河南深感遗憾。

今年2月初，他以发表《老胡家书》的方式，再次提出走出河南的“条件”：自2021年起，将企业战略半径从300公里延长至500公里，走出河南，走向大中原。

另类突围

2018年，建业地产首次提出走出河南战略，执行上始终未有大的突破。

据2020年度业绩报告，公司在建项目180个，其中177个位于河南省内，另外3个布局在海南省。

在房住不炒、融资收紧的市场背景下，像多年前全国化扩张并不实际，尤其对于资产负债率超过90%、盈利能力渐弱的建业地产来说，无异于火中取栗。

胡葆森已在去年启动将建业集团旗下代建业务平台“中原建业”分拆赴港上市。如若顺利，胡葆森将拥有建业地产、筑友智造科技、建业新生活等4家上市平台企业。

2015年，胡葆森实施建业+战略，除了房地产业务，公司向新生活方式服务商转型，涉足酒店、文旅、项目管理等业务板块。丰富业态、拓展业务的同时，分散经营风险。

从业绩上看，5年前的转型已有些许成效。2020年度业绩报告显示，公司轻资产合同销售金额为343亿元，占比销售收入的33.43%。