美好置业独自扛下“吞金兽”

斑马消费 杨柘

对于美好置业来说，美好装配是一副沉重的担子。

董事会已通过决议，拟以0元对价，受让关联股东所持美好装配51%，将其变成全资子公司。

美好置业这是要以一己之力，扛下这一头持续巨亏的“吞金兽”。

此事，还需通过股东大会票决。中小股东们会答应吗？

0元接担子

因其他关联股东无法承受美好装配的持续亏损，也无力对该公司提供支持，美好置业选择以一己之力，扛下美好装配这副沉重的担子。

美好装配（原名“美好建设”），原属美好置业控股股东美好集团全资子公司。2014年之前，该公司主要从事传统建筑施工，也是美好置业的建筑供应商之一。

2014年之后，美好装配为配合美好置业“产品工厂化”战略，调整自身发展战略及市场定位，大幅缩减传统施工工程项目，转而在装配式建筑领域加大投入。

2015年-2016年，美好装配承建了由美好置业开发的，湖北省首个高层商住装配式建筑试点项目——名流世家 K2 项目。项目总建筑面积7.2万平米，楼层高度100米，预制装配率86.7%。获得了国家层面和武汉市方面的一致认可。

此后，美好装配加大国际合作，引进先进技术，并在全国多地投资建厂，扩充产能。

2017年，美好置业和关联方武汉美纯，分别对美好装配增资50960万元和6240万元，获得该公司49%和6%股权。公司与武汉美纯签署一致行动人协议，将美好装配纳入合并报表范围。至此美好装配成为了美好置业旗下装配式建筑运营平台，承担了公司从传统地产商，向装配式建筑商转型的重任。

2022年12月13日，美好置业董事会通过议案，拟以0元受让美好集团和武汉美纯所持美好装配全部股权，将其变成公司全资子公司。

从财务数据来看，美好装配的资产质量并不太好。截至今年6月末，该公司总资产49.26亿元，总负债77.65亿元，净资产-28.39亿元。

该公司自身造血能力不足，重度依赖上市公司从业务、资金等方面为其输血。截至今年11月末，美好置业已累计向美好装配提供财务资助52.84亿元（含利息）。

今年，受地产行业整体下行，及其他外部因素影响，美好装配经营不达预期，亏损严重，难以偿还对上市公司的借款。

该项议案尚需提交12月30日召开的股东大会审议，能否最终落定还存变数。

造血能力严重不足

美好装配的经营情况，是影响股东投票的决定性因素。

为抢占装配式建筑的政策高地，2018年-2021年，美好装配在全国多个地方，投资了9个装配式建筑工厂，并陆续建成投产。

但公司实际经营情况，与理想存在极大差距。

随着承接的项目逐渐增多，美好装配的收入呈现出一定的增长态势。2018年-2021年，分别为3.82亿元、7.14亿元、10.65亿元和13.31亿元，但始终无法实现盈利，且亏损程度有不断扩大的趋势。以上各期，美好装配净利润分别为-1.97亿元、-5.98亿元、-10.29亿元、和-9.94亿元。

今年上半年，受各项不利因素影响，美好装配收入大幅下降至4.22亿元，亏损高达10.26亿元。截至今年6月，该公司累计未弥补亏损已达38.82亿元。

受流动性风险影响，美好装配已出现债务延期支付的情况。今年上半年，公司开具的9400余万元商业承兑汇票，已出现兑付逾期。

因生产经营过程中产生合同纠纷，美好装配已被无锡、商河、肥西等多地法院列为失信被执行人，实施强制执行。

虽然，国家层面大力推动装配式建筑，但不同地区根据实际情况，推进力度和意愿不一，市场还需长期培育。

近年来，受地产行业整体下行影响，新开工面积同比大幅下降，新开工装配式建筑面积同步下滑。且部分地区为刺激投资，降低或取消对建筑装配率的要求，导致装配式建筑业务短期内的推动难度大增。

因业务量不达预期，美好装配此前建设的产能面临折旧、资金等固定成本影响，进一步加剧公司亏损。

如何养活“吞金兽”

美好装配资金需求量大、亏损不减，以美好置业当下的经营状况，有没有能力独自养活这头“吞金兽”？

从成立之日起，美好置业的主营业务就是地产开发。在房地产的黄金年代，公司借助城中村改造以及一二级土地联动开发，曾经的小日子也过得不错。

其后，为实施以装配式建筑为核心的“房屋智造”业务转型战略，2018年起，公司逐步收缩地产开发业务，并计划在几年之内，通过“销售清盘、转售合作、退投收款、直接清盘”等多种方式，处置地产开发资产。

期间，美好置业也一度腾出手来，加入火热的现代农业创业大军。

2018年，公司与实控人刘道明的家乡洪湖签署协议，计划3年流转100万亩稻田，投资百亿种稻养虾。

事实证明，农业投资的难度，超出了美好置业的想象。因稻米、小龙虾产量低、成本高，公司现代农业板块持续亏损。公司不得不于2020年10月，宣布退出现代农业，两年合计退租8.4万亩土地，由此产生一次性摊销费用超过2亿元。

地产板块，公司已多年未新增土地储备。现有的地产业务收入，均来自于过去的存量项目。截至今年上半年，公司仅在武汉、成都、深圳、北京4地，有5个储备项目，剩余可开发建筑面积88.43万平方米。

最近两年，地产行业持续低迷，加之个别项目大额计提资产减值，2021年，公司巨亏26.73亿元。

今年以来，部分项目陆续进入结算周期，公司营业收入同比大增，但期内结算的地产开发毛利率低至2%，利润远不足以弥补装配式建筑等业务带来的亏损。今年前三季度，公司归母净利润同比下滑36.45%，亏损7.84亿元。

更重要的是，公司资产负债率已达88.88%的历史高点。今年9月末，公司在手货币资金仅有3.99亿元，持续性的现金净流出，又进一步加剧了公司的流动性压力。