首批扩募REITs拟购入资产质量到底如何？

引言

2023年3月31日，首批4单公募REITs扩募注册获证监会批复，公募REITs常态化发行工作又向前迈出关键一步。

过去一年，REITs扩募稳步前行——2022年5月31日，沪深证券交易所发布《新购入基础设施项目（试行）》，打通了存量REITs可持续发展的通道，市场迎来首发与扩募双轮驱动的发展格局；2022年9月，5只公募REITs发布扩募计划。

时隔半年，首批四单产权类REITs扩募获批，待基金持有人大会通过、完成扩募发售后，REITs扩募也将正式落地。

首批四单REITs扩募获批

本次获批扩募的4单REITs分别为博时蛇口产园REIT、张江光大REIT、中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT，均为首批基础设施REITs试点项目。

4单REITs拟购入资产涵盖产业园区、仓储物流类资产。其中，博时蛇口产园REIT拟购入项目为位于深圳市光明科学城的招商局光明科技园科技企业加速器二期，项目总建筑面积11.1万平方米；

张江光大REIT拟购入项目为位于张江科学城内的张润大厦项目，项目建筑面积6.05万平方米；

中金普洛斯REIT拟购入三个分别位于山东青岛、广东省江门市、重庆市的仓储物流园项目，建筑面积合计约45万平方米；

红土盐田港REIT拟购入位于深圳市盐田区明珠道综合保税区内的世纪物流园项目，总建筑面积约为32万平方米。

4单基金扩募资产和原始资产均为同一类型，且扩募项目来源均为原有的原始权益人或其关联方。

扩募VS首发，底层资产谁更优？

博时蛇口产园REIT

博时蛇口产园REIT拟新购入的基础设施项目为招商光明持有的光明项目。光明项目包含 A 栋、A-6 栋、B-3 栋、B-4 栋，总建筑面积为110,694.47 平方米。

从项目区位来看，光明项目位于招商局光明科技园范围内，地处深圳市光明新区门户区，交通便捷，园区内各类配套十分完善。

从租户结构来看，截至2022年12月31日，光明项目共有租户95个，租赁面积占比超过10%以上的行业为高端制造业、生物产业、新一代信息技术产业、创新创业服务。

从出租情况来看，截至2022年12月31日，项目已出租面积为 107,519.57 平方米，出租率约为97.1%，相较于原南山区的万融、万海大厦出租率更高；租金水平平均月租金58元/平（厂房类），相较于原底层资产120.29元/平（办公类）的租金水平有一定差距，但扩募资产5%的租金增长率要高于原有资产。

与光明区周围的三个竞品产业园区相比，光明科技园租金高于高科国际创新中心，低于研祥智谷，和宝新科技园持平，处于光明区产业园区的中间位置，但接近满租，有一定竞争力。

综上，对比原项目，扩募资产在出租率、租金增长率方面都要优于原项目，租金水平虽然低于原项目，但相较于周边竞品，光明项目具备一定的竞争力。

华安张江光大REIT

华安张江光大REIT拟新购入的基础设施项目为张润大厦，建筑面积60,534.05 平方米，包括1幢11层、1幢8层、1幢2层的科研设计用房，以及地下1层车库，2018年6月项目建成运营。

从项目区位来看，张润大厦位于国家级高科技产业园区张江高科技园区核心地带，直线范围1公里内有广兰路地铁站以及多个公交车站点，生活配套也有天之骄子商业广场、长泰广场等，区域优势明显、产业配套及交通便利。

从租户结构来看，截至2022年9月30日，张润大厦共有租户16个，主要为集成电路、先进制造、信息技术三大行业的企业，目前在租的企业有哲库（OPPO旗下高端芯片方向）、燧原科技有限公司（腾讯旗下做人工智能）、上海兴橙投资管理有限公司（科技VC方向）等。租赁合同期限以中长期为主；自运营以来，租户结构保持稳定，截至2022年9月末，三大行业租户占比超 80%。

从出租情况来看，截至2022年9月30日，项目出租率约为96.53%，高于原项目92.6%的出租率，2020以来项目出租率始终稳定在95%以上，基本处于满租状态；2022年9月末，张润大厦平均租金5.89 元/天/平方米，租金增长率3.5%，均高于原项目（平均租金5.47元/天/平方米，租金增长率3%）。

综上，相较于原项目，华安张江光大REIT拟扩募资产在出租率、租金水平、租金增长率几个方面都要优于原有资产。

中金普洛斯REIT

中金普洛斯REIT本次扩募拟购入资产合计3个，建筑面积合计约 451,631.13 平方米。

从项目区位来看，三个项目位于山东省青岛市、广东省江门市、重庆市，相较于原项目北京、广州、佛山、苏州、昆山的城市分布，扩募资产在城市能级上有所下沉，但拟扩募资产均位于区域汇聚商贸物流产业集群、新兴产业集群的产业园区、物流园区或保税港区内，周边交通网络稠密，产业聚集度高、产业氛围浓厚，比较适宜发展物流仓储。

从租户结构来看，截至2022年9月底，3个项目租户合计为 26个，行业构成主要为运输业 50.36%、商业与专业服务业 42.47%、零售业 4.89%，与原项目租户结构相似。

从出租情况来看，截至2022年底，3个项目平均出租率为87.91%，青岛、江门、重庆3个项目平均月租金分别为33.22、28.61、20.29元/平，租金增长率在3%-4%之间。

综上，相较于原项目，拟购入的三个新项目在城市能级、租金水平、出租率方面要劣于原项目。但相较于周围其他高标仓将，拟购入项目大体与周边项目平均租金基本一致，整体租金水平比较合理，未来的出租率和租金水平有一定保障。

红土盐田港REIT

红土盐田港REIT本次新购入的基础设施项目为世纪物流园，包括一栋地上六层及地下二层的高标准楼库，总建筑面积为 67,411.22 平方米。

从项目区位来看，世纪物流园位于深圳市盐田区明珠道综合保税区内，与基金首发时购入的现代物流中心项目位于同一区域。项目所在区域毗邻香港国际航运中心，深水岸线资源丰富，拥有海铁、水水、公水等多式联运，为项目的高效物流能力提供了良好的基础。

从租户结构来看，截至2022年底，世纪物流园的租户为单一租户即盐田港物流的控股子公司深圳市通捷利物流有限公司。

从出租情况来看，截至2022年9月，世纪物流园项目的出租率为100%，仓储部分平均租金36元/平/月，配套部分50元/平/月，对比首发的现代物流中心项目略低（仓储部分租金40.55 元/平/月，配套部分租金53.05 元/平/月）。

综上，相较于原项目，红土盐田港REIT拟购入项目租金水平要低于原项目，但原项目为高标坡道库，新购入项目为高标楼库，原项目租金水平略高也具备其合理性，综合租金、出租率等方面来看，拟扩募资产质量基本持平原项目。

结语

比较新旧项目或区域类的竞品项目，可以发现，几单REITs拟扩募资产基本优于原项目，或与原项目持平，即使个别项目资产质量略低于原项目，与区域内同类竞品相比，拟扩募资产也具备一定的竞争力。

且首批扩募项目来源均为产业地产商（原有的原始权益人或其关联方）自有资产。

未来在监管预期审核严格的情况下，产业地产商自有优质资产存量有限，需要通过收并购实现REITs的进一步扩募。

故优质项目的园区并购基金发展机会较为突出，例如中联基金和南山控股南山控股联合设立的国内首支工业园并购基金—南联壹号并购基金，目前已经完成了首个项目收购。

但从目前情况来看，园区优质资产REITs退出还是一条比较窄的赛道，资产要求较高，真正符合要求、愿意出售的项目相对有限。