碧桂园服务：合约规模超8亿，营收净利双升6成，数字领先的背后，“新物业”成色如何？

2020年11月26日，碧桂园服务品牌焕新，确立了成为“国际领先的新物业服务集团”的愿景，围绕“新物业”，提出“新科技、新服务、新生态、新价值”的“四新”理念，展开对物业服务边界和内涵的重新解读。

时隔四月，3月22日碧桂园服务发布2020年全年业绩报告，“国际领先”或许为时尚早，“国内”又有哪些领先？不拘泥于业绩本身，碧桂园服务由“大而专”向“大而全”进而向“全而强”的转型路径又对其他头部物企有何启发？

规模领先

合同管理规模业内第一，品牌拓展新增规模占比过半

1. 合约规模超8亿，国内物企NO.1

碧桂园服务年内规模扩张迅猛，截至2020年底，不含“三供一业”及城市服务的合同管理规模达8.21亿平方米，国内排名第一；不含“三供一业”及城市服务的收费管理规模达3.77亿平方米。

无论从合同管理规模还是收费管理规模来看，碧桂园服务都毫无疑问的处于国内领先地位。

2、合约在管比2.18，第三方拓展新增规模占比过半

碧桂园服务在管规模不但年内扩张迅猛，而且未来发展潜力较大。

一方面得益于碧桂园服务当前高达2.18的合约在管比（合约面积/在管面积），仅靠现有储备面积的转化，碧桂园服务也能维持相当一段时间较高的增长势头；

另一方面碧桂园服务第三方拓展能力逐渐增强，2020年全年合同管理规模新增1.36亿中53.3%来自第三方拓展。因此，碧桂园服务后续发展仍值得期待。

收入/利润领先

超七成物业收入仍来自母公司，收购企业推动收入大增

1. 营收目标“五年千亿” 新老赛道共同发力

碧桂园服务2020年收入及净利润表现优异：同比分别增长61.7%和61.9%。

碧桂园服务不但年内业绩强劲，而且对未来野心勃勃。在3月22日的线上业绩会上，公司高管对外明确了碧桂园服务未来要完成营收规模“五年超千亿”的目标，保持自身的行业领先地位。

实际上，2020年碧桂园服务的收入及利润结构得到了较大优化，物业管理服务的占比进一步降低。

从收入端来看，自2018年碧桂园服务涉足“三供一业”以来，该业务收入逐年攀升，2020年收入占比17.3%，成为碧桂园服务的第二大收入来源；社区增值服务方面，“全周期社区生活服务”逐步成型，2020年收入达17.3亿元，同比增长100.1%，业绩翻倍；城市服务方面，2020年收入占比5.7%，成为碧桂园服务新的收入增长点。

而物业管理服务增至86.1亿元，较2019年同比增长48%，但由于上述其他服务收入增长迅猛，导致物业管理服务收入占比降至55.2%。

从利润端来看，与收入表现类似，物业管理服务占比进一步降至56.2%，一家独大的局面得以改善；社区增值服务利润占比21.3%，成为碧桂园服务第二大利润来源；由于国企小区的利润率较低，“三供一业”服务虽然收入较高但毛利一般，利润占比弱于城市服务（5.4%），仅为3.9%。

2、72%收入仍来自碧桂园集团，收购企业推升业绩

尽管碧桂园服务的收入结构已有所改善，但物业管理服务仍是收入的主要来源。

2020年碧桂园服务86亿元的物管收入中，由碧桂园集团开发的物业收入为61.95亿元，占比高达72%；而由独立第三方开发的物业收入为24.12亿元，占比仅为28%。

在增值服务上，社区传媒服务方面，由于整合城市纵横，社区传媒服务上增273.6%，升至3.5亿元。

但这种因受并购企业收入导致的收入上涨不但就短期而言不能体现碧桂园服务真实的服务收入水平，长期来看或不具有高增长的可复制性。

增值创新服务方面，得益于线上“凤凰会”与线下社区生活驿站的O2O结合，提升了社区团购的消费体验，收入同比增长268.6%，达5.3亿元。

家装服务方面，碧桂园服务整合了多家知名家装品牌资源，打造了一站式家装服务，收入同比增长145.0%，达2.4亿元。

到家服务、房产经纪服务及公共园区服务方面表现稳健，收入分别为3.0亿元、1.8亿元及1.3亿元。

在城市服务上，收购满国康洁、福建东飞，收入爆涨1192.5%

与增值服务类似，碧桂园服务先后于2020年10月15日以24.5亿元收购满国康洁70%股权，于2020年10月30日以3.75亿元收购福建东飞60%股权，实现对上述两家市政环卫专业公司的控股。

得益于对上述两家公司的收购，碧桂园服务的城市服务收入由2019年的6840万元增至2020年的8.84亿元。

赛道领先

城市服务提升较大，“三供一业”收入后续增长有限

在城市服务上，碧桂园服务2015年试水，2018年升级，是名副其实的先行者。

早在2015年碧桂园服务就创新性地与陕西省韩城市市政府签署战略框架协议，开启城市服务新模式。其后，碧桂园服务与遵义、衡水、开原、西昌等十余个城市达成战略合作，并持续推进项目落地。

2018年12月26日，碧桂园服务提出城市共生计划，正式推出城市服务2.0产品，提出将借助已有技术平台及大盘运营经验，推动城市精细化管理，继续推动该项业务的落地。

此外，碧桂园服务在非住宅业务上也屡有斩获。

2020年，在延续自身三四线城市住宅项目服务的同时，也成功拓展了多个北京、深圳等一线城市核心区域项目，承接了包括上海浦东机场T1航站楼设施设备管理项目在内的多个非住宅业态项目。高能级城市、非住业态项目的成功拓展将对树立标杆服务项目，扩大品牌影响力起到推动作用.

而随着上文提到的满国康洁和福建东飞两家环卫行业龙头企业被碧桂园服务收购控股，其在市政环卫的专业能力得到了大幅加强，有助于其通过市政环卫这一细分赛道进一步扩大在城市服务的市场份额。

在“三供一业”上，2018年起步，碧桂园服务是唯一一家将其视作主营业务的上市物企。

在2016年国资委与财政部联手下发相关指导意见推进国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作后，碧桂园服务于2018年开始接收三供一业的业务，于2019年开始产生收益并正式将此业务列为主营业务之一，确定了“一年稳、两年顺、三年实”的业务发展目标。

碧桂园服务的“三供一业”业务主要集中在华北和东北地区，最大的业务规模来自于中石油集团。基于与中石油等国企的深度合作，目前，碧桂园服务三供一业在管规模8520万平方米，已初步形成规模壁垒。

但是尽管碧桂园服务在该领域已经在一定程度上确定了业内的领先地位，但受制于规模难以扩张和收入难以提升，未来“三供一业”业务的收入增长较为困难。

一方面规模扩张有限，碧桂园服务“三供一业”目前没有储备面积可供未来转化，而自2016年至今，“三供一业”的全国推广已基本结束，对外市场拓展也较为困难。

另一方面收入提升有限，由于受制于国企背景，供热服务水平高于市场导致成本偏高；且该类老旧小区物业费水平整体较低，设施老旧，维护成本偏高，物业服务利润空间有限。2020年上半年其“三供一业”中供热服务毛利率仅为5.4%,物业管理毛利率为6.1%，远低于公司其他在管项目，而这一局面在未来相当一段时间内都难以得到改变。

小结

就公司业绩而言，碧桂园服务在2020年的确交出了一份令人称赞的成绩单，无论是规模的增长与卡位，营收及利润的多元化均衡发展，还是对细分赛道的选择与领跑，虽然并非完美，但都足以给其他物企以启发。

就公司战略而言，碧桂园服务走的是一条“母公司资源支持-规模扩张-市值上涨-专业/地方物企收并购-规模/专业增强-市值继续上涨-…-规模大、业态/区域/城市能级覆盖全、专业能力强”的发展路径，而在这条路上仍存在着诸如高速扩张下如何保证收益率？收购的专业公司能否同化为自身的专业能力？能否依靠收购公司树立自身细分领域品牌？等问题。克而瑞物管期待碧桂园服务继续奋进，在不久的未来给出属于他们的答案。