年报解读 | 方圆生活服务：多元业务齐发力，营收实现翻番

文 | 克而瑞物管

2022年3月30日及2022年4月7日，方圆生活服务集团有限公司（“方圆生活服务”）（09978.HK）分别刊发了其2021年度业绩公告及年报，这也是自2021年1月完成收购广州方圆现代生活服务股份有限公司（“方圆现代生活”）66.31% 股权后交出的第一份成绩单。据年报披露，2021年方圆生活服务全年实现收入约为人民币5.71亿元，同比增长约106.5%，年净利润约为人民币2926.5万元，同比增长约150.7%。整体而言，无论是在运营、收入、利润等方面，方圆生活服务均表现较为优异。

方圆生活服务业务聚焦粤港澳大湾区，并逐步扩张至全国，旗下拥有五大品牌，分别为方圆地产顾问、方圆现代生活、方圆资产管理、房缘宝、海缘宝，业务范围涉及一手房地产代理及专业策划咨询、物业管理、二手房地产交易及商业招商运营管理、渠道资源整合及一站式综合服务。

2021年方圆生活服务开始加强资源整合、深化战略布局，并积极寻求市场机会，与多家企业强强联合，在逐步拓大规模与布局同时，为广大客户提供全生命周期的优质服务。

“双轮驱动”战略下

地产代理与物业管理齐发力

从年报披露的部分财务数据来看，方圆生活服务在各项指标上均有跨越式增长。

其中，2021年方圆生活服务营业收入约为人民币5.71亿元，同比增长约106.5%。净利润约达人民币2926.5万元，较2020年实现约150.7%的增长。

从收入结构上看，2021年收入主要来源于综合房地产代理服务与专业物业管理服务两大业务板块，两者占比分别达到46.2%和53.8%。

在过去一年房地产市场风云突变，行业监管趋严，多项调控政策带来了前所未有的挑战下，方圆生活服务在代理服务上依然能保持相对稳定，一方面取决于方圆生活服务大战略清晰、落地性高，另一方面也与管理决策层对市场敏感度高、及时应变不无关系。

作为双轮驱动中重要的一个环节，专业物业管理服务是方圆生活服务2021年的新业务线，包括物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及软件服务。

方圆生活服务物业管理服务主要面向房地产开发商和业主，提供的服务包括标准物业管理服务及配套服务。

数据显示，截至2021年12月31日，专业物业管理服务板块收入约人民币3.08亿，物业管理服务的合约面积约为1610万平方米，在管面积约为1090万平方米。

依靠成熟的服务体系加速版图扩张

从2020年以前以房地产代理服务为主，到2021年代理服务与物业管理服务并行，这一转变可以看出，方圆生活服务2021年提出的以物业服务、销售服务、智能化服务以及孵化链接的其他新业务四个维度为核心的“FANG服务体系”是极具战略眼光的。

该服务体系有从专注（Focus）、陪伴（Accompany）、创新科技（New Tech）、成长（Grow）四大板块，分别指代物业服务、销售服务、智慧化服务以及新业务。

销售服务方面（房地产代理服务），一手市场、二手市场线下及线上均有提供房地产代理服务。就一手市场房地产代理服务方面，方圆生活服务积极与一手物业开发商建立联系，为其提供代理服务。同时通过使用“线上物业转介平台”，与一直合作的物业开发商及更多第三方地产代理交换和匹配一手物业开发项目信息。

物业服务方面，为了继续提高市场份额，方圆生活服务在2021年加速对物企的收购，在2021年下半年完成了对长沙市霁阳红物业管理有限公司51%股权的收购，将服务拓展至湖南市场；并在2021年10月提出收购广东益康物业服务有限公司60%股权，这为方圆生活服务进一步拓展大湾区市场夯实基础。总的来说，方圆生活服务通过收并购共享客户群体、市场资源、运营及管理经验，创造了更多协同效应。

创新科技方面，方圆生活服务积极进军智慧社区服务领域，通过智能化服务，提升服务质量以及效率，为服务链条创造最优组合，并提高运营效率和有效控制成本。

综合来说，通过不同板块相互赋能，建立起涵盖物业发展项目从规划到推广及销售，再到售后服务全周期不同阶段完整的品牌矩阵。成熟完善的服务体系，成为方圆生活服务为客户提供物业服务、销售服务、智能化服务以及新业务的纽带。

克而瑞认为，方圆生活服务的服务生态圈正在进一步完善并形成闭环，未来也将为进一步在大湾区及广东以外地区扩张提供机会。

面对行业高压与挑战

方圆生活服务品质持续精进

面对环境与市场的双重高压，方圆现代生活一直致力于通过高品质服务来对冲市场不确定风险。通过以资产保值增值为基础对传统业务进行整合，以社区设施设备维护、改造、升级为基础提升服务专业水平，针对技术含量、附加值较低的业务（保洁、绿化等）则采取外包模式以专注对建筑物的打理。

除此以外，方圆生活服务集团也聚焦于增值服务和智慧社区等领域，满足业主现代生活场景中的各类需求。

综合来看，方圆生活服务以打造东方人文社区的各类生活需求为出发点，在管理和服务上不断提升突破，并探索研究出“方圆管家”模式，并建立严格星级管家考核机制，不断打磨服务品质，更新基础物业服务体系建设，通过全面提升服务质量去满足客户需求，例如售前环节倡导“以人为本”和“定制服务”，售中环节彰显“细致入微”和“周到贴心”，售后环节则重视住户软性需求和整合社区服务链，以及信息化时代下加速打造智慧社区建设。