星盛商业的增长“三部曲”

本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

3月30日，上市仅两个月有余的星盛商业管理股份有限公司（6668.HK，以下简称“星盛商业”）发布首份年报。

公告显示，2020年，星盛商业实现收入约4.42亿元，同比增长约14.1%；毛利约2.49亿元，同比增长约23.9%；归母净利润约1.27亿元，同比增长约50%。总体收入的增长主要得益于定位、建筑咨询及租户招揽服务、筹备项目开业收入的增长。

作为港股第一家纯商业运营服务公司，星盛商业在过去一年新签约项目15个，合计面积约43.7万平方米。其中，独立第三方项目有9个。2017年～2020年，公司签约项目年复合增长率达26.4%。截至2020年末，归属于母公司星河控股的项目仅占比38%，第三方拓展表现突出。

2021年3月31日，星盛商业举行面向投资者的业绩会。《中国经营报》记者从一位参会投资人士处获悉，星盛商业方面对未来有更为明确的目标指引，即未来三年营收复合增长率不低于30%，净利润实现五年5倍增长。

星盛商业在财报中表示，公司将通过拓规模、强运营、壮组织三个方向提升收入规模和盈利能力。

据上述参会投资人士透露，具体而言，星盛商业计划未来三年每年拓展项目不少于10个。其中，总合约面积不低于550万平方米，开业面积不低于450万平方米，非关联占比不低于60%，平均出租率不低于95%。

深耕大湾区

财报显示，2020年，星盛商业各项核心业绩指标取得大幅增长。公司ROA约为34.6%，同比上升9.2个百分点；ROE约为128.3%，同比上升53.1个百分点。

2017年～2020年，星盛商业收入年复合增长率达16.7%、毛利年复合增长率达21.5%、归母净利润年复合增长率达43.5%；来源于第三方项目的收入年复合增长率达37.4%。

截至2020年末，星盛商业总合约面积约328万平方米，布局全国20个城市，共计53个项目。从区域分布来看，公司持续深耕大湾区，同时在长三角发力。其中，在大湾区已布局32个项目，项目数占比约为60.4%。

过去一年，星盛商业分别位于深圳、中山的4家购物中心如期开业，合计面积约21.6万平方米。

外拓方面，星盛商业在报告期内新增项目总面积达43.7万平方米，新签约15个项目，包括关联项目6个、独立第三方项目9个。

截至报告期末，星盛商业累计合约项目53个，合约面积达328万平方米（其中有61.6%由独立第三方开发或拥有）；累计已开业项目22个，合约面积达157万平方米。

从收入结构上看，2020年，星盛商业在大湾区（包括深圳、广州、中山、惠州、佛山及东莞）的收入占比为82.7%，达3.65亿元；合约建筑面积为133.6万平方米，占比40.7%。

上述参会投资人士透露，业绩会上，星盛商业管理层表示，公司毛利率较高的因素之一为公司80%以上的收入来源于大湾区，特别是来自深圳的收入占比为76%，且大部分项目处于核心商圈，盈利能力较强。

记者注意到，2020年，星盛商业的综合毛利率由2019年的51.8%上升至56.3%。星盛商业管理层补充称，其以轻资产的发展模式决定了公司毛利率处于较高水平。此外，管理输出业务约75%的毛利率也拉高了公司整体水平。“未来，公司的毛利率水平基本会保持在50%～55%区间。”星盛商业管理层在业绩会上透露。

星盛商业在财报中表示，2021年，将继续在大湾区投入优势资源，通过“巩固发展大湾区，加大发展长三角，趁势进入西南市场，择机进入优质城市”的拓展策略多路并举，实现高质量拓展。同时，还将继续积极推进委托管理、品牌管理及输出、整体租赁等三种运营模式以获取更多商业物业，并寻求战略并购机会，适时扩大市场份额。

发力数字化运营

据上述参会投资人士透露，在提及公司高毛利率时，星盛商业管理层表示，公司过去一年推进了信息化建设，使得运营成本得到有效管控及优化。

在星盛商业的“三部曲”发展战略中，数字化运营成为“强运营”的重要组成部分。

记者注意到，2020年，星盛商业全面建设客户端数字化生态，实现以线上商城、智慧社群、小程序、直播构建的全渠道、全时域营销阵地，实现从引流、转化、裂变到沉淀的消费闭环，以数字化运营改善服务及客户体验，打造24小时在线的全新购物空间；并与阿里本地生活签署战略合作，打造“智慧商圈”。

另外，在公司自身的运营中，星盛商业建立起内部数据运营中心。从2019年起自主研发数据中台，并不断升级，真正实现经营可视化、巡场数字化，提升商业数据应用、驱动运营、终端赋能。

财报显示，2020年，星盛商业的销售开支为570万元，行政开支同比减少17.8%至5680万元。另外，公司的服务成本由2019年的1.87亿元上升至2020年的1.93亿元，主要归因于报告期内公司扩充业务，受疫情轻微影响。截至2020年末，星盛商业的毛利同比增加23.9%至2.49亿元。

星盛商业方面表示，2021年，公司将继续强化综合运营管理能力，打造区域标杆提升公司品牌影响力，通过产品创新和业态创新支撑全国布局。同时，公司将强化量身定制的研策能力。具体而言，结合当地的经济发展、竞争格局、商用物业的特质及目标客群实现精准定位，实现“一店一策”；同时通过庞大并不断增长的租户品牌库，以及品牌战略联发的实质性落地，不断提升租户招揽能力，保持较高水平的出租率。

另一方面，星盛商业将致力于通过全面运用数字化及智能化、持续提升运营管理服务，升级优化数据运营中心，建设数据中台和数据辅助决策支持系统，构建精细化、数字化的运营管理体系，实现数据驱动运营，建设客户数字化平台和营销数字化平台，构建全渠道流量体系，沉淀会员数据，挖掘会员价值，实现精准营销，探索流量变现新模式。

优化组织架构

记者注意到，根据星盛商业的发展战略，公司将做实区域，强化华南区域，夯实华东区域、东部区域，并着手组建新的区域公司，如西南区域和华中区域等，以匹配本集团多路并举的拓展策略，持续扩大业务规模。

如此一来，为符合未来业务扩张需求，星盛商业计划继续制订及推行多梯级人才队伍建设，通过具有竞争力的薪酬待遇及绩效评估体系、制订中长期激励措施，并提供长期晋升机会，借此进一步吸引、培育及挽留人才，打造“能打仗、会打仗、打硬仗”的高品质商业运营管理团队。

截至目前，星盛商业的管理层分别有董事会主席、星河控股董事副总裁黄德林，执行董事兼总裁陶慕明，执行董事兼常务副总经理牛林，执行董事副总经理兼财务总监文艺，副总经理凌云等。

值得一提的是，星盛商业方面透露，未来公司的雇员如符合资格将可以参与股份奖励计划及购股权计划。

记者注意到，星盛商业的前身是曾在新三板挂牌的深圳市星河商置集团有限公司（以下简称“星河商置”）。从新三板转战港股市场，星盛商业实际控制人黄楚龙为此施行了一系列资产腾挪，包括推动业务及股本结构重组，而星河商置则成为星盛商业间接全资附属公司。

在此次重组中，黄楚龙设立了一家“股权激励平台”——德瑞投资发展有限公司（以下简称“德瑞投资”），并将股份奖励计划延至上市后，尚没有具体的激励对象，交由黄德林代持这20%股权。上市后，黄楚龙家族信托持有的股权稀释为60%，黄德林通过德瑞投资持有的股权被稀释为15%，剩余25%由公众持有。

如今，随着星盛商业发展战略的落地及人才队伍的建设，新一轮的激励对象或将呼之欲出。

（编辑：赵毅 校对：颜京宁）