碧桂园的“拐点时刻”

在投资界，有一个颇为“性感”的名词叫“拐点时刻”，它寓意一个行业或一家公司，在经过长时间的积累和布局后，在外部环境政策变化和内生驱动下，此时行业或公司的基本面产生向上变化。

顾名思义，这样的时刻是投资人最喜欢的择时窗口，其意味着你所选择的资产正在释放增长潜力。

回到本文的主角碧桂园（02007.HK），其刚刚发布了2020年的财报，在很多人的印象中，碧桂园已经是行业的顶级领头羊，无论是第三方统计的全口径销售成绩排行还是2020年在《财富》世界500强的排行，碧桂园都是行业第一，对于这样庞大体量的公司，还能有多大的增长潜力呢？“拐点时刻”会发生在这样一个看似稳固的行业和公司身上吗？

以投资的逻辑相论，判断“拐点时刻”需要剖析公司的业务本质，看其是否能在外部环境政策催化及内生驱动下产生共振。

碧桂园业务的本质是什么？概括起来就是地产是主业，与机器人和现代农业组成“三驾马车”。根据2020年财报，地产主业中，三四线城市权益销售占比61%，，头部地产企业独一份。

以十年计，未来大的外部环境和宏观政策是什么？城镇化、科技创新和乡村振兴一定是主要议题。看到了这一层，才明白原来碧桂园的业务是顺应大的外部环境和宏观政策周期来布局的。

从这个角度来看，城镇化、科技创新和乡村振兴三条宏观主线极有可能和碧桂园业务的“三驾马车”一起驱动碧桂园“拐点时刻”的到来。

一般而言，“拐点时刻”往往伴随基本面与资本市场表现的“双击”，碧桂园基本面“拐点时刻”的显现，能否催生资本市场表现上的拐点，时间也许是最好的答案。

公布2020年年报的第二天，碧桂园股价上涨8.11%，这是今年以来最长的一根阳线。

业绩的拐点：碧桂园会更好吗？

2020年疫情肆虐，对各个产业都产生了巨大的影响和冲击，特别是线下属性强的房地产行业更是首当其冲。在这样的背景下，碧桂园交出了自己的2020年成绩单。

碧桂园的年报，有让人惊喜的地方，比如2020年权益销售金额5707亿元，同比增长3.3%，这是衡量地产公司规模和实力的最核心的指标。要知道这是在2019年基数较高且受疫情影响下的成绩。“保持正增长来之不易”这是业内的评价。

再比如2020年期末平均融资成本仅为5.56%，同比下降78个基点。熟悉地产行业的都知道，融资成本是地产公司的核心竞争力之一，向内反映了你的财务稳健度，向外体现了外界对你的信用信心。

当然，毋庸讳言，碧桂园在2020年财报中也有一些指标受到了疫情和多方面因素的影响。但营收和归母净利润其绝对值达到4627亿元和350亿元，在同行中依旧是顶级的存在。

对于一家像碧桂园这样的上市公司而言，资本市场总是在寻求增长以及未来的预期。营收和利润的波动，并未引起市场的担忧，一些深入跟踪的券商投行给出了“业绩触底”、“拐点回升”这样的关键判断，这意味着碧桂园的业绩会越来越好。碧桂园的港股股价也连续三天走出了阳线。

无论是主流的分析机构还是市场资金，为何在这个时期都一致性地给出了碧桂园业绩“拐点”的预期？

这背后其实是过去碧桂园所沉淀的三个层面的“底气”给了外界信心。这三个层面分别是地产主业业务布局、集团管理改革和新业务的业绩释放。

在地产主业业务布局上，碧桂园在2020年三四线城市权益销售占比61%，一二线城市权益销售占比39%。去年碧桂园销售额约占全国商品房销售额的5%，而在已经进驻的三四线城市中，碧桂园的销售市占率达到8%。

事实上，在过去几年，碧桂园董事会主席杨国强曾在多个场合反复表示长期看好三四线市场。从公司的战略重点到最终数据所反映出来经营现状，都表明三四线城市是碧桂园的重仓。这样的布局结构在中国排名前五的地产公司中是唯一的。

最近几年，房地产调控持续进行，特别是针对一二线城市的限购、限价等措施日趋严格，财务杠杆的“三道红线”和土地供给侧的“双集中”政策进一步让调控加码。

多位业内人士表示，无论是针对一二线城市的限购还是“双集中”政策，受影响最大的还是一二线城市。此时，三四线城市反而有更多的腾挪空间。

三四线城市的商业住宅地产开发优点和缺点都很明显，优点是价格机制灵活，大品牌溢价率高、利润率高；缺点是对建安成本敏感、小盘居多，对管理的灵活性提出更高要求，同时因为地价较低，给融资也带来一定挑战。

这意味着，在三四线城市如果能利用好优点且能够克服缺点，企业将拥有不可逾越的护城河。

事实上，深耕和重仓三四线城市的碧桂园已经根据上述优缺点找到了一条适合自己的打法。

比如建安成本上，碧桂园是行业唯一在开发、设计、建筑、装修等全链条布局的公司，能大大降低建安成本；在管理机制上，碧桂园根据形势进行组织改革，区域裂变为105个，以适应三四线城市小而美的业务需求；在融资上，碧桂园采用“升维”战略，以集团“投资级”信用来融资，获得别人不具备的低成本优势。

所以，在地产主业业务布局上，三四线城市或是此轮地产大周期中最有成长性的区域，而碧桂园又在三四线城市建立了自己深深的护城河。

在集团管理改革上，任何一个组织到最后其实拼的是内功，也就是管理。

最近三年来，碧桂园一直坚持以“全竞提升”为管理改革主线。

所谓“全竞提升”即是“全面提升全周期综合竞争力”，迈向高质量发展阶段。在碧桂园的核心管理层看来，全面提升竞争力从六个方面定义：一是追求“有现金流的利润和有利润的现金流”；二是坚持经营理念、投资标准及投资运营效率“三个不动摇”；三是狠抓“一率五力”，即高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力；四是坚持长期主义；五是口碑至上、一切以客户为中心；六是做一成一。

这六个方面就像毛细血管一样渗透到公司日常经营的方方面面。在2020年财报中，碧桂园有一个数字特别值得一提，那就是全年销管费用，在2020年权益销售金额增加的情况下，销管费用大幅下降18.4%。

的确，好的管理不仅是企业的内功，还能产生实打实绩效。

在新业务上，也就是在机器人和现代农业上，一旦新业务开始盈利，将会对公司整体业绩带来极大促进。

此前，脱离于母公司碧桂园集团的碧桂园服务的成功上市，已经向外界证明了碧桂园体系下新业务的成长能力。

碧桂园总裁莫斌就在发布会上明确表示，“今年下半年建筑机器人会逐步批量生产，我们有信心在明年实现建筑机器人和机器人餐厅的盈利。”

当地产主业布局切中大势、集团改革释放管理红利、新业务开始盈利，碧桂园的业绩的“拐点时刻”正在顺其自然的到来。

大势与业务共振：碧桂园“三驾马车”发力

如果说上文讲述的业务布局、管理改革、新业务爆发是碧桂园“拐点时刻”的内生力量，那么，如何让业务顺应中国未来的宏观大势，则是碧桂园保持稳健增长的外部驱动力。

基于这样的判断，杨国强将碧桂园的愿景定位于高科技综合性企业。在业务战略上，地产与机器人、现代农业组成碧桂园的“三驾马车”。

为什么地产、机器人、现代农业会成为碧桂园长期发力的赛道，这背后其实是企业要投身于中国城镇化、科技创新、乡村振兴的浪潮，每一个浪潮都足够一家企业长期深耕，致力于做一个长期主义者。用杨国强的话来说，就是“一百年一百年地做下去”。

碧桂园的地产主业，踩中的是城镇化的大浪潮。2021年全国政府工作报告指出，“十四五”期间将深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%。

第三方分析认为，新型城镇化仍是房地产行业最大的制度红利。未来5年常住人口城镇化率约有4个百分点的增长空间，大约5600万人将由农村迁移至城镇，大量增量的购房需求，会给房地产市场提供坚实的需求支撑。

基于大势的判断，杨国强说，“碧桂园将继续做城镇化征程的领跑者，为人民提供好房子，为业主提供好的户型、绿化、装修和物业管理。”

方向看准了，经营才能迈开步伐。截至2020年末，公司已确权权益土储货值1.75万亿元，含未确权权益土储货值总计2.25万亿元，这样土储货值相当于2020年销售金额的4倍。

对于去化率一向领先于行业的碧桂园来说，背后巨量的土储，可以确保未来业绩的稳健增长。这也是碧桂园总裁莫斌直言“公司有信心未来3年每年录得10%以上的权益销售额增长，并保持各项经营指标同步增长”的底气所在。

碧桂园的机器人业务则是响应国家关于科技创新的一系列要求，从自身所处行业中去发掘科技的力量和应用场景。

出身于农民的杨国强，深知在传统的一线建筑链条上，人的艰辛。那么有没有可能通过机器人来做一线建筑，让人去做更有价值也更轻松安全的事情。碧桂园的机器人业务应运而生。

2018年伊始，从自主研发、制造到工程全周期应用，碧桂园的建筑机器人迈入商业应用阶段，智能建造产品及技术实现诸多“零”突破，填补行业空白。今年2月初，凤桐花园项目被住房和城乡建设部列为智能建造试点之一。这是博智林首个建筑机器人商业应用项目，也是目前国内唯一批量引入建筑机器人应用于工程建造过程的项目。

中国科学院院士、清华大学人工智能研究院院长张钹教授评论说：“碧桂园集团针对BIM、装配式建筑和建筑机器人领域投入了大量的研发资源和人才，开展全面的研发，目前已经交付了大批量的机器人，已走在了全国乃至世界智慧建造和建筑机器人领域的前列。”

科技价值叠加社会价值自然会产生商业价值，碧桂园总裁莫斌预计今年下半年碧桂园的建筑机器人会逐步批量生产，明年实现建筑机器人的盈利。

无论是社会还是企业，发展到最后，最终要惠及的是人，对于中国来说，惠及的一定是最广大的农民群体。从过去的扶贫到现在及未来的乡村振兴，如何通过自己的力量贡献于这个宏大的目标是每一个企业家都应该思考的问题。杨国强给出的答案是发展现代农业。

碧桂园于2018年5月成立全资子公司碧桂园农业控股有限公司。布局农业全产业链，致力于成为现代农业系统方案的提供者和服务商。目前已形成研发服务、智慧种业、现代农业科技园、海外大农业、社区生鲜门店等五大核心业务板块。

事实上，碧桂园做这件事情，并不是自己一家单独去做，而是以平台型的视野去拉动农业上下游的产业，让整个产业链上的农业、农民获利。

同时，在2020年，碧桂园成立全资控股零售版块碧优选，为消费者提供特色生鲜食品、日用品和健康生活服务，让需求端的人们享受到现代农业的成果。碧桂园成为一个现代农业的链接者。

这就是碧桂园正在干的事情，地产、机器人、现代农业，每一个赛道都是星辰大海，商业价值往往会奖励那些长期主义者，2200亿市值的碧桂园（02007.HK）会生长成什么样子，一切才刚刚开始。