碧桂园业绩尚可，但多项关键数据下滑，三四线城市口碑滑坡

编辑导语：这已经是碧桂园连续第四年坐上国内房企销售冠军的宝座。 亮眼的数据背后，是碧桂园的业绩首现下滑、现金流下滑较快等隐患，更难掩碧桂园在三四线城市屡现“质量门”的品牌危机。

近日，碧桂园发布2020年财务报告。

财报显示，碧桂园2020年全年共实现归属公司股东权益的合同销售金额约5706.6亿元，同比增长3.3%；权益合同销售面积约6733万平方米，同比增长8%，销售业绩再创新高。

这已经是碧桂园连续第四年坐上国内房企销售冠军的宝座。

亮眼的数据背后，是碧桂园的业绩首现下滑、现金流下滑较快等隐患，更难掩碧桂园在三四线城市屡现“质量门”的品牌危机。

为赶工期，碧桂园施工伤亡事故频发。而在去年11月，碧桂园又发生一起4人死亡事故。

碧桂园庞大的利润背后，暗藏的是偷工减料导致的质量下降。最近几年，三四线城市的业主频频因为房屋质量事故进行维权。碧桂园的利润一直被质疑“带血”。

业绩报告亮眼，但多项核心数据暗藏隐患

截至2020年12月31日，碧桂园销售业绩实现总收入4628.6亿元，毛利约1009.1亿元，净利润约541.2亿元。

全年权益合同销售现金回笼约5193亿元，权益回款率达到91%，已连续5年高于90%，在行业继续保持领先。

有息负债方面，碧桂园从3696亿元下降至3265亿元，同比下降11.7%；净借贷比率为55.6%，连续多年低于70%。

期末碧桂园平均融资成本仅5.56%，进一步降低融资成本，且大大低于行业平均水平。

一连串亮眼的数字，体现了碧桂园地产龙头的实力和底气。

但是，在几项关键数据方面，碧桂园也要当心潜在的隐患。

首先，碧桂园业绩首次出现下滑。财报显示，碧桂园去年营收同比减少4.74%。回溯过往财务指标，2010年-2019年碧桂园营收年复合增长率高达38.59%，而这是碧桂园自2008年来第一次营收负增长。

利润率方面，2020年碧桂园毛利同比下滑20%，核心净利润同比下滑11.4%，扣非归母净利润下滑19.3%。

虽然有去年疫情的影响，但营收和利润指标双降，值得碧桂园警惕。

在业绩下滑的同时，碧桂园经营获现能力也在减弱。据2020年三季报显示，碧桂园经营性现金流净额为-131.04亿元，已由净流入转为净流出状态。

此外，在流动性方面，截至2020年底，碧桂园可动用现金余额达1836亿元，且现金短债比约为1.9倍，短期偿债压力不大。

不过，虽然流动性充沛，但碧桂园账上资金下降较快。据资料显示，2019年底，碧桂园账上可动用现金余额为2683.5亿元，达到有史以来最高。但截至2020年底，碧桂园账上资金较上一年下降近三成。

另外，值得注意的是，2020年以来由于大量债务到期，碧桂园筹资流入资金无法覆盖前者，前三季度其筹资性现金流净额净流出214.16亿元。由于碧桂园一直以来主要依赖于外部融资，上述情况或许说明外部融资渠道有收紧的趋势。

最后，碧桂园对外担保额度较大。截至2020年底，碧桂园为合营企业、联营公司及第三方等借款提供的担保余额为646.03亿元，占其净资产的25%。由此可见，碧桂园存在一定的担保代偿风险。

高周转致屡陷“质量门”，三四线城市受害最深

2020年全年，碧桂园实现权益合同销售现金回笼约5193亿元，权益回款率达到91%，已连续5年高于90%。

对回款率有如此严格的把控，体现的正是碧桂园“高周转”战略执行的结果。

虽然碧桂园并不是高周转模式的发起者，但它却“青出于蓝胜于蓝”，把高周转发挥到了极致。

在高周转鼻祖万科的“5946模式”基础上，碧桂园升级提出“456模式”，即拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转。

有了高周转的严把控，碧桂园销售规模一路攀升。2013年，碧桂园营收首次破千亿，2017年更是超越恒大和万科，坐上房企销售冠军的宝座，并蝉联至今。

但伴随着高周转战略的实施，碧桂园也越来越多地陷入质量风波，甚至屡次出现施工人员伤亡事件。

日前，广东省披露一起警示案例：2020年11月23日，位于增城区派潭镇高滩村的广州金叶子酒店有限公司二期项目中，发生一起施工边坡坍塌事故，事故造成4人死亡。

而这个金叶子酒店，正是碧桂园的控股子公司。

据lite氢财经了解，自2017年开始，有关碧桂园“房塌”的新闻就没有停歇过，相关事故造成了大量的人员伤亡。

以上引用自网络相关统计

高周转不仅仅衍生出施工安全事件，碧桂园在全国各地更是屡屡因质量问题被业主投诉。

仅2021年以来，包括青岛、枣庄、济宁、安丘、淄博等全国多地接连爆发碧桂园业主维权事件。

这一切的争议，或许都源自于碧桂园的高周转战略。在开发过程中，碧桂园肆意压缩工期，并在施工材料上偷工减料，而且施工监管不严，导致质量问题频繁发生。

全国各地碧桂园业主维权现场图片

而更微妙的是，碧桂园的质量问题，绝大多数发生在三四线城市。

上文提到，碧桂园连续四年蝉联销售冠军，而这其中，三四线城市居功至伟。

2014年，碧桂园踩对了城镇化的风口，选择下沉三四线城市，布局全国化。而这一发展策略使桂园的销售业绩扶摇直上，并使其自2017年起，连续多年独霸国内地产龙头的地位。

数据显示，近年来碧桂园的业绩对三四线城市依赖很大。2015-2019年期间，三四线城市对碧桂园的贡献率由46%增加至56%。而2020年中期报告显示，三四线城市约占报告期内的55%。

在此次发布会上，碧桂园总裁莫斌就表示，碧桂园长期看好中国新型城镇化发展，深耕三四线城市。

而碧桂园创始人、集团董事会主席杨国强也认为，随着农民工工资提升，他们最大可能会在有基本配套、生活便利的城镇居住。

而根据数据显示，2020年全年碧桂园共获取511宗土地，权益总代价约人民币2100亿元，其中65%位于三四线城市。

由此可见，碧桂园对于三四线城市的重视程度。

但是，正是对碧桂园如此重要的三四线城市，却在碧桂园的质量风波中受伤害最深。

曾经的碧桂园凭借着“五星级的家”这一口号，吸引着众多来自三四线城市的消费者争相购买，致碧桂园的销售价格一直居高不下。

但数据显示，碧桂园2020年度的交付物业的平均销售价格是7980元/平米，对比2019年的8407元/平米，降了427元。

而据了解，三四线城市是降价的主力。

源自网络

或许是因为近年来质量问题频发，碧桂园在三四线城市出现严重的口碑滑坡，销量不佳，只得降价促销。

而成本不变，价格下降，压缩的自然便是碧桂园的利润。

由此可见，碧桂园利润指标大降，或许跟三四线城市屡现“质量门”有关。

原文作者：梁华梁编辑：华梁