佳兆业2020“防守中进击”：告别高杠杆，重仓城市更新

作者 李白玉

来源 债市观察

2020年，对于房地产企业来说是充满考验的一年。

这一年，疫情突至，全民经济生活遭遇停滞，房企签约销售、现金回款、融资放款等各个业务领域均受到极大影响。也在这一年，三道红线横空出世，各大房企的扩张大计被迫陷入窘境。

3月年报季已至，各大房企纷纷交出“史上最难之年”的业绩答卷，从成绩单上看，虽然少数欢喜多数忧，但也不乏业绩亮眼之辈。

佳兆业销售额破千亿“三道红线”由“橙”转“黄”

3月25日，国内知名房企佳兆业集团发布财报。

报告期内，佳兆业合约销售额达1069亿元，超额完成全年销售目标。销售面积620万平方米，同比增长33%。

在千亿销售额中，粤港澳大湾区贡献的业绩不容小觑，仅大湾区销售金额占比达58%，结转收入占比达71%，成为佳兆业的营收主力。

近5年来，佳兆业年度合约销售业绩每年均取得超过20%的高质量增长。据克而瑞数据统计，2020年佳兆业销售额排名持续上升，位居全国第24位。

销售业绩连年提升，核心财务也因此攀升。

财报显示，2020年，佳兆业营业收入557.7亿元，同比增长16.1%；净利润52.8亿元，增长26.8%；归母净利润54.5亿元，同比增长18.6%；毛利润159.1亿，同比增长15%。与此同时，佳兆业资产不断增厚，总资产增长14.4%，达3099亿。

难能可贵的是，佳兆业扩大家业同时反而让杠杆变低——过去一年，佳兆业梳理债务结构，积极回流现金，“三道红线”由“橙”转“黄”。

相比2019年末，集团净负债率由144%降至98%，完成从2016年以来的五连降；现金短债比由1.1倍提升至1.56倍；剔除预收账款的资产负债率降至70.3%。预计2021年末，“三道红线”将全部达标。

对此，佳兆业首席财务官吴建新表示，在运营方面，佳兆业不仅提升产品溢价能力、还加快了供货签约；在融资方面，佳兆业则主动控制有息负债规模，调节有息负债结构，才使得净负债率、现金短债比两个指标处于安全线范围以内。

城市更新拉动业绩，触角下沉复制模式

作为全国最早涉猎城市更新的开发商，拿地早、成本低、团队执行力强是佳兆业一贯的优势——在当下行业毛利率走低的趋势里，这些优点进一步放大，让它逆流直上。

2020年佳兆业集团转化了多达9个城市更新项目，可售面积近180万平方米，转化面积同比增长152%，超额完成年度目标；转化项目位于香港、深圳及广州等地，对应可售货值约640亿元。近年来，城市更新项目转化速度明显提升，贡献土储价值巨大。

在项目储备方面，集团拥有城市更新项目201个，占地面积超5000万平方米，绝大部分位于大湾区，其中深圳、广州两地规模占比高达86%。

2021年-2022年，佳兆业集团将转化城市更新项目预计可售面积为420万平方米，对应货值超过2000亿元。

据财报显示，在2020年的合约销售中，佳兆业仅城市更新项目销售额就已占整体销售的三分之一，成为集团销售贡献的重要来源。

招拍挂市场拿地的利润空间不断收窄，城市更新/旧改成为越来越多房企青睐的拿地方式。这也是监管层乐于见到的，在“稳地价、稳房价、稳预期”、“房住不炒”的基调下，今年3月出炉的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》明确提出要实施“城市更新行动”。

这显然是佳兆业应该抓住的机遇，留给它的舞台不止珠三角，还有东南和西南：“我们现在把深圳的模式、大湾区的模式复制到上海、复制到云南还有贵州，而且这种模式相对比较成熟，也是比较成功的。我们在这个领域，也希望未来为当地的经济发展特别是产业发展、特别是政策性的用房方面出一份力。”业绩会上佳兆业方面表示。

仔细观察可以发现，佳兆业的布局大多都在一二线城市。土储不仅量大还质高。截至报告期末，佳兆业在全国51个城市共有217个房地产项目，土地储备约2880万平方米，总货值超6700亿元。其中，粤港澳大湾区土地储备约1590万平方米，占佳兆业整体土地储备的55%。而在粤港澳大湾区市场，深圳及广州作为多年深耕的重点市场，土地储备占比达36%。

多元化业务分拆上市“佳兆业上市队列”将再添新兵

“关于我们多业化的发展确实是很困难。”郭英成在业绩会上直言。

“聚焦”是过去两年房地产行业的主旋律。多元化业务需要大量前期投入，以及和现有业务联动，方能看见回报。在黑天鹅笼罩的2020，专心主业似乎是正确的选择。

2020年，佳兆业收入95.7%仍来自于地产相关主业

佳兆业称，未来将继续围绕着地产城市更新和科技产业包括大健康，包括大文旅，围绕这几个方面发展。

佳兆业的多元化业务大体围绕主业紧密开展，以佳兆业打造的深圳城市广场为例，其建筑面积达到了100多万平方米，但佳兆业除打造住宅外，还装进了科技、医疗等产业。

集团旗下多项业务已形成规模效应：文体科技集团，运营着全国超25个文体场馆，规模国内第一；航运集团高速客运船队规模行业领先，已形成从船舶到码头、从航运到旅游的完善产业链；商业集团也已在全国布局项目64个，培育了资产运营、产业孵化、轻资产管理三大核心能力。

在佳兆业的议事日程上，商业、文旅分拆上市已被列入。

“关于地产以外的板块，我们希望做点与产业链相关的事，无论是医疗、教育、科技产业都能找到与地产项目结合的点，尤其是城市更新项目。”郭英成解释。

值得一提的是，目前，“佳兆业系”上市公司已有佳兆业美好、佳兆业健康、佳兆业集团。

如若商业、文体成功上市，那么，“佳兆业家族”的上市阵容将再次扩大。

主业行稳致远，多元化业务渐成规模，期待佳兆业未来能够展露锋芒。