富力467亿内外债展期后，未来融资靠什么？

作为首家实现境内外债券整体展期的房企，富力地产并不轻松。

作者 | 蒲肃

来源 | 债市观察

在多家房企还在为债券展期发愁的时候，富力地产（2777.HK）又一次率先完成“化债”指标。

继今年7月份完成美元债整体展期之后，11月10日，富力地产宣告境内公司债整体展期至3年以上。至此，富力地产成为国内首家实现境内外债券全部成功展期的房企。

但这不等于“无债一身轻”。富力地产只是将危机暂时延迟，未来3年内如不能解决融资问题，那么富力可能只有销售回款和引入战投两条路来回笼现金，届时还要看市场脸色才能决定是否可以在3年后兑付展期承诺。

“现在大部分房企已经不想未来几年的事了，能解决‘燃眉之急’已属不易。”某头部房企人士表示。

“展期”不等于“无债”

11月10日，富力地产公告称，此前停牌的8笔135亿元境内公司债券展期议案均获通过，其加权平均到期期限从约4个月展期至3年以上。

此外，在10月31日，富力地产已按照展期议案约定，向每个持有本公司停牌债券的证券账户兑付不超过2000张债券的本息，并已完成兑付部分的债券注销工作。其中“19 富力 01”在完成本次债券兑付工作后债券余额为0元，已按照规定提前摘牌。

今年7月11日，富力地产已完成10只美元票据整体展期，金额合计49.43亿美元(约合人民币332.37亿元)，债务整体展期年限为3到4年。

以上合计，富力地产境内外债券展期规模约为467.37亿元，是国内目前唯一完成境内外债券展期的房企。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，“部分房企成功展期境内债券，一方面是目前市场形势的无奈选择，另一方面也有地方部门或机构从中协调给予的支持。”

历史资料显示，富力地产发行债券主要以公司债、私募债为主，多为地方证券公司、银行下属基金公司通过旗下基金持有。

过去两年中，上海东方证券资产管理有限公司、民生加银基金管理有限公司、华安证券股份有限公司、财达证券股份有限公司等都曾通过旗下一只或多只基金投资富力地产的若干债券。

来源：企业预警通

在上述持仓富力地产债券的机构中，华安证券公司前身是1991年成立的安徽省证券公司，也是安徽省第一家专营证券机构；财达证券股份有限公司则是始发于河北石家庄，而后向全国扩张。

对于未来融资前景，某券商高管表示，“对于提出较大规模展期的企业，未来在发新债融资时，非银金融机构的投资意愿会比较低，风控上也不会放。”

虽然完成境内外债券展期，但富力地产并不是“无债一身轻”。

来源：富力地产2022半年度财报

截至今年6月30日，最新一期财报显示，富力地产总负债约为3064.61亿元，银行借款、境内债券、优先票据及其他借款合计1345.07亿元，而现金总额（包括受限制现金）为153.20亿元，到期未偿还的银行及其他借款约144.66亿元。

销售连续下滑，“回血”靠什么？

值得注意的是，近日中国银行间市场交易商协会（简称“交易商协会”）、中债信用增进投资股份有限公司（简称“中债增”）连续发布支持房企融资的利好政策，对于优质房企而言，融资环境在不断改善。

消息显示，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

但在中债增召开的几次房企座谈会名单中，富力地产的名字并不突出，9月份曾被媒体报道，富力地产在讨论发行中债增担保债券的可能性，但目前尚未有发债进展公开。

黄立冲表示，“现在房企在境内外发债都比较困难，但国内发债有相关部门和机构协调、安排，所以受市场影响的程度有所调整。”

还需注意的是，中债增支持房企发债也有相关规定。在11月9日，中债增发布了《项目需求意向表》，有增信发债需求的民营房企需在表单中明确是否有境内外债券违约和展期的情况，同时还需明确拟提供的风险缓释方式。

中债增《项目需求意向表》（部分）

中债增收集上述情况将评估公司发债能力，而富力地产能否借这一轮东风获得发债机会还要看旗下资产和自身造血能力。

“银行机构要看这种企业的勾兑能力和抵质押物是否优质，但肯定不会放敞口，抵押物充足的话有一定可能性。”上述券商高管表示。在券商眼中，无论是增信发债机构还是银行借款，同样要看信用资产能否过关。

富力地产自我表示，截至2021年底，富力地产土地储备总可售面积约5000万平方米，并拥有大量投资物业及酒店组合。同时，富力在全国多地、尤其是大湾区范围内有丰富的城市更新优质项目资源储备。

据了解，截至2021年底，富力地产城市更新合作项目逾64个，总建筑面积超过7200万平方米，可供未来发展的可售面积超过3500万平方米，货值超过1万亿元。其中，位于粤港澳大湾区的面积占比达76%。

富力表示，下一步将充分集中资源，通过继续开发优质土储、加大销售及回款力度、积极推进非核心资产出售、管控资本支出等方式，改善经营状况，增进长期可持续发展。

来源：罐头图库

从上述表态来看，富力地产在资产储备上仍有底气，而开发回款则成为关键。但今年下半年至今，富力地产的销售出现明显的下滑态势。

上半年，富力地产每个月的销售额都在40亿元以上，而7月~10月每月的销售额分别为19亿元、24.7亿元、23亿元和20.5亿元，9月、10月已经连续2个月销售环比下滑。

累计来看，今年前10月，富力地产销售额352.2亿元，约为去年同期的33.91%；销售面积259.92万平米，约为去年同期的32.29%，恢复程度不及行业优质房企。

据中指研究院数据显示，行业优质房企前10月的销售数据约为去年同期的50%~80%，如碧桂园、万科、金地集团、中国金茂、旭辉集团等，销售额已经分别恢复至去年销售额的五到七成。

此外，如何摆脱亏损也是富力地产另一道难题。

继2021年出现164.7亿元巨额亏损后，富力地产今年上半年净利润续亏68.99亿元，面对企业亏损和巨额债务，富力地产独立开发旗下项目的压力也越来越大。

今年8月底，富力地产找来了帮助自己的“伙伴”：招商局蛇口（001979.SZ），富力与后者的子公司广州招商房地产有限公司签署战略合作框架协议，希望在华南区域城市更新领域建立战略合作关系，缓解自身流动性资金压力。

未来三年，富力还有很多待解难题，而销售问题仍是最基本的问题之一。

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