欠付18亿、闽系房企“大哥”南京公司爆雷，此前10亿美元债已违约

闽系“带头大哥”如今也欠债。

作者 | 蒲肃

来源 | 债市观察

曾经率先从福建走向全国的闽系房企世茂集团，自去年美元债违约以来，就一直在试图展期缓解压力，但部分债务仍无法化解，其中信托融资就是难解的问题之一。

2月6日，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司公告称，控股子公司陆家嘴国际信托在与世茂集团（00813.HK）旗下南京世荣置业有限公司的债券纠纷案中胜诉。

据法院判决计算，南京世荣置业有限公司（简称“南京世荣”）需偿付18.306亿元信托融资本金，以及违约金6262.4万、利息558.54万元、保险费损失66.49万元、律师费损失73.53万元。

以上合计，南京世荣供需偿付的总额约为19亿元，同时还与其他相关被告一起承担案件受理费约955万元。

此外，上海世茂建设有限公司对南京世荣的债务承担连带保证责任，有权在其清偿的范围内向被告南京世荣置业有限公司追偿。

18亿信托违约源于私募债融资

据了解，陆家嘴国际信托（简称“陆家嘴信托”）在2020年12月设立“陆家嘴信托-佳合73号集合资金信托计划”，信托资金用于认购南京世荣发行的“南京世荣置业有限公司2020年私募债券1号”。

信托计划成立后，陆家嘴信托按照约定发放了债券本金，但南京世荣却在债券到期后无法按期足额支付债券本息。

不过，陆家嘴信托随后转让了这笔债权给信托业保障基金公司，后者委托陆家嘴信托管理和处置这笔债权。

来源：企业公告

上述债券到期后，陆家嘴信托去年一口气起诉了世茂旗下5家公司，包括南京世荣置业有限公司、南京世茂房地产开发有限公司、芜湖世茂新发展置业有限公司、南京世茂新发展置业有限公司、上海世茂建设有限公司（合称“被告方”）。

在依法判决南京世荣偿付本金以及相应费用后，法院同步宣告，若南京世荣未履行相应义务，将通过拍卖、变卖等形式处置共同被告芜湖世茂新发展置业有限公司旗下两处抵押项目，陆家嘴信托对所得款有优先受偿权。

除了陆家嘴信托，向南京世荣投资的还有华鑫国际信托有限公司（简称“华鑫信托”）。

2021年2月，华鑫信托设立了“鑫盛20号南京世荣置业有限公司集合资金信托计划”，产品设立规模13亿元，税前年收益率分为300万以下7%、300-800万7.1%、800万以上7.2% 。

企业预警通数据显示，南京世荣共有四笔信托融资，除了上述信托产品外，公司还向西部信托有限公司和五矿国际信托有限公司金进行信托融资。

此外，南京世荣还曾多次以购房尾款为抵押，以应收账款的形式进行过融资。

中指研究院企业事业部研究总监刘水分析认为，随着行业周期下行，房企信托违约的新闻时有发生，机构投资更为审慎，导致整体投资规模大减，特别是下半年以来，单月融资未能突破百亿，均值仅为55.3亿元，是上半年月均值的50.5%，势头不佳。

“虽然此前推出的‘金融16条’中提到鼓励存量信托贷款展期，同时保持信托等资管产品融资稳定，用以缓解债务人偿债压力，但债权人在存量资金尚未收回的情况下，继续新增投资的意愿较低。”刘水分析指出。

世茂的“南京情结”

近年来，由于世茂整体债务压力不断增加，一些南京的优质项目也被出售股权，用以转移债务压力、回笼资金。

去年10月，世茂集团就宣布，以总代价为17.5亿元出售南京市栖霞区某综合体项目45%股权，并转让销售债权，买方为中国信达与五矿信托。

来源：企业官网

但在之前，世茂在南京房地产市场一度作为一线开发商存在。早在2016年，世茂就以总价88亿元（溢价47亿，溢价率达114.6%）击败龙湖、旭辉、富力等房企，一举成为南京总价“地王”。但由于资金压力较大，世茂随后便转让了43%的项目权益。

而本次出现信托违约的南京世荣，旗下项目为南京世茂璀璨江山，所处位置也曾是当年土拍市场上的“热点地块”。

2017年，经过301轮竞拍，世茂以49.8亿元最高限价、配建3万平米保障房的代价拿下南京2017G24地块，也就是现在的南京世茂璀璨江山，当时楼面价1.98万元/平方米。

据华鑫信托产品信息显示，世茂璀璨江山为世茂在南京首个现房精装交付产品，位于南京市浦口区核心区域五桥板块，当年预计可实现销售收入约83.77亿元，同时保证人上海世茂建设有限公司整体销售收入也是还款来源之一，“还款来源充足”。

上述信息还显示，世茂预计该项目总投资77.34亿元，自有资金已投入43亿。从本次违约事件来看，世茂璀璨江山的还款来源似乎不是很“充足”。

华鑫信托在产品信息表示，世茂将以江苏昆山世茂蝶湖湾项目465套商业、4套住宅为4亿元融资抵押；上海世茂房地产有限公司以浦城小区17套住宅、世茂滨江花园700个车位为1.84亿元融资抵押。

世茂多笔债务展期，销售解困仍是难题

作为南京世荣的集团公司，世茂集团目前正在和多方债权人协商展期，缓解偿债压力。

目前，世茂集团旗下发债主体上海世茂建设有限公司目前存续债券8只，债券总额约131.17亿元。

由于资金压力较大，世茂建设已经将多笔债券进行展期处置，如“20世茂06”、“19世茂04”利息展期一年，推迟到2023年8月27日和11月13日支付；“15世茂02 ”和“19世茂01”本金兑付统一展期2年至2024年，展期期间利息随本金同时兑付。这四笔债券本金合计52.34亿元。

2021年，世茂建设归母净利润亏损75.81亿元，为近五年来首次亏损。

来源：企业预警通

此外，去年1月，世茂集团还将两笔ABS债券（“平裕5优”和“鑫荃1优”）展期一年兑付，合计11.65亿元。

而世茂的A股上市公司世茂股份（600823.SH）则在去年曝出美元债违约后，积极推进境内外债务重组，其中5笔公司已经获得债权人同意，整体展期四年至2026年12月。

债务压力来自于销售困境，2022年全年，世茂两家上市公司总计销售额还不到1000亿元。其中世茂集团销售额865.2亿元，2021年为2691.1亿元，同比下降67.85%；而世茂股份全年销售额约92亿元，同比下降 68%，完成年度签约目标的70%。

目前，世茂集团尚未出具2022年季度财报，而世茂股份第三季度财报则显示，世茂股份持有货币资金45.27亿元，较上期期末减少49.08%，而短期借款及一年内到期的非流动负债已达到200.1亿元。

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