时代邻里2020年：规模破亿后的盈利之考

本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

“我已从事地产和物业服务多年，目睹了物业行业从当初的不起眼，演变到如今资本市场里面的宠儿，感慨之余，也深知肩上责任重大，路漫漫其修远兮。”3月11日，时代邻里控股有限公司（9928.HK，以下简称“时代邻里”）董事会主席白锡洪在2020年度线上业绩发布会上开篇感叹道。

3月10日晚，时代邻里发布2020年全年业绩公告。过去一年，公司实现收入17.58亿元，同比增长62.6%；净利润为2.37亿元，同比增长148.6%，净利润率增加4.7个百分点至约13.5%。公司拥有人年度应占核心净利润为2.33亿元，同比增幅约93.7%，应占核心净利润率增加2.1个百分点至13.2%。

业绩的提升得益于管理规模的增长。2020年，时代邻里挺进34个城市，收购3家公司，总合约建筑面积达到1.12亿平方米，提前完成2021年管理规模突破1亿平方米的目标。

不过，《中国经营报》记者注意到，在此次业绩会上，上述目标的达成并未被管理层提及。规模增长的背后，强调更多的是质量。

规模和盈利增长，是当前物业管理行业追求的方向与重点。其中，增值服务成为利润突破口，同时也更加考验物业企业运营能力。

时代邻里亦不例外。2020年，公司非住宅领域的城市公共服务在管建面扩大近2倍，拓展的社区增值服务成为“最赚钱的业务”。但不可忽略的是，过去一年，时代邻里城市公共服务的收入占比不足3%，社区增值服务的毛利率已从2019年末的55%下降至51%。

业绩会上，时代邻里仍对公司未来的“跨界”方向做出描绘，如养老服务、社区商业及社区团购等。“理想美好，现实骨感”，在追求规模质量的路上，时代邻里或仍需更多沉淀。

一年收购3家公司

截至2020年末，距离时代邻里登陆港交所仅过去一年。

业绩公告显示，截至2020年12月31日，时代邻里总合约建筑面积达到1.12亿平方米，同比增长92.4%；总在管面积为9874万平方米，同比增长112%；覆盖合约城市53个，总在管物业管理项目达518个（不含城市公服项目），物业管理在管总建筑面积逾6880万平方米。

其中，作为一家立足于粤港澳大湾区的物业企业，时代邻里在大湾区的在管面积达4550万平方米，同比增长41%。

在第三方拓展方面，截至2020年12月31日，时代邻里在管的第三方开发项目的合约面积（含城市公服项目）增加至约7740万平方米，所占百分比由2019年的55%上升至2020年的70%。

记者注意到，至时代邻里披露2020年半年报时，公司管理的面积规模已迈入“亿方俱乐部”，合约面积达到1.06亿平方米。其中，来自第三方物业开发商的物业管理在管建筑面积占比由2019年末的55%上升至70%。

事实上，时代邻里管理规模的增加，与公司在2020年进行的收购有关。

回顾年内，时代邻里通过收购广州浩晴物业与耀城物业，布局电力物业管理领域，进一步巩固公建业态，加强其在大湾区的优势；通过收购上海科箭物业，拓宽在华东区域的布局，抢占工业物流地产物业管理领域的市场份额。此外，时代邻里于今年初与成都合达联行达成股权合作，正式进入成渝核心经济圈。

时代邻里行政总裁兼执行董事王萌表示，公司的投拓策略以自主拓展为主，收并购为辅。其中，收并购考虑战略性区域布局。2021年，公司仍会坚持该战略，并计划至少有一半的规模增长通过自主拓展获得。

回顾时代邻里招股书，其如此写道：“2020年～2022年，公司预计收购4家或8家物管公司，标的在管面积超过5000万平方米。”

白锡洪曾在2020年半年报业绩发布会上表示：“物业行业刚开始进入资本市场，未来具有规模、速度或跨行业的收并购将会是新常态。”

上市一年来，时代邻里明显加快了速度。

得益于规模的大幅度提升，时代邻里的业绩同步迎来增长。

截至2020年12月31日，时代邻里总收入约为17.6亿元，同比增加63%。其中，来自第三方物业开发商的物业管理收入占比由2019年同期的43.7%增长至2020年末的51.3%。

值得注意的是，报告期内，时代邻里在管非住宅物业建筑面积达4649.6万平方米，占整体管理建筑面积的67.6%，同比增长4.9%；非住宅物业提供的收入达5.01亿元，公司管理非住宅物业所得收入占公司物业管理服务所得总收入的比重由2019年的39.1%上升至2020年的50.5%。

这也就意味着，2020年，时代邻里实现的物业管理收入比例中，非住宅领域的收入已反超住宅物业领域。

王萌指出，过去两年，时代邻里的发展较多集中在收购住宅领域。一方面是该领域有比较好的发展机会，同时进一步补强公司建设和运营能力，另一方面也为时代邻里今后打开非住宅市场如投标等做了很好的铺垫。王萌表示，公司未来也会开展更多城市公共服务方面的合作。

“最赚钱业务”毛利率下滑

业绩公告显示，时代邻里的主营业务包括物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及其他专业服务。2020年，这四项业务分别实现收入按年增长49%、53%、135%及188%。

其中，物业管理服务仍是时代邻里的最大收入来源，占总收入的57.4%。但众所周知，传统的物业行业利润空间有限，拓展增值服务成为上市物业公司继规模扩张之后的另一重要方向。

对于时代邻里而言，2020年，公司大力发展社区增值服务、非业主增值服务与其他专业服务。

其中，社区增值服务方面的收入，主要来自公共空间租赁及停车位管理、生活服务。2020年，生活服务的收入为1.17亿元，同比增长249.77%。

值得注意的是，过去一年，时代邻里陆续开展平台零售、美居装饰、资产管理、社区家政、旅游出行等多元生活服务，逐步打造全周期平台生态供应链。得益于此，公司在报告期内的社区增值服务全年实现收入1.86亿元，占总收入比例提升3.3个百分点至10.6%。

不过，由于涉足更多类型的业务，时代邻里社区增值服务的毛利率从55%下降到51%。

对此，时代邻里首席财务官郭柏成解释称，公司持续加大社区增值服务的收入占比，尽管毛利率有小量下降，但依然拉动着公司整体毛利率的上升。“2019年，社区增值服务主要由公共空间的管理及停车场的管理租赁产生收入，但这方面业务的毛利本身就高，而2020年公司大幅提供更多的增值服务对象是业主，难免对毛利有影响。”

不过，郭柏成还是表示了信心：“2021年预期公司的毛利率还有1%的增长，未来社区增值服务的毛利率会维持在50%以上的水平。”

在业绩会上，时代邻里管理层对社区增值服务再次展开了蓝图想象。

王萌透露，对于社区增值服务，时代邻里未来的策略是谨慎立项新的业务，升级现有业务的开展模式，扩大现有业务的规模。

其中，在立项新业务上，时代邻里有意试点养老服务及社区商业。在挖掘现有业务纵深潜力方面，时代邻里计划将过去的拎包入住、房屋翻新和房屋装修物业整合为邻里美居业务。王萌称，美居业务的三个板块过往更多的是通过联营方式开展，2021年希望用时代邻里自有品牌加销售的模式去开展。

此外，时代邻里还计划做大社区团购，将社区旅游、社区家政、社区保险等业务整合为社区生活服务板块。在房屋资产方面，以专业化公司、独立品牌运作二手租赁出售、权证代办、按揭抵押等房屋资产服务。

那么，通过上述计划能否使时代邻里的社区增值服务毛利率企稳，仍需时间验证。

另外，王萌指出，城市公共服务将成为时代邻里未来新的利润增长点。“关于这个领域，利润的高低还是取决于运营经验和管理体系，成本的有效管控至关重要。”王萌说。

克而瑞研究报告指出，当前物业股的估值逻辑进入新阶段，特色服务将成阶段新特征。目前头部物业企业不约而同将视角转向新公共物业服务，即在通常公共业态的基础物管服务之上更进一步，着重新基建、大运营。

记者注意到，在物业管理行业逻辑被重新定义的今天，时代邻里同样具有从住宅物业服务商向城市供应服务商的转变诉求。

过去一年，时代邻里城市公共服务项目在管面积为2990万平方米，比去年同期的810万平方米增长269.14%，占总在管面积的30.29%。在收入方面，城市公共服务录得4775.6万元，同比增长228.13%，但营收占比仅为2.72%。

（编辑：赵毅 校对：颜京宁）