贝壳发布三季报：一体两翼，更聚焦了

11月30号，居住产业数字化服务平台贝壳发布了2022年第三季度财报。

和市面上仍然普遍存在的悲观情绪不同，作为中国房地产行业最大的数字服务平台，贝壳(NYSE:BEKE)已经提前感受到了行业回暖和业绩复苏带来的悸动。

财报显示，贝壳第三季度总交易额（GTV）为7,371亿元，同比小幅下降11.3%，其中二手房的交易总额达到4490亿元，同比上涨18.7%，净收入为人民币176亿元，与去年同期基本持平。前三季度，美国通用会计准则下（GAAP）公司净亏损收窄至17.69亿元。

在房地产行业市场前景尚未明朗、消费者购房信心仍旧低迷的大环境当中，贝壳是如何做到逆风飞扬的？

和过去两年房地产开发公司的哀嚎遍野不同，贝壳的总交易额当中，来自于二手房的交易占比一直都在6成以上，这样的一种业务结构，在面对行业性的政策调整过程中，具备比房地产企业强得多的风险抵御能力。

具体到Q3，贝壳从二手房业务当中获得的净收入从去年同期的61亿元上涨了16.6%到本季度的72亿元，同时新房业务的净收入从去年同期的113亿元下降31.3%到本季度的78亿元。可以看出，虽然新房销售的佣金率更高，但在不利的市场环境当中，新房业务的下降幅度也会更大，而二手房业务的营收则更为稳健。

毕竟，当大量的新盘面临延迟交付风险时，会有更多的刚需购房者将目光转向“所购即所得”的二手房市场。而二手房相对于新房而言，对于中介服务机构的依赖性反而更强，这就给了贝壳一个很好的化解行业风险的避风港。

另一方面，贝壳向来较为稳健的经营风格， 也让他们比竞争对手更早的下定决心，优化运营成本、提高经营效率。相较去年同期，贝壳缩减了23.3%的门店数量和20.4%的经纪人规模，却只损失了2.8%的净收入，这样的财务表现，也很直观的体现出了一系列调整动作的效果。

除了核心的房地产交易业务，作为一体两翼战略当中的成长性业务，以圣都家装为核心的家居业务，和以省心租为代表的普惠居住业务，同样有着亮眼的表现：

在圣都家装于Q2并表之后，这部分业务的收入规模在Q3达到18亿元，可比口径下环比上涨34%，三季度完成签约合同额近20亿元，同比提升超过60%，显示出了良好的协同效应。

租房业务方面，截至第三季度末，贝壳租房业务签约口径在管房源量超过8.5万间，环比增长100%。其中，分散式租赁业务“省心租”的在管规模突破5万套，环比增长近70%，并已经进入13个城市。

而在现金储备方面，贝壳的现金及现金等价物从一季度末的502亿元，上涨到了三季度末的575亿元，拥有坚实的现金储备，也让公司抵御各类不确定性风险的能力得以增强。

贝壳正在用自己的业绩表现，向市场证明一个朴素的真理：真正的好公司，即使在不利的市场环境下，同样可以逆风飞扬。

要理解贝壳的业绩表现，除了良好的成本控制能力、稳健的财务管理风格之外，技术也是一个不可或缺的观察角度。科技赋能对于贝壳核心业务的价值，从几个例子当中，或可见一斑。

三季度，贝壳APP及小程序的月活跃用户约为4240万，其中很多人都会用到VR看房相关的功能。据贝壳招股书披露，整个2021年，贝壳VR看房服务的总观看量是16亿人次，总时长高达6600万小时——尤其是在受到疫情影响的时期，现场看房受到很大限制，而VR就成为连接购房者与经纪人的重要管道。

在给业务带来巨大帮助的VR看房功能背后，则是由贝壳找房内部孵化出来的“如视”团队，这是一个专注于快速、低成本VR内容生成技术的团队，其核心研发方向就是如何在设备成本和看房时间均被严格限定的情况下，让非专业人员也能快速生成VR内容，方便潜在看房者提前了解房屋情况。这是贝壳APP能够大量提供VR看房的最底层技术基础。

而在家装领域，技术赋能同样不可或缺。针对于家装领域存在的监控不到位、装修师傅操作不规范、存在安全隐患等问题，贝壳的技术团队很硬核的拿出了一套基于专有硬件和AI视频识别的解决方案：工地之眼。

工地之眼的全称叫做贝刻工地摄像头，是一个专门用来对家装施工现场进行实时监控、3D建模、安全预警的专用摄像头设备，同时还兼具现场照明的功能。与一般的家用摄像头不同，贝壳自主研发了灯式鱼眼摄像头，施工前，根据房子的户型，在客厅、卧室等关键点位安装上摄像头，算法可以将镜头捕捉到的球形二维画面转为三维影像。

安了这款摄像头，用户就可以在手机App或小程序实时查看直播，360度沉浸式“游走”在自家工地里。而且，每天施工结束后，系统都会推送一段混剪视频给用户。这样即使用户错过了直播，也能通过回放视频，了解房子从“毛坯”到“精装”的点滴变化。

结合AI技术，贝刻云视摄像头甚至能检测出烟头，记录谁在吸烟，并给项目经理实时发出提醒，及时排除安全隐患。数据显示，无论工人是手拿着烟、嘴叼着烟还是耳朵上别着烟，都难不倒摄像头的“火眼金睛”，识别成功率高达94%，一旦有人触犯“红黄线”，比如吸烟、偷工减料等等，就会被发现并受到处罚。

有了贝刻云视摄像头，工期长短、工人有无吸烟、工地整洁度等都被记录在线上，并由系统生成工地简报，发送给业主和管理者。同时，在施工关键节点，工人还需要拍摄VR并上传系统，由项目经理和贝壳品控检查工艺是否合格。

如今，在圣都家装和被窝家装全国数千个装修工地，贝刻云视摄像头发挥着愈加重要的作用。

疫情期间，贝壳发起了“让家更美好”全国志愿服务行动。据统计，贝壳及合作经纪人中，超过34000人参与了抗疫志愿者的行动，服务了全国超过30个城市的7380个社区。

而这，只是近年来贝壳积极参与各类社会公益活动的一个缩影。

在疫情严重时期的上海，贝壳的志愿者帮助患病的老人找到了救命的胰岛素；在山火肆虐的重庆，四名经纪小哥冲在灭火一线长达四天；在北京顺义，贝壳找房副总裁亲自来到居民小区清理健身器材……诸如此类，不胜枚举。

在商言商，站在公司经营的角度，这是否只是一种作秀之举？让员工做公益，是否是人力资源成本的变相浪费？其实问题绝不是这么简单。

与其他商业形态不同，房地产经纪本身是一个非常依赖于社区关系的商业形态。作为长期驻点特定小区的房产中介，是否能够获得所在社区居民的好感、能否在社区物业那边得到一个比较好的印象，不但能够影响到客源获取、房屋线索，甚至很多时候决定了经纪人能否顺利的带看房者完成看房，而不会被保安阻挠。

对于一家房产中介而言，在社区居民当中的口碑，在很大程度上决定了店面业绩的表现。但是这种口碑，你无法通过广告投放之类的手段来获取。

而公益活动，在很多时候，是最好的拉进与社区居民的关系、获得良好口碑效应的最佳手段。这类看似没有回报的公益服务，既让居民和经纪人很多潜在的冲突化解于无形，也让经纪人可以比竞争对手更早的获得房产交易的线索。

作为公益活动，有益于社会；作为经营策略，有助于业绩。贝壳在公益活动上持续的投入，可以说是商业价值和社会价值同时受益的一个典范操作。

近期，随着一系列扶持政策的密集出台，地产行业走出寒冬，已经成为各方的共识。

但另一方面，作为房企而言，未来生存空间的恶化、资本结构的重组都是需要很长时间去逐渐化解的，冰冻三尺非一日之寒，况且在房住不炒的基本指导思想之下，想要再回到几年前规模和利润同步增长的黄金时代，恐怕只是一个美好的幻想而已。

这种情况下，像贝壳控股这样，能够充分抓住房地产行业回暖的红利，在主业上不断聚焦，提升效率的房地产服务机构，反而成为看多房地产市场的投资者一个很好的选择。

何况，在过去两年的时间里，贝壳的管理团队承受着行业周期与政策监管的双重压力，但却有条不紊的实现了香港二次主要上市、店面总量控制、运营成本压缩、释放技术红利等一系列的复杂操作，成功的让贝壳控股这艘巨轮重新进入扭亏的航道。这样的管理水平，足以让投资者对他们的未来产生更多的信心。

有理由相信，无论对于疫情之下承受了巨大压力的中国房地产行业，还是对于深深扎根于房地产服务领域的贝壳来说，即将到来的下一个春天，一定会有不一样的精彩。