新项目专题丨基础设施公募REITs项目之临港产业园篇

10月15日，上交所正式受理“国泰君安临港东久智能制造产业园封闭式基础设施证券投资基金”（简称“临港东久产业园REITs”或“该产品”）项目的募集注册申请，并披露了基金招募书、基金合同等一系列文件。临港东久产业园REITs系《上海REITs20条》发布后上海市首单申报发行的REITs产品。

一、基础资产

临港东久产业园REITs的基础设施资产位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区（简称“临港新片区”）及上海金山和江苏昆山、无锡、常州等地的国家级开发区内，基础设施资产类型为产业园区标准厂房，基础资产估值合计为22.37亿元。

临港东久产业园REITs基础设施项目整体已达到稳定成熟的运营状态。市场化运营条件下，优质资产吸引入驻租户企业71家，出租率接近100%，且得益于区域经济和产业发展以及良好的运营管理，基础设施项目底层现金流稳定且保持持续增长态势。

二、 产品信息

临港东久产业园REITs的基金存续期为40年，发起人为临港集团和东久中国，公募基金管理人以及专项计划管理人均为上海国泰君安证券资产管理有限公司（简称“国君资管”），为其参与发行的第二单基础设施公募REITs产品。

临港东久产业园REITs由公募基金、专项计划等法定架构组成，通过各层的持有人大会机制建立垂直决策程序，形成一体化决策体系，整体产品架构如下：

预计产品2021年度及2022年度现金流分派率分别为4.90%（年化）和5.19%，整体收益情况在市场中处于较高水平。

三、政策支持

《长三角区域一体化发展规划纲要》《关于支持浦东新区高水平改革开放打造社会主义现代化建设引领区的意见》和《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》等先后指出要着力加强协同创新产业体系建设、打造世界级创新产业集群、同长三角地区产业集群加强分工协作、建设具有国际市场竞争力的开放型产业体系，形成具有国际竞争力的产业集群。

临港新片区作为中央交给上海的“三大任务、一大平台”的重要组成部分，承担着“全球化的新支撑、中国经济高质量发展的新引擎、金融开放的新高地”的历史使命。积极响应政策号召，以包含临港新片区在内的长三角区域内的基础设施资产打包，探索以REITs产品盘活存量资产的基础设施投融资创新模式，形成区域基础设施建设投资新动能。

临港东久产业园REITs聚焦服务国家战略任务实施和上海转型发展全局，充分围绕“打造长三角一体化发展的新标杆”、“引领区域内重点及创新行业产业链的发展”、“金融创新并盘活存量资产以推动基础设施投资新模式”三个主题发挥示范性作用。

四、发起人简介

上海临港经济发展（集团）有限公司（简称“临港集团”）是上海市国资委下属以园区开发、配套服务和相关产业投资为主业的大型国有企业集团，旗下拥有沪市主板上市公司“上海临港”（600848.SH），拥有中诚信AAA、惠誉A-、标普BBB+、穆迪Baa1优质信用评级。

临港集团是临港新片区开发的主力军，临港新片区是临港集团开发的主战场。临港集团坚持以功能开发引领形态开发，以开放开发助推产业开发，以增量开发提升存量开发，以主导开发引导合作开发，积极运用市场化的方法，完成分区规划、功能塑造、产业导入、土地和物业开发等各类任务，抓紧建设国际一流的现代服务业开放区、国际创新协同区、高端产业引领区、洋山特殊综合保税区、高品质国际社区等重点功能分区，实现各功能分区在产业、功能、形态上的有机融合，形成“五区联动”发展格局。

临港集团通过“区区合作、品牌联动”和“走出去”拓展，形成了深耕临港、立足上海、融入长三角、服务全国、走向海外的园区布局。目前，临港集团下属开发园区汇聚客户企业10,000余家，其中上市公司及分支机构200余家，世界500强及相关企业200余家，包括中国船舶、中国商飞、中国航发、上汽集团、特斯拉、积塔半导体、商汤科技、ABB等众多知名企业，搭建完整的产业链条，整体形成千亿级规模的产业集群，为上海建设具有全球影响力的科创中心，提升五大新城功能作出积极贡献。

面向未来，临港集团将继续高举践行国家战略的旗帜，以“科技创新和产业发展的推动者、区域转型与城市更新的建设者”为使命，坚持服从服务临港新片区、科创中心、长三角一体化建设等国家战略，以建设卓越科创园区、成为卓越开发企业为目标，以提升产业能级、构建现代产业体系为重点，强化产城融合、产金融合和产学研融合发展，培育高质量产业、建设高品质物业、集聚高素质人才、形成高活力生态。

五、投资价值分析

1、区域及行业发展前景良好

长三角区域以占全国1/26的土地、占全国1/6的人口，产出了全国1/4的GDP、1/4的财政税收、1/3的进出口贸易和58%的外资利用，是我国区域经济最发达、经济体量最大、综合竞争力最强的重要经济、贸易、金融中心，是全球重要的制造业基地。

临港东久产业园REITs基础设施资产横跨临港新片区及长三角地区的中心区城市，园区内汇聚高新材料、汽车装备与精密器械等智能制造行业领域的知名企业，积极打造战略性新兴产业集群，围绕大众汽车、上汽荣威、积塔半导体、商汤科技等龙头企业，在汽车装备、信息产业领域已形成优势产业链，高度契合国家及地方政策及发展战略要求。

2、产业园行业未来发展潜力巨大，优质资产价值逐步显现

中国工业用地供应量大，价格便宜，因此过度供应、利用效率低的问题一直存在，各级政府重视土地集约化管理问题。2008年国务院发布《关于促进节约集约用地的通知》，国土资源部2015年全面实行节约集约用地制度，探索提升工业地价，截至2020年底，全国100大中城市成交的工业用地的宗数以及面积规模均较2019年有所上涨，分别为7,890宗以及38,904万平方米，同时容积率和单价已有了比较明显的提升，其中容积率已接近1.0，而土地单价也保持在300元/平方米以上，充分体现出工业用地的稀缺性。

此趋势在如京津冀、长三角、粤港澳和中西部核心区域等工业重点区域内尤为明显，且未来土地政策走势将保持收紧态势，工业用地容积率以及土地单价将保持增长，核心地区的优质产业园资产价值将会逐步凸显。

3、基础设施项目之间产业协同性趋强，产业动能强劲，资本配置效益显著

临港东久产业园REITs基础设施项目租户均为聚焦智能制造领域、在生产经营活动中高度利用信息技术的制造业企业，全部租户中智能制造产业的面积占比及产值占比均达到90%以上。项目所在智能制造产业园集聚了国家重点发展的多条产业链，产业特征统一，产业高度协同，其中在汽车装备、信息产业领域已形成优势产业链。

各个园区之间共同形成产业链的互补与融合，有利于巩固项目的平稳运营与可持续发展。同时，各资产均位于长江三角洲1小时经济圈内，区域间协调互动显著，成本低、效率高，充分落实了长三角一体化发展中产业体系协同建设和区域协调发展的有关精神。