一大波人，明天要重仓……
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大家好，我是落英，也是你们的人间唢呐笑笑子～ 最近无论是公众号后台还有社群里面，问REITs基金的特别多，而且明天有的要上市了。 今天就把REITs基金和宝宝们唠明白了，这货到底能不能买。 REITs基金，学名叫房地产投资信托基金。 简单理解，就是一群人合法集资买房子，然后把这些房子租出去，当包租公、包租婆。 这是一开始的模式，相当于类股权化的产品。 之前有这么一只叫鹏华前海万科的基金，它不能算纯种的REITs基金，只拿出了一半的钱去投资了房地产。 现在已经加杠杆买债券博取收益了，另外还买了点股票。 算了，这就不吐槽了，毕竟都是为了生活...
瞅瞅收益，15年7月上市成立以来42%的收益，大概等于5.8%左右的年化。 这个收益和银行理财比是高一些，但是我们挑选的债基年化是能达到年化8%左右，还是比不过的。 而且比较恶心的是，这只基的封闭期是十年，也就是这十年里不能买卖。 而这次我们发行的REITs，官方的名字叫做公开募集基础设施证券投资基金。 国家强调房住不炒，不鼓励大家搞房子，不过把钱投到基建类的项目里还是很支持的。 比如这次9个产品里面有园区、水务、高速公路、仓储物流，都属于基建类很显然表明了国家的态度嘛。 具体的操作上，它把80%以上的资金都投到这个项目上，剩下的钱看心情买点债券啥的。 未来如果不想要了，也能把自己的份额转让出去。 宝宝们可以简单理解为一个介于股票和债券之间的基金，每年有固定的收益。 但是收益不高，胜在稳定，也就这了～
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话说回来，经历了疫情，不少地方的债务其实还蛮重的。 REITs可以缓解地方财政的压力，从一些新老基建的项目里把资金和REITs换个手。 这不是接盘侠，毕竟地方有许多基建项目要做，疫情也补贴了不少钱。 上面对卖地又有要求，不让依赖土地财政那么严重城市要转型，资金压力自然就比较大。 于是就发行一个REITs基金，把一些能产生稳定现金流的不动产卖出去，上面也说了比如高速公路、水务等等。 然后让老百姓把钱放进去，给一个稳定的年化收益。 如此一来，既解决了地方的财政压力，有更多的精力去搞新基建，而且也让老百姓多了一个理财的渠道。 顺手也解决了工程乱建，不透明的情况，毕竟以前是花公家的钱很多项目建了再说，不太在意效益的问题。 现在要想吸引大家去买，就要进行市场化的定价，并且要聘请专业的管理团队才行。 不能再随便弄个项目，结果晾在那里。 当然了，风险还是有的。 比如园区，现在的写字楼、园区是供大于求，很有可能当时看好这块地的地理位置。 觉得能满租出去，后来发现空置率很高，愿意来的人不多。 那么赔钱的概率就大了，收益靠的是源源不断的租金，房租少了年化也就少了吗？ 而且园区也容易受到各种事件的影响，就像这次的疫情。 当然其他的项目也可能会有相关的风险。
从询价里也能看出来，询价高肯定代表市场看好，低的代表不看好。 宝宝们可以参考下～
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写到这里大家也能发现，REITs基金值不值得投，并不是简单看看就能得出答案，得看上千页的说明书。 相比看公司几百页的年报来说，REITs基金不但要研究底层资产，看要分析管理团队，运营的好不好也影响收益。 而且还要每半年或者每年，都要重新研究一遍。 那么我的动力就没那么高 不是我懒，核心原因还是收益率不高，一般都在4.5%—6%左右。 尽管收益确实挺稳定，但是对于这个收益率，实在没有那么大动力去研究... 不过为了宝宝们，我还是看了一下普洛斯的。 因为某些地产龙头有21%的权益在里面，而且我也很看好这种物业地产加物流的模式。 粗算了一下，收益大概也就在年化5%左右，如果询价价格高了风险还会进一步的加大。 毕竟国内对于新事物的投资情绪，还是挺热烈的。 另外还有流动性的风险，随着时间的拉长很有可能换手比较低，这些因素目前都还不确定。 我的想法是现在先不投，别忙着去追热门，等未来情绪没有那么热了，自然有一定的折价。 到时候也许可以考虑配置一些，毕竟REITs基金的模式还是很稳定的，可以平抑账户的波动和回撤。 有不差钱的土豪想买的话，有证券账户或者一些第三方的基金销售就能买。 下图是这次具体的产品，非要想买的话，我也建议有限选择高速公路和仓储物流。
毕竟经济会不断的发展，车流量和租金也会相应的提升。 它上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后涨跌幅限制为10%。 如果是通过场外基金账户购买的话，是不能直接赎回，要转到场内才能卖出，而场内是有可能会折价的。 所以我个人是不买的，让子弹飞一会，等等以后看能不能捡个漏~ ps： 难得写一篇小白科普文，宝宝们还……习惯吗 之前老是有一些新关注的宝宝在后台留言，让我写一些对小白友好的理财科普文，太深奥的宏观逻辑看不懂…… 今天就满足大家了，如果喜欢就点个“在看”，我以后多写点～